后疫情时代：联合办公何日“王者归来”

  疫情之后，无论是工作及办公方式的改变，还是资本的紧张和寒冬，都将倒逼产业的变革与加速，企业将如何上演“王者归来”？

  随着新冠病毒引发的肺炎疫情得到有效控制，全国各地开始了有条不紊的复工进程。复工潮让写字楼、联合办公等空间成了抗“疫”一线，虽说企业陆续的复工复产为联合办公的安全管控带来严峻的挑战，但对于行业带来的影响可以说是短暂的。因为相比之下，如何掘金存量市场、弥补行业过去普遍高速扩张而花费的高昂成本，成为联合办公当下亟须思考的问题之一，不得不为新一轮的增长时刻准备着。

  短期是危，长期是机？

  曾几何时，在繁华的商业区拥有一个办公地，是不少创业者的梦想。受限于初创期的资金不足，过去这个梦想有些遥不可及，但联合办公的出现却让梦想成为现实，为初创企业构建一个无忧的创业环境……早在国内“共享”的浪潮中，联合办公也开始流行起来。

  不得不说，作为曾经的风口，纷纷“跑马圈地”的联合办公行业为写字楼市场带来了异常火爆的成交。据前瞻产业研究院统计数据显示，截至2019 年 9 月，中国联合办公运营商平台已超过 300 家，布局网点数超 6000个，总体运营面积达 1200 万平方米，提供工位数达 200 万个。机构还预计到 2022 年，中国联合办公面积预计接近 8000 万平方米。同时，中国有近 4 亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。

  但突如其来的疫情则带来了诸多不确定因素以及风险，由于疫情防控需要，大量企业停工停产，尤其对于联合办公的主要受众。一方面，中小企业面临的不仅是经营压力，甚至是生死攸关。下游企业的经营状况出现问题，租金难以为继，企业自然会面临现金流的风险。另一方面的风险则在于空间本身，联合办公一直标榜着开放、创新的商业氛围，强调社群的价值，更易汇聚人群，这在疫情防护层面会增加难度。

  从上述数据来看，“危”是无可避免。“首先，疫情影响加剧了下游需求的低迷，导致竞争更加惨烈。其次，是资金链普遍紧张，去化节奏变迟缓影响资金回流，站在融资层面来分析，短期内也不太被资本看好。”好租华东区总经理陈晨对《中国房地产金融》表示，相比传统办公，联合办公的单位面积运营成本高，回收周期长，一旦空置率较高就会有相当大的经营风险，而这也是很多头部品牌放缓扩张甚至关闭某些网点的重要原因。

  陈晨指出，就目前而言，联合办公企业面对市场压力，仍需做好成本控制，为客户提供租金友好的优质产品。再有就是根据自身定位做深用户运营，如资源连接能力强的可以引入第三方服务打造一站式企业服务，还会通过提供行业交流平台等增值服务来提升用户黏性和空间自身调性，等等。

  与此同时，也有业内人士认为，与传统办公需要承担租金、装修、物业、家具、日常运营等成本，且空间坪效较低不同，在联合办公空间，仅需按人承担工位费用即可，前台、茶水间、会议洽谈区、休息室等公共区域均不必另外租赁付费。同时，联合办公丰富的线上智能办公产品，也为企业办公效率的提高提供了有力保障，大大减少了企业的资金和人力投入。为缓解资金压力，所以部分中小企业将由传统写字楼“转场”至租赁方式更为灵活的联合办公空间，这对行业来说，也是机遇。

  “疫情催促着创业者们重新审视办公方式，也是我们危中寻机提升个性化服务的契机。新华成长空间通过文创资源的导入，融合驱动，让平台和企业共同成长，不再是单纯的办公室租赁及附加服务，更多的是产业的集聚和优势资源的再整合，以高端服务、优质服务来提升客户的认同感，同时为品牌及模式的输出奠定基础。”上海新华发行集团总裁李爽在接受《中国房地产金融》采访时表示，要把这次疫情当成一次机遇，深入了解客户的需求，在特殊时期里，企业对未来的发展存在极大的不确定性因素，而联合办公形态对大多数承租企业而言投入运营成本较低、租期灵活、违约成本低，更适合大多数中小微企业战略的升级和调整。

  行业重新确定信心

  这次疫情既是全民生死之战，也是成千上万企业的盛衰之战。此次疫情的发展过程中，给很多需要租赁办公室的企业一个重新思考的机会。选择一个灵活性更强，企业资源、平台资源更丰富的办公场地更是尤为重要。因此，后疫情时代，联合办公升级不可避免。

  “受疫情影响，企业复工复产推迟，经济环境的不确定性不仅影响了企业自身的业务发展，还影响了它们对办公空间的租赁须求。这些企业亟需更加灵活的租赁方式，控制固定资本投入，确保业务连续性。”WeWork大中华区总经理艾铁成在接受《中国房地产金融》的采访时表示， WeWork提供的高效灵活的办公空间恰好可以满足这些需求，除此之外，丰富的社区资源还能为会员企业的业务拓展提供更多渠道上的支持。

  同时，艾铁成还注意到，像线上教育、无接触配送等行业在后疫情时期方兴未艾。面对发展机遇，这些企业对于办公室升级有较大需求。“因此，WeWork 为这些企业的业务拓展提供了灵活的支持，同时快速响应它们的办公室升级与运营需求，在硬件（如办公空间和工位拓展）和软件（如提升企业文化，激发创意灵感）方面均提供了帮助。”

  经过此次疫情，未来企业租户在选择联合办公空间时将提升对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度。艾铁成强调，在疫情期间，公司加强了空间的定期清洁消毒以及对会员与访客出入社区的严格管理，全面落实了社区防控工作。所以在疫情期间也吸引了一批新会员的签约与入驻。

  当被问到，企业在疫情期间做了哪些工作帮助中小企业、初创企业复工复产时，艾铁成回答道，早在春节假日期间，公司就紧急成立了“大中华区 / 亚太应急管理委员会”，并密切关注疫情发展，遵循政府指示，在所有社区均第一时间安排了预防措施，并全面落实了防控工作。

  除了充分发挥自身的平台优势，在多个社区发起“疫情时期传递爱”计划，帮助各行业会员企业利用 WeWork线上社区网络资源进行品牌及企业宣传，实现业务突围。还充分发挥社区文化和资源网络优势，帮助中小企业提升数字化管理效率。例如，WeWork 联合武汉光谷社区会员“菠萝加速器”，凭借后者在技术产品、内容营销和商业战略咨询等方面的积累，在疫情期间为中小微企业提供“互联网 +”解决方案，助力企业提升经营效率。

  同样，上海新华发行集团早在疫情之初，就组织团队一一走访各家企业、听取和研判疫情期间客户的需求，为不同的客户提供不同定制化的服务，提供集团的文化产业资源对接，帮助客户打开销售渠道，实现增量，与企业共同渡过难关。李爽告诉记者，决策层及时与团队统一认识，把疫情作为“危”中寻“机”的一次机会，在此基础上提升精细化管理，提升品牌价值，抓住契机，丰富品牌的文化内涵。

  “除了深入了解客户的需求之外，我们还会根据不同的需求采取不同的对策，包括产业对接、上下游打通、提供全天候移动办公模式、逐步推出会员卡形式的共享会客厅、共享办公点、共享会议室及虚拟行政前台，为集团园区板块各个园区客户及市场客户提供了一个在市中心区域进行临时商务活动的新选择。”李爽称，积极调整服务模式，提升服务的维度和广度，为客户在疫情期间提供了便捷，同时也培育了一批新的客户。

  “轻资产”战略来破局

  近年来，随着进入存量运营时代，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张已经在地产行业利润率下降的大背景下行不通，必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，所以越来越多的运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

  “一些企业会通过创新的全球房地产策略以及携手联合办公空间提供商合作来提升商务效率。”艾铁成指出，轻资产模式是 WeWork 和地产商合作的主要模式之一。早在 2016年 11 月 WeWork 中国旗舰店上海威海路社区开业时，WeWork 就和远洋集团达成了基于营业收入分成的地产战略合作协议，双方共同发挥各自领域的优势，推动轻资产模式的合作：WeWork 提供品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营支持，而远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持。

  不排除未来将有越来越多的联合办公品牌开始向轻资产运营转型，以谋求全新盈利模式，这一转变将给“轻资产”战略带来更多的发展空间，同时也将对联合办公品牌的运营能力提出更高的要求。

  行业领域的“轻”、“重”从来都是相对的，李爽强调，特别是近些年某些领域体现融合趋势的情况下，是由所处的行业、企业自身战略发展的方向及不同时期的市场因素等确定的。对她而言，“轻资产、文创化”将是未来集团发展的方向，保证在现有基础上深耕细作，在帮助平台和企业共同成长的同时，构建一套基于园区孵化加速与联合办公高度融合的运营管理模式，植入文化、艺术、教育内容，打造新华文创的管理品牌，挖掘国有文化的独特内涵，将是集团未来“轻资产”战略推进的重要一环。

  但无论“轻”还是“重”，至关重要的还是要考虑盈利这一话题。陈晨指出，产业园的运作不尽相同，有的盈利优先，有的形成产业名片优先。但就他而言，产业园要做强并盈利。除了要找准定位打磨产品服务，还要能够有强大的招商运营能力，量质并举提升园区活力后，相信扭亏为盈只是时间问题。

  的确，过去几年，联合办公市场的蓬勃发展驱动很多资本不断进入。但由于市场发展期间竞争激烈，部分企业通过比较激进的定价策略捕获客源，支付高昂的房屋租金成本和营销成本抢占优质地段，面临收益和成本的双重压力。李爽表示，即使联合办公品牌们尝试了众多增值服务来增加营收，如商务服务、企业服务等，但多数空间仍然处于亏损状态。大多数的联合办公品牌利用资本烧钱。

  如经济学家熊比特所说，资本的职能是为企业家进行创新提供必要的支付手段，其所得利息便是从企业家利润中偿付的，如同对利润的一种课税。目前大多数联合办公的经营模式并不能使企业得到利润，所以靠资本烧钱的经营模式并非健康持久的模式。

  “值得注意的是，经过 10 年的发展，我们已经逐步完成从单一的房产租赁向集科技、文化、金融、创投于一体的综合型文创产业园区的转变，在此基础上进一步打造了以小微企业孵化为主的创客空间和以中小微企业孵化加速为主的新华成长空间，集团园区板块下每一个园区每一个空间都以一种产业发展作为导向，形成产业集聚，同时把我们文化艺术的服务植入到园区，形成特色服务内容，逐步形成产业发展的 T 型结构，而各个园区与空间相对独立而又相互联动，共同构建了集团园区发展的 T 型结构，从创业苗圃、企业孵化、企业加速到资本介入、成功上市，真正实现了园区盈利闭环。”李爽说。

  总体而言，2020 年充满太多的不确定性，大部分企业都变得更务实了，行业也从规模为王渐渐回归到服务本质。基于当前的市场环境，2020年的行业趋势应该会偏向于保守发展。未来也许会尝试探索更多有关差异化的产品服务。

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