对近期楼市的3个思考,值得注意!

“以末敛财,以本守之”,自古以来,不动产都是财富的最终载体,衡量财富的标准不是家中有多少金银存款,而是有多少不动产。

房子是普通人最大的一笔花费,最大的一笔投资,优质房子是你一生最重要的资产,是你财富的最大来源,值得您多花点时间去搞明白。

我见过一些女孩买个包包掂量三个月,也见过一些男生买双运动鞋对比几个星期,但是很多人买房之前,连最基本的认知逻辑都没有建立就冲进去了。试想这样怎么赚钱呢?任何一个领域都是专业赚业余的钱。

闲话少说,马上正题,作为一个实战型的房产投资类公众号,我一直致力于把自己多年来的实战经验分享给大家。今天照例是一篇干货,是我对于近期楼市走势的四个深度思考。请您搬好板凳,准备好瓜子,耐心阅读,并转发亲友,一定受益匪浅。

01

之前看过我文章的朋友,都知道我在5月份就说疫情结束后,180天内楼市肯定出现分化上涨的行情。

由于货币传导需要时间,所以180天之内,不同城市的上涨肯定有先后之分。一般而言,经济基本面好,不限购或限购形同虚设的城市会率先上涨。

目前深圳、东莞、杭州、宁波已经出现了明显的涨幅。深圳由于涨得太猛,连住建部副部长都亲自来深圳调研了,当地也传言即将出台新一轮的调控政策。

后三个城市,东莞,杭州,宁波比较积极,已经出台了新一轮的调控措施。

7月2日,杭州市出台新房摇号新政,对人才优先购房规定5年限售期,同时,提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。这个措施等于把新房摇号的门槛提高了,力求压住万人排队买房的势头。

人才购房限售5年,这种政策其实是双刃剑,高层原意是担心房价涨得太快,很多人赚了钱就集中抛盘,从而诱发大跌,所以将它锁死5年,令到人们赚了钱也不能卖,跑不了。

同时一厢情愿地认为拉长限售,会吓走投资客,从而压制楼价上涨。也就是说,在高层的眼中,限售是可以减慢楼市上涨的。

事实呢,刚好相反,越是限售,房价涨得越快。因为限售会令到市面上的房源减少。以深圳为例,2018年年中出台限售3年的政策,从2018年年中到现在深圳成交了多少套房呢?20万套左右。

这20万套房都是被限售三年的,也就是无法在二手市场挂牌交易,市面的房源就更少了,过去几个月大家是否发觉在深圳西部无论哪个板块,绝大部分楼盘都没几套房源挂牌呢?就是这个原因造成的,不想卖的自己住,想卖的高层不给卖,当然没有房啦!结果呢,房价涨飞了。

现在杭州要步深圳后尘,力度更狠,5年限售,虽然只是针对人才购房,但也会锁死相当一部分房源,这样对压制楼市其实是无益的,还不如放开交易,增加二手供应。大搞限售,岂不是逼着人家囤积居奇么?时间长了价格哪有不涨的道理?

再讲宁波,7月7日晚间,宁波把限购范围进一步扩大,谁也没想到,宁波这回抢了一次头条。

升级调控之后,宁波限购区域范围调整为:北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。可以理解为,限购范围从原先的“内环”,扩大到了“中环”。

这种政策有什么后果呢?对,在限购圈边缘的板块会迅速拉涨,因为根据需求替代原则,被限购的买家肯定会就近选择一个板块先上车,毕竟自住和孩子读书都要用到房子,买了再讲,以后再置换回核心区。

杭州和宁波如此,东莞更可怕,松山湖已经卖到5万,甚至有不少楼盘迈入6万+时代,南城的楼盘每套总价平均涨了70-150万。

估计东莞政府也吓着了,赶紧出台政策,发布了《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,对加大房源供应、加强房价管理,加大市场监管力度防止捂盘惜售,乱收茶水费等维度进行全面整理,严厉打击炒房客。

其实东莞的上涨是有迹可循的,真正的上涨肇始于去年3月的降税措施,3月之后,交易量就开始上行了。后来,伴随着高价卖地,彻底点燃了市场情绪,再加上为了刺激疫情过后的经济,银行放松了信贷,于是就出现了集中抢房的现象。

我们来回顾一下东莞卖地过程:

4月大朗长塘社区的2020WR005地块,3月23日被阳光城以最高限价加18%配建买下,折合楼面价高达20907元/平,创下了大朗的地价新纪录。

5月,世茂一举拿下沙田福禄沙村2020WR010地块,总价超过14.8亿元,楼面价高达13022元/平,一举打破隔壁融创项目的沙田单价地王纪录。

6月,正式进入三伏天,东莞土地市场看起来就不是那么伏得住了。6月24日,上午塘厦大坪社区的2020WR023地块,在126轮出价后,被前海控股以最高配建(20%)加上终次报价,总价超过25.1亿元,楼面价24618元/平的单价地王纪录拍下。

下午,前海控股又以总价约27.7亿元,楼面价24543元/平拍下2020WR024地块。两宗塘厦地王地块直接超过片区在售新房23000多元的均价......

难怪东莞出台调控之后,有不少网友说:调控个锤子!你们把土地越卖越贵还说人家炒房,这是什么逻辑?开发商也说了:你们限房价,能不能也限地价啊!土地贼贵啊!

其实不仅大陆的房价上涨,连隔壁的香港也涨了。经济衰退下,香港失业率连续7个月暴涨,创15年来新高,失业总人口达到23万人。5月21日,国安法推出,6月29日,最优惠待遇被美国取消,一些香港人看到这么多利空消息,认为外资会撤离,香港将会快速衰落,楼市资产价格一定下跌,觉得再不卖房移民跑路就完了。

 结果香港楼市走出了所有人都想不到的上涨行情,7月3日,香港土地注册处公布,香港住宅买卖销量涨了16.8%,按年上涨32.9%!住宅买卖总价达到648亿港元,按月增加了22.8%,按年上升30.6%。

目前香港房产均价为每平米 18万6千港元,换算成人仔大概17万每平方,即使是全球最贵也继续上涨,丝毫见不到停下来的迹象。

看来疫情是穷人的危机,却是富人抄底资产的大好机会,曾经有一位投资家讲过:我最喜欢市道不好的时候,因为那时可以买到很多便宜的资产。这时很多人就问了:不但楼市有机会,股市也可以赚钱啊,值不值得玩一把呢?甚至有人说:磨叽什么,我已经一把梭哈,赢了会所嫩模,输了我就是嫩模!

02

关于股市,有这样的故事:从前有座山,上面很多果子,野味。有一天,一个猎人上山了,他带回了兔子,野鸡。第二天,另外几个猎人也上山了,他们带回了更多战利品。第三天,很多从来没有打过猎的村民也跟着猎人们上山了,这次所有人都没有回来,因为他们遇到了老虎。

这个故事说明什么道理呢?只要你还留在股市,你之前赚的所有钱,很可能会全部亏回去。

牛市正是散户亏钱的主要原因,还记得2015年股灾吗?开始的时候,股市不断拉涨,大家跑步进场,结果呢?砰!爆了,无数散户被套死,最后一些人亏损几十万甚至数百万割肉离场。

更有人跟我说:2015刚毕业那一年,借了父母做搬运工十几年攒下的血汗钱冲入股市,结果一夜亏到只剩几万,最恨自己当时没有买房!我估计他可能一生都会觉得愧疚,因为虽然几十万不算多,但是穷孩子家庭的钱,这已经是他们一生的积蓄了。

2015年股市大涨之后,不出几个月就突然崩掉,接着楼市就大涨了。难道资产时钟又将重复一次吗?我来告诉大家今年的结局吧:十个人,每人带10万进股市,有9个人亏钱,1个人赚钱,也就是其中的90万去到了一个人手上,最后这个活下来的人去买房了。这个就是今年股市与楼市的演变方向。说难听一点就是股市亏钱的人暗自垂泪,赚钱的人最终去买了房。

华尔街之神利弗莫尔临死曾经讲过:想靠股票投资长期获得暴利是不可能的,因为暴利本身是一个极低概率事件。

这就意味着:1.那些期望靠短炒、追涨、抓涨停等各种手段提高长期收益的想法,都不靠谱。即便有人蒙准某一只几个月翻了几倍的牛股,都意义不大,长期收益率未必就高。因为如果这公司不是优质公司,仅是靠炒作短期涨了几倍,从长期看,股价大概率会跌下来。所以你还是要趁高点卖掉的,假设你很幸运,在高点卖掉了,卖掉后呢?

是不是从此终生不炒股了?不是的,还是要投资股票,那选到平庸公司的概率极大,所以,投资几十年下来,投资收益率会很平庸。以前靠短期投机赚的一笔钱,融入几十年的周期后,其实并不能明显提高你的收益率。也就是你在股市的赚钱手法不能长期,持续地复制,难以扩大盈利规模。

就像有人去澳门赌场赌博,玩了十几分钟,运气好,赢了5000元。如果赢了以后,以后永远不赌博了,那这人确实在赌场就赚了那么多钱,收益率很高,但是,如果这人一直赌下去,迟早他的收益率会成负的,赌场的赔率决定了这事。

2.投机赚了一笔钱,及时收手,永不再投资股市了,不好吗?

且不说靠投机能不能赚到钱,假设运气好,瞎猫碰到死老鼠赚到了,对于普通投资者,你赚到的金额也是比较有限的,即便你一次投机赚了一些钱,三万五万,或者十万八万,以后永不投资股市,那其实对你的整个投资及人生来说,改变也相当有限。

所以做投资还是要脚踏实地,做长期主义者,有耐心慢慢变富,才能真正赚到属于自己财富。

股市大涨了,很多人问我为什么不炒股,我很平静地回答:他们炒股赚钱还不是为了买房?我先把房子买了,将来谁赚了钱,我就把房子卖给他,这样我就把他们的钱赚了。

房产是中国家庭财富的终极配置,无论做生意,做公务员,混职场,还是炒股炒币,所有赚了钱的人都免不了买一套房。

如果你知道了社会财富的流动方向,你不需要追它,只需要在终点等它就行了。你们不需要炒股,也不需要懂什么物联网高科技,有钱买房就对了,这个社会的财富迟早回到你手里。

02

“逢三退一”,这种玩法源自香港,其含义是:在时机适当的时候,要及时把多套房产之中比较差的及时卖掉,回笼资金,这样在下一轮行情来临的时候你才有资金买到更优质的物业。经过多轮逢三退一,你手中的房产就会越来越优质。

资本流动起来才能创造更多财富,甚至复利增长。一套优质房产的价格,很快从几十万涨到几百万,上涨部分及房租,皆是资本创造的财富。房租利用率还好,但很多人没有让房产升值部分及时兑现,巨量的资本变成了“死财富”,这是浪费。现代人要学会使用金融工具,让资本活起来,不断裂变创造更多财富。

房产裂变的难点在于第一不能急,第二不能亏,第三不能断。开始平淡无奇,但跃过某个临界点之后其效果就像核子产生裂变一样惊人。原始资本积累最难,而滚雪球的感觉让人足够痴迷。我们喜欢投资不仅仅是因为它回报巨大,是因为它让我们见尽人性,洞察世事,这种快感一旦尝试,便会上瘾。所以,买房是会上瘾的。

如何裂变?

1、加按揭这种方法近年比较流行,尤其是在大城市,因为其金融产品丰富,房价涨幅大,操作空间大。一般是在原房贷行直接做,重新评估房产,可贷额度减掉原剩余未还房贷即可,相当简单就能回笼几十万甚至数百万。

2、二抵也就是对房产进行二次抵押,很多时候,二抵大银行是不做的,只能去找小银行。这种方法很早就有了,本质和加按揭一样,不过,二抵的利率更高,年限等也有相应限制,随着金融产品的丰富,近些年用的少了。

3、卖一买二对于增值乏力的房产,需及早兑现收益投资潜力更大房产。

如经过一轮行情,手里的老破小涨幅较大,就可以出货,入手城郊潜力区域次新三房,再加一套次新小两房。这样在下一轮的行情中,手中筹码就更多,更优质,自然获利的绝对值更大。

4、仅剩少量贷款有一些房产,已经还款多年,仅剩极少部分贷款,这种情况,可以直接截断房贷,重新申请抵押贷、经营贷之类的贷款。

裂变的本质是最大化利用资金,防止资金过度沉淀,资金盘活后,再用来买房,以扩大仓位面积。

5、并发卡贷持有优质的房产,可以让你在银行进一步融资,回笼更多的资金去买下一套。

过去三十年M2的天量增长一览:

1,1990年,M2总量1.5万亿元;

2,1995年,M2总量6万亿元;

3,2000年,M2总量13万亿元;

4,2005年,M2总量30万亿元;

5,2010年,M2总量72万亿元;

6,2015年,M2总量139万亿元;

7,2020年5月,M2总量210万亿元;

8,预计2025年M2总量会破300万亿。

我们拿什么来承接这些天量货币?还是得靠优质房产来承接。

中国的房地产,是最能代表中国国情的一个行业。要读懂中国,必须要先读懂房地产产业:第一,房价参照的不是社会平均工资,而是精英们的收入水平;第二,调控的目的是稳定金融,防范金融风险和危机,而不是为了降低房价,让拿平均工资的人可以去买房;第三,高房价的根源,主要不是炒房客,也不是开发商,而是土地财政;第四,一二线涨价是供不应求,三四线涨价是棚改补货币;第五,中国城市化水平还远未达标,未来对房地产的需求还很大。

高层一边说坚决遏制上涨,一边偷偷放开信贷,当我们还在犹豫一个周期是否结束的时候,其实新的周期已经开始,180天后再回过头看,今年可能就是绝大部分城市房价阶段性底部。

来源:楼市团长

小助理有话说:

扫描下方二维码,即可关注“血拼成都楼市”公众号,如需了解更多成都楼市资讯,添加“小助理”微信(ID:CDfocus-C),备注“加群”,即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~

相关知识

对近期楼市的3个思考,值得注意!
对2021年北京楼市走向的几点思考
各地抢房潮再现!别看不懂,近期楼市的“魔幻重启”
济南楼市开盘即清盘现象不再 ,楼市调控政策没有松动可能
土地交易新规、公积金二套房贷款...一文看懂近期上海楼市新政
10天内,高层连发3个表态,楼市的“命门”被掐住了?央媒回应
后疫情时代,对住宅设计的再思考
近期房价上涨元凶!严防资金违规流入楼市!
对楼市最狠的地方,出大招了!
刚刚结束的两会 对昆明楼市有哪些影响

网址: 对近期楼市的3个思考,值得注意! http://m.zx3q.com/newsview111362.html

推荐资讯