协信地产:转型之殇 | 拓疆成渝双城②

编者按：

随着“成渝双城地区经济圈 ”概念的出台，国家顶层设计对于川渝地区的发展越来越重视，重庆和成都两个城市的“桥头堡”地位也越来也突出。搜狐·焦点财经特别推出“聚焦都市圈·拓疆成渝双城”系列策划，对此进行重点关注。

是为第二篇，协信地产：转型之殇。作为重庆老牌房企，协信曾在2014年挺进全国50强。但在“去地产化”的转型之下，协信反而增长失速、危机四起，被迫“卖身”自救。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

“他们算什么！我们的发展接下来会非常快”，2003年冬，协信控股集团创始人兼董事长吴旭在被问及如何看待龙湖发展猛烈时，如是回应。

彼时，作为重庆地区老牌房企，协信稳居重庆销售第一梯队之列，与龙湖、金科并称“渝系三甲”。如今，距离吴旭喊话已过17个年头，当年与之同一起跑线的的龙湖早已跻身行业TOP20、金科销售规模逼近双千亿，而协信不仅销售跌出百强，还被迫走向“卖身”之路。

控制权“易主”

在与金科、融创、阳光城等房企传出收购“绯闻”后，陷入“资金链断裂”传闻的协信地产终于迎来了它的“白衣骑士”。2019年初，吴旭着手将旗下的启迪协信与协信远创合并，成立协信地产，而在重组之前，协信控股旗下的主要地产平台为协信远创。

4月15日，协信地产与新加坡城市发展有限公司（CITY  DEVELOPMENTS  LIMITED，以下简称：CDL）在上海虹桥协信中心举行合作签约仪式。根据交易方案，CDL以43.9亿元人民币获得协信远创51.01%股权。交易完成后，CDL将成为协信远创的第一大股东，原第一大股东吴旭的持股比例将从60%降低至29%，退居第二大股东。

在CDL看来，这一交易是具有吸引力的。协信远创的商定估值为86亿元，较其2019财年未经审计的164.8亿元资产净值折让近50％。

作为交易的一部分，CDL有权在2022年行使看涨期权，即以同样的估值，再以7.7亿元获得协信远创9%的实际权益。此举可能使CDL的实际权益持股量增加至60.01%，并将获得协信远创的唯一控制权。

克而瑞指出，协信地产通过转让协信远创股权的形式引入CDL，可以进行有效的融资，满足资金需求。“卖身”CDL前，协信远创已陷入债务危机。今年3月9日，协信远创旗下公司债16协信03”、“16协信05”、“16协信06”以及“16协信08”，因兑付资金未及时到账，停牌一天。有媒体援引知情人士的消息称，那一天协信忙着到处借钱，最终从众多质权人和意向股东那里得到援助，才使得4笔债券能够在3月10日起恢复交易，并在3月17日顺利完成第一只债券的付息。

根据协信远创公司债券2019年报，报告期末，协信远创资产负债率为 79.64%，总负债达739.02亿元，其中短期借款和一年期到期非流动负债总额为178.18亿元，同比增长37.5%；同期，其在手货币现金仅为24.67亿元。与此同时，协信远创旗下27家子公司存在股权质押融资情况，2018年，该数据为10家。

事实上，协信地产早在去年就已经在出售资产，以缓解流动性压力。焦点财经获悉，2019年3月，协信将重庆大竹林项目69.095%权益卖给融创；同年7月，再将湖州项目出售给广东海伦堡；今年1月，重庆龙兴的协信哈罗国际60%股权易手阳光城。

重庆起家

提到协信地产，绕不开的人必然是它的创始人吴旭。

吴旭1963年出生于重庆，曾拥有10年美术学习生涯，后就读于重庆建筑职工学院。毕业后，吴旭的第一份工作是在重庆市建设委员会，并先后在国家机关和大型国有企业里任职。

1994年，改革开放的“下海”浪潮中，已经坐到中国重庆国际经济技术合作建设开发公司副总经理位置的吴旭选择丢掉“铁饭碗”，创办了重庆协信实业总公司（协信控股的前身）。创办初期，协信曾先后涉足广告、装饰、驾驶培训等多个行业，随后投身房地产。

1996年，协信首个商业地产项目重庆朝天门协信商厦落成，总投资1.5亿，建筑面积5.8万平方米，从建筑的色彩到结构都是由吴旭亲自设计。以此为起点，协信在重庆打造了众多耳熟能详的项目，包括以“星光68”广场、协信星光时代广场为代表的商业项目，以及天骄俊园、天骄年华等住宅项目，协信·阿卡迪亚、协信彩云湖等山城高端项目。

这些项目也让协信多年霸占重庆销售榜前列。但吴旭不满足于重庆一城的发展，2010年开始，不断在成都、无锡等城市拿地。2011年，吴旭还“挖来”万科干将刘爱明担任协信CEO，开启规模化扩张之路。2014年，协信成功突破百亿销售额，实现155.3亿元，在全国房企销售额中的排位是第48位。

这一年也是协信的高光时刻。

以重庆为立脚点，协信向上海、成都、长沙等经济发达的一二线城市拓展，随后进一步扩展到经济较发达的三线城市，拿地策略偏“一二线+下沉”。

截至2019年末，协信远创的土地储备总计920万平方米，一二级城市占比超过96%，在中国18个城市开展了64个开发项目，包括9个零售购物中心，13个办公室，4家酒店和一间拥有404套公寓的服务式住宅。

  去地产化“拖累”

2014年，是协信的高光时刻，也是转折的一年，此后协信开始走下坡路、规模增长失速。2014年，吴旭因卷入华润宋林案而被带走协助调查。2015年，复出后的吴旭重新梳理协信业务，开启了多元化的转型之路，陆续涉足农业、不良资产、特色小镇、产业园区、长租公寓等领域。在吴旭的战略中，“去房地产”将是协信未来的发展方向。

然而，资金沉淀期、回报周期都较长的多元化产业加速发展的同时，也在“拖累”协信。据克而瑞统计，在重庆大本营，2015年，协信以56.15亿元的销售金额与龙湖、融创中国一起位列三甲。此后，协信排名一路下滑，至2019年，其在重庆市场的排名已下滑至16位，销售总额为56.94亿元。重庆只是协信在全国的一个缩影。据克而瑞统计，2015年-2019年，协信全国销售金额分别为129.5亿元、110.2亿元、195.5亿元、272.5亿元、220.2亿元，对应增速为-16.6%、-14.9%、77.4%、39.4%、-19.2%，同期协信的行业排名分别为77、132、93、88、108。

2018年初，当时协信地产常务副总裁张泽林表示：“去地产化”对财务的影响非常大，需要再熬一段时间，如果体量再大一点达到500亿元，30%的持有型物业，会比较舒服，这个阶段付出了发展速度不快的代价。”

如今，CDL入股后，协信地产将由成熟的协信管理团队操盘，吴旭再度“招兵买马”。消息称，前新力控股副总裁佘润廷出任协信地产总裁。

4月，协信远创于公司债券年报中表示，未来一年，将以成渝城市群和长三角城市群为根本进行深耕，以大湾区城市群和环渤海城市群作为核心进行突破，实施立足根本、聚焦区域的战略布局。

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