广州公寓供求齐齐下滑,下半年供货集中在广州南部

1）整体供求：受新冠疫情影响，公寓供求齐齐下滑

受新冠疫情影响，2020上半年广州公寓市场供求齐齐下滑。全市供应6310套37.0万㎡，供应量环比、同比分别下跌18%、6%。

成交跌幅更加明显，环比、同比跌幅为51%、55%，全市共成交6499套36.9万㎡，与2018上半年淡市成交相当。

2）月度走势：公寓成交触底爬升，去库存周期上升

今年1月因春节假期影响，开发商推售放缓，广州公寓市场成交缩减至8万㎡。2月新冠疫情爆发，市场成交跌至谷底。2月底起开发商采取低价促销策略，带动项目跑量，市场成交逐渐复苏。

不过，今年上半年疫情对广州公寓市场的冲击比较明显，月均成交量仅为6.2万㎡，不足去年月均成交量13万㎡的一半。

疫情发生后，公寓市场供应处于低位，直至6月供应飙升，扎推入市17万㎡的新货。叠加成交触底、逐步复苏的原因，截止6月广州公寓市场库存量达113万㎡，去库存周期升至18.3个月。

3）成交特点：多区项目优惠促销，外围区跑量明显

2020上半年除越秀、从化区外，其余区域公寓成交量的环比跌幅均超4成。市场主力仍以外围四区为主，占比约7成。

其中，黄埔区成交领先，录得1696套公寓成交。该区合景天峻、佳兆业未来城、越秀万力·星悦峯、碧桂园星悦台、万科尚城等项目启动促销活动，低总价吸客，各项目上半年跑量100-370套。另外，金博商务中心批量网签137套公寓，属整体确权。

番禺区成交1166套，主力项目金山谷创意产业园贡献了近一半，以570套的销量位居榜首。万科世博汇则在去年底新一期公寓入市，今年上半年稳定销售120套。

南沙区继去年新一轮供应逐渐消化后，今年上半年成交环比腰斩，主力项目仍为去年的活跃项目。南沙珠江湾、敏捷尚品国际、中交汇通中心、时代维港、越秀国际总部广场等项目仍有不俗表现，成交破百套。

花都区今年上半年无全新项目入市，在售公寓项目不多，成交呈现逐渐收窄的趋势。该区碧桂园星港国际与从化区碧桂园从化1960是最早一批启动促销的项目，在今年2月中旬即推出多项优惠活动，带动市场成交回暖，两项目各跑量254套、322套。区域时代云港、广州国际空港中心主推1字头公寓，上半年有200+套的公寓成交。

而中心区仅天河区成交达500+套。该区4-5月个别项目开始加入促销潮，也有个别项目加推新品，带动区域成交回升，远洋天骄、信达金茂广场、华润天合、联泰·天河YOHO贡献突出。此外，白云区主力项目保利金沙大都汇则在3月份推出一口价特惠活动，项目跑量169套。

4）成交特点：公寓产品的同质化越来越高

近两年广州公寓市场30-50㎡、50-80㎡的成交总占比基本维持在85%，80-150㎡的公寓成交占比维持在11%，30㎡以下小面积段公寓的占比持续缩减至3%。

这也意味着，市面上公寓产品的同质化越来越高，公寓价值愈加体现在区位优势及项目运营方面。

5）后市预测：后市或稳步回升，供货集中在广州南部

广州中原研究发展部认为，今年上半年广州公寓市场处于稳步复苏阶段，5-6月成交基本企稳，虽与去年的成交水平仍有一定的差距，但整体市场供需恢复。加之6月市场新增供应集中放量，补给下半年供应，预期后续市场还将有一波集中推货，后市或将延续稳步回升的趋势。

预期供应主要集中在广州南部，番禺、南沙在售项目新一期产品供货充足，区域可售货量维持在4800-5000套。花都、海珠区在售项目不多，但大盘余货充足，区域可售货量在2500-3000套区间。而广州东部、天河、黄埔、增城区在售公寓项目数量较多，新盘时代风华、中泰天境·玖寓尚有1050套、370套公寓待售，区域可售货量在2000-2500套区间。荔湾、白云、从化区在售项目相对单一，区域可售货量在1500套以下。

来源：广州中原研究发展部

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