大幕开启!低调了半年的它 下半年能凭“红利”超车?

在西海岸新区活力依旧、城阳热度高涨、即墨土拍蓄力的时候，久无大动作的胶州仿佛已经退出了“青岛近郊”的群聊，行事低调。

然而，在青岛上半年总结之后，胶州便开始刷起了存在感。

自2013年新机场获批落户胶州后，胶东国际机场的进展便成为外界关注的焦点。根据近期报道，胶东国际机场工程现已全面竣工验收，为下一步转场做准备。

与新机场相接的地铁8号线北段，距年底通车的时间也愈加邻近。

机场落地，为胶州新增地标，将在一定程度上提高胶州在外的知名度；地铁开通，未来也将便捷胶州与青岛各城区间的联系，缩短市区前往机场的出行时间。这两项交通工程的协作，建成后将为胶州带去不少的发展动力。

回看胶州全域，由于南北间跨度较大，由此形成的片区发展不平衡已成现状。中部的中心城区发展历史久远，依托行政机关和交通枢纽发展成生活圈成熟的新、老城区；南北部依托大规划正在稳步建设成新一代活力片区；西部则因发展规划，现状较为“原始”。虽有不限购这一地区的优势，但在不同片区的发展酝酿下，胶州各片区的楼市也呈现不同状态。

总的来说，胶州的房价洼地虽多，但值得一观的还是那几个片区。

经统计，胶州目前已吸引了如龙湖、碧桂园、融创、万科、海尔、保利等头部房企布局加盟，共计有86个项目在售和待售，其中79个为普通住宅项目。

时下热区，备受关注

在胶州，最让外界期待的片区，自然是凭借规划和项目赚足了名声的空港片区和开发区片区。

空港片区

承接新机场红利而走红的空港新区，在新机场和地铁的落地下，成了胶州热度最高的片区之一。但与其热度相悖的，还是其现状的尴尬。目前空港片区的面貌多数还是以村庄为主，各项配套也均停留在初级阶段，仅供维持生活需求，与空港的“高新”定位还有差距。再者，由于空港片区揽括新机场，飞行航线下对部分周边居民的生活有一定影响。

但片区内的商业，将得到一定程度的改善。6月24日，胶东航空城5.28亿元底价竟得胶州空港约40万平商业用地。商业用地的出让与建设，将在一定程度上弥补片区内商业配套的短缺。

目前该片区内海尔、中建、鲁骐等产品在售，均价维持在七八千元。

开发区片区

坐拥“上合”的国字招牌，开发区片区也是胶州域内热度较高的片区。自上合落地胶州后，开发区片区接连迎来数十亿的项目进驻，让开发区片区成为“真金白银”堆砌起来的潜力片区。而在上合风头的带引下，不少外地投资者也看中了这片待起航的潜力片区，纷纷于此投资置业。

目前开发区片区内如融创、龙湖、碧桂园、花样年、远洋等产品在售，价格线已上调至1万元左右。

发展完善，趋势向上

胶州楼市的火爆，很大程度上源于各项规划政策的引导。但远景规划由于变现时间长远、且存在不确定性，所以相较于因规划而红火的空港和开发区来说，受大规划影响较小的中心城区的楼市状态就比较稳定。

新城片区

位于胶州城市发展板块的新城片区来说，其内拥有的生活资源无疑是最为丰富的。无论是利群广场还是中心医院，从实验小学到实验中学，片区内的生活圈也在日益完善。也正是由于配套和发展的相对成熟，所以新城片区也一直占据着胶州全市的房价高地，部分产品已有冲向2万大关的势头。

目前该板块聚集的房企也较为丰富，无论是外来的龙湖、碧桂园、融创等大鳄，还是天一仁和、银盛泰等本土房企，推出的项目产品以大面积改善户型为主。

老城片区

与新城片区相似的是，老城片区内的生活配套也已有规模，医疗、教育、商业等配套也具备。但由于依托胶州火车站而起步，铁路线贯穿在该片区，周边多老旧企业分布；且与新城片区相比，缺乏大型的商业体，活力不足。

目前老城片区内的项目分布最多，保利、海尔、旭辉银盛泰等知名房企也在此布局，产品价格区间较大，选择也将为丰富。

蓄力起航，静待时间

在胶州的各个片区中，有的因规划而实现了热度的飞跃，有的因生活圈醇熟而抓住了本地购房者的心，同样，也自然有因现阶段规划逊色、配套不完善的片区而只能观望期待。

少海片区

少海片区因为少海湖的景观资源，一直被外界视为“休闲”“度假”的圣地。而周边沿湖而建的项目也多半面向改善族的大户型或是高端一族的别墅产品。据此前报道，少海片区的控规正在进行调整，在功能定位上为未来空港城市核心区，主打高端商务、居住、国际旅游度假区。从现有情况来看，少海片区内如东方医院等配套虽在逐步完善，但距离高端的定位还有一定差距。

生态农业片区

生态农业片区位于胶州西南部，片区风貌以村庄为主。虽为房价洼地，但是因为特色小镇等规划建设，可出让建设的住宅用地有限，所以该片区内的新房房源数量较少。

现如今，热火朝天的“金胶州”已不见了踪迹，取而代之的是去化困难的楼市现状。据锐理新媒体统计，2020年1月胶州的新房去化周期为20个月，随后周期愈加延长，至6月胶州的去化周期已变为36个月。

此外，近年来关于胶州的楼市走向众说纷纭。以现状来看，胶州市目前在售、待售有86个项目，数量仅位于西海岸新区之后；上半年胶州也接连出让了几宗住宅用地，下半年新房的库存量也将增加；据锐理新媒体统计，2020年上半年胶州新建商品住宅均价为10230元/㎡，房价在近郊中处洼地。项目多且有价格优势，这是胶州所长。

但随着下半年楼市大幕的开启，胶州若想仅凭数量和价格、热点的新机场和地铁，来实现楼市的逆风翻盘，是有些过于艰难；若是后续的各项目配套能够跟上，倒是有几线生机可正名。

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