楼市“雨季”来临!货币“盛宴”已到尾声?央行表态透露风向

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7月10日，央行公布了6月金融统计数据。

6月新增社融3.43万亿元，同比多增8099亿元；

M2稳定在11.1%；

人民币贷款增加1.81万亿元，同比多增1474亿元。

同日，2020年上半年金融统计数据新闻发布会在京召开，会上的内容堪称“信息量巨大”。

1，金融市场司司长邹澜说：早些年大家都很关注商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例，曾经高达43%、44%，这些年在相应的政策引导下，这个比例逐年下降，今年1-5月份占比已经降到25%。

2，货币政策司副司长郭凯说：我们的货币政策，和欧美央行有明显区别，随着金融市场交易恢复正常的运转，我们也不再超额投放流动性了。

在下半年伊始这个关键时间点，不管是6月份的金融数据，或是央行新闻发布会针对货币政策的表态，都值得细细揣摩。

先来谈谈6月份的金融数据。

每个月的金融数据，一般在10-15日由央行发布，主要包括两个部分：

1）体现实体融资需求的社会融资规模（简称社融）与信贷规模；

2）代表实体经济流动性的货币供应量（M0、M1、M2）。

之所以把社融和M2列为重点观察指标，是因为这两个指标代表了货币政策的“路径传导”。

M2可以理解为货币供给，社融可以理解为货币需求。

M2的定义：M0+城乡居民储蓄存款+企业存款+机关团体存款+其他存款。

所谓的广义货币，就是指全社会流通中现金，加上各种存款。

社融的定义：境内非金融企业和住户，从金融体系获得资金的活动。

一边是印钱的“水”，另一边是实体经济的“水池”。

M2增速提升，意味着把水龙头拧大。社融高增，说明水流进了实体的池子里。

顺着这个思路，就应该明白6月份的金融市场发生了什么：

社融高涨，存量社融增速从12.5%继续上涨0.3%至12.8%，创出2018年5月份以来的新高，源源不断的钱，正在流入经济体系。

M2同比增速持平于11.1%，货币供给的闸门依然，与4月、5月如出一辙。

对楼市来说，更应该关注的是分项数据。

1，企业中长期贷款、居民中长期贷款全线多增，尤其是居民中长期贷款，同比多增1500亿元，楼市吸金能力进一步扩张。

2，M2与M1出现背离，M2维持高增速，但M1增速反常的回落至6.5%。

居民中长贷高增，是楼市火爆的直接推动力量。

即便进入7月份，楼市依然如脱缰野马一般，拉都拉不住。

从6月29日至7月5日的周度高频数据来看：

30大中城市商品房周销售面积495.8万平方米，周环比上涨6.1%，再创年内新高。

7月以来，商品房成交面积环比上涨23.9%，同比上涨36.4%；其中，一线、二线和三线城市成交面积同比分别上涨28.3%、43.1%和30.3%，全线回暖。

100城土地成交面积3个月移动同比上涨26.3%，涨幅明显扩大。

正是在这样的背景下，杭州、东莞、宁波向楼市里投下了3颗“石子”，纷纷收紧调控（详见）。

但是，庞大的房地产市场，犹如一头行进中的猛兽，靠力度微弱的限购和限价，很难拽住狂奔的势头。

此时，M2与M1的背离，就是后市的极佳研判风向标。

按照定义，M1=货币资金（M0）+企业活期存款。

关键就是这个“企业活期存款”，这个数字有多少，完全取决于居民的消费能力，企业卖出去的东西多，提供的服务多，居民的存款自然会变成企业的存款。

而居民消费最大的项目，就是买房。

大家可以看下M1走势与商品房销售增速的关系，简直是一个模子里刻出来的。

从这个角度来看，社融高增、居民中长期贷款高增、M2高增速、M1异常下滑，只能说明一个问题：

大部分城市的房子，今年是真不好卖了！

逻辑很简单，货币供给闸门大开，居民中长贷高增是情理之中的事，但结合房地产市场的销售数据，新增的中长贷主要集中在有限的一二线城市，或者说是长珠两三角的核心城市，其他大部分城市依然没有多大起色。

因此，反映全国商品房销售的关键指标M1，就出现了反常的下滑。

照这个趋势发展下去，下半年，楼市只能是部分一二线城市的“独舞”，其他城市没有任何走强的可能性。

再来聊聊央行的表态。

1，房地产新增贷款占比下降，说明政策的打压态度没有任何变化。

2，直接点明我们和美联储、欧日央行不同，相当于趴在我们耳边说：下半年，货币政策不会再继续宽松了！

除了上次陆家嘴论坛上的高层表态，这个新闻发布会，可以说是2020年以来，第一次直言不讳提出“正常的货币政策”。

货币宽松盛宴，已到尾声。

粤开李奇霖的报告指出：信用总量的扩张已经接近极限，未来社融增速大概率会震荡下行。

他假设了全年社融新增30万亿、31万亿、32万亿三种情景，发现三种情景下，社融存量增速无一例外，都是趋势向下。

在史上最务实报告来了！GDP不设目标，10万亿蓄势待发！一文中，蓝白跟大家说：今年开始，我们要习惯M2增速达到10%以上，全年社融可能会达到30万亿的级别。

也就是说，就按30万亿以上的级别来算，未来社融增速还是要下降。

官方的表态，也在逐步发生变化。

在最近央行联合银保监会召开的金融稳企业保就业的座谈会上，央行说：把握好信贷投放节奏，与市场主体实际需求保持一致。

注意：本文讨论的问题，是印钞机“增速”的问题，而不是是否“印钞”的问题。

M2的增速会维持在两位数，降准依然在路上，但不要指望比上半年的宽松力度要更大。

楼市的小阳春已经结束了，在雨季来临时，这份金融数据，还有央行的表态，似乎给下半年添加了一份略显悲观的注脚。

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