对近期楼市的3个思考,值得注意!

“以末敛财，以本守之”，自古以来，不动产都是财富的最终载体，衡量财富的标准不是家中有多少金银存款，而是有多少不动产。

房子是普通人最大的一笔花费，最大的一笔投资，优质房子是你一生最重要的资产，是你财富的最大来源，值得您多花点时间去搞明白。

我见过一些女孩买个包包掂量三个月，也见过一些男生买双运动鞋对比几个星期，但是很多人买房之前，连最基本的认知逻辑都没有建立就冲进去了。试想这样怎么赚钱呢？任何一个领域都是专业赚业余的钱。

闲话少说，马上正题，作为一个实战型的房产投资类公众号，我一直致力于把自己多年来的实战经验分享给大家。今天照例是一篇干货，是我对于近期楼市走势的四个深度思考。请您搬好板凳，准备好瓜子，耐心阅读，并转发亲友，一定受益匪浅。

01

之前看过我文章的朋友，都知道我在5月份就说疫情结束后，180天内楼市肯定出现分化上涨的行情。

由于货币传导需要时间，所以180天之内，不同城市的上涨肯定有先后之分。一般而言，经济基本面好，不限购或限购形同虚设的城市会率先上涨。

目前深圳、东莞、杭州、宁波已经出现了明显的涨幅。深圳由于涨得太猛，连住建部副部长都亲自来深圳调研了，当地也传言即将出台新一轮的调控政策。

后三个城市，东莞，杭州，宁波比较积极，已经出台了新一轮的调控措施。

7月2日，杭州市出台新房摇号新政，对人才优先购房规定5年限售期，同时，提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。这个措施等于把新房摇号的门槛提高了，力求压住万人排队买房的势头。

人才购房限售5年，这种政策其实是双刃剑，高层原意是担心房价涨得太快，很多人赚了钱就集中抛盘，从而诱发大跌，所以将它锁死5年，令到人们赚了钱也不能卖，跑不了。

同时一厢情愿地认为拉长限售，会吓走投资客，从而压制楼价上涨。也就是说，在高层的眼中，限售是可以减慢楼市上涨的。

事实呢，刚好相反，越是限售，房价涨得越快。因为限售会令到市面上的房源减少。以深圳为例，2018年年中出台限售3年的政策，从2018年年中到现在深圳成交了多少套房呢？20万套左右。

这20万套房都是被限售三年的，也就是无法在二手市场挂牌交易，市面的房源就更少了，过去几个月大家是否发觉在深圳西部无论哪个板块，绝大部分楼盘都没几套房源挂牌呢？就是这个原因造成的，不想卖的自己住，想卖的高层不给卖，当然没有房啦！结果呢，房价涨飞了。

现在杭州要步深圳后尘，力度更狠，5年限售，虽然只是针对人才购房，但也会锁死相当一部分房源，这样对压制楼市其实是无益的，还不如放开交易，增加二手供应。大搞限售，岂不是逼着人家囤积居奇么？时间长了价格哪有不涨的道理？

再讲宁波，7月7日晚间，宁波把限购范围进一步扩大，谁也没想到，宁波这回抢了一次头条。

升级调控之后，宁波限购区域范围调整为：北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。可以理解为，限购范围从原先的“内环”，扩大到了“中环”。

这种政策有什么后果呢？对，在限购圈边缘的板块会迅速拉涨，因为根据需求替代原则，被限购的买家肯定会就近选择一个板块先上车，毕竟自住和孩子读书都要用到房子，买了再讲，以后再置换回核心区。

杭州和宁波如此，东莞更可怕，松山湖已经卖到5万，甚至有不少楼盘迈入6万+时代，南城的楼盘每套总价平均涨了70-150万。

估计东莞政府也吓着了，赶紧出台政策，发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，对加大房源供应、加强房价管理，加大市场监管力度防止捂盘惜售，乱收茶水费等维度进行全面整理，严厉打击炒房客。

其实东莞的上涨是有迹可循的，真正的上涨肇始于去年3月的降税措施，3月之后，交易量就开始上行了。后来，伴随着高价卖地，彻底点燃了市场情绪，再加上为了刺激疫情过后的经济，银行放松了信贷，于是就出现了集中抢房的现象。

我们来回顾一下东莞卖地过程：

4月大朗长塘社区的2020WR005地块，3月23日被阳光城以最高限价加18%配建买下，折合楼面价高达20907元/平，创下了大朗的地价新纪录。

5月，世茂一举拿下沙田福禄沙村2020WR010地块，总价超过14.8亿元，楼面价高达13022元/平，一举打破隔壁融创项目的沙田单价地王纪录。

6月，正式进入三伏天，东莞土地市场看起来就不是那么伏得住了。6月24日，上午塘厦大坪社区的2020WR023地块，在126轮出价后，被前海控股以最高配建（20%）加上终次报价，总价超过25.1亿元，楼面价24618元/平的单价地王纪录拍下。

下午，前海控股又以总价约27.7亿元，楼面价24543元/平拍下2020WR024地块。两宗塘厦地王地块直接超过片区在售新房23000多元的均价......

难怪东莞出台调控之后，有不少网友说：调控个锤子！你们把土地越卖越贵还说人家炒房，这是什么逻辑？开发商也说了：你们限房价，能不能也限地价啊！土地贼贵啊！

其实不仅大陆的房价上涨，连隔壁的香港也涨了。经济衰退下，香港失业率连续7个月暴涨，创15年来新高，失业总人口达到23万人。5月21日，国安法推出，6月29日，最优惠待遇被美国取消，一些香港人看到这么多利空消息，认为外资会撤离，香港将会快速衰落，楼市资产价格一定下跌，觉得再不卖房移民跑路就完了。

 结果香港楼市走出了所有人都想不到的上涨行情，7月3日，香港土地注册处公布，香港住宅买卖销量涨了16.8%，按年上涨32.9%！住宅买卖总价达到648亿港元，按月增加了22.8%，按年上升30.6%。

目前香港房产均价为每平米 18万6千港元，换算成人仔大概17万每平方，即使是全球最贵也继续上涨，丝毫见不到停下来的迹象。

看来疫情是穷人的危机，却是富人抄底资产的大好机会，曾经有一位投资家讲过：我最喜欢市道不好的时候，因为那时可以买到很多便宜的资产。这时很多人就问了：不但楼市有机会，股市也可以赚钱啊，值不值得玩一把呢？甚至有人说：磨叽什么，我已经一把梭哈，赢了会所嫩模，输了我就是嫩模！

02

关于股市，有这样的故事：从前有座山，上面很多果子，野味。有一天，一个猎人上山了，他带回了兔子，野鸡。第二天，另外几个猎人也上山了，他们带回了更多战利品。第三天，很多从来没有打过猎的村民也跟着猎人们上山了，这次所有人都没有回来，因为他们遇到了老虎。

这个故事说明什么道理呢？只要你还留在股市，你之前赚的所有钱，很可能会全部亏回去。

牛市正是散户亏钱的主要原因，还记得2015年股灾吗？开始的时候，股市不断拉涨，大家跑步进场，结果呢？砰！爆了，无数散户被套死，最后一些人亏损几十万甚至数百万割肉离场。

更有人跟我说：2015刚毕业那一年，借了父母做搬运工十几年攒下的血汗钱冲入股市，结果一夜亏到只剩几万，最恨自己当时没有买房！我估计他可能一生都会觉得愧疚，因为虽然几十万不算多，但是穷孩子家庭的钱，这已经是他们一生的积蓄了。

2015年股市大涨之后，不出几个月就突然崩掉，接着楼市就大涨了。难道资产时钟又将重复一次吗？我来告诉大家今年的结局吧：十个人，每人带10万进股市，有9个人亏钱，1个人赚钱，也就是其中的90万去到了一个人手上，最后这个活下来的人去买房了。这个就是今年股市与楼市的演变方向。说难听一点就是股市亏钱的人暗自垂泪，赚钱的人最终去买了房。

华尔街之神利弗莫尔临死曾经讲过：想靠股票投资长期获得暴利是不可能的，因为暴利本身是一个极低概率事件。

这就意味着：1.那些期望靠短炒、追涨、抓涨停等各种手段提高长期收益的想法，都不靠谱。即便有人蒙准某一只几个月翻了几倍的牛股，都意义不大，长期收益率未必就高。因为如果这公司不是优质公司，仅是靠炒作短期涨了几倍，从长期看，股价大概率会跌下来。所以你还是要趁高点卖掉的，假设你很幸运，在高点卖掉了，卖掉后呢？

是不是从此终生不炒股了？不是的，还是要投资股票，那选到平庸公司的概率极大，所以，投资几十年下来，投资收益率会很平庸。以前靠短期投机赚的一笔钱，融入几十年的周期后，其实并不能明显提高你的收益率。也就是你在股市的赚钱手法不能长期，持续地复制，难以扩大盈利规模。

就像有人去澳门赌场赌博，玩了十几分钟，运气好，赢了5000元。如果赢了以后，以后永远不赌博了，那这人确实在赌场就赚了那么多钱，收益率很高，但是，如果这人一直赌下去，迟早他的收益率会成负的，赌场的赔率决定了这事。

2.投机赚了一笔钱，及时收手，永不再投资股市了，不好吗？

且不说靠投机能不能赚到钱，假设运气好，瞎猫碰到死老鼠赚到了，对于普通投资者，你赚到的金额也是比较有限的，即便你一次投机赚了一些钱，三万五万，或者十万八万，以后永不投资股市，那其实对你的整个投资及人生来说，改变也相当有限。

所以做投资还是要脚踏实地，做长期主义者，有耐心慢慢变富，才能真正赚到属于自己财富。

股市大涨了，很多人问我为什么不炒股，我很平静地回答：他们炒股赚钱还不是为了买房？我先把房子买了，将来谁赚了钱，我就把房子卖给他，这样我就把他们的钱赚了。

房产是中国家庭财富的终极配置，无论做生意，做公务员，混职场，还是炒股炒币，所有赚了钱的人都免不了买一套房。

如果你知道了社会财富的流动方向，你不需要追它，只需要在终点等它就行了。你们不需要炒股，也不需要懂什么物联网高科技，有钱买房就对了，这个社会的财富迟早回到你手里。

02

“逢三退一”，这种玩法源自香港，其含义是：在时机适当的时候，要及时把多套房产之中比较差的及时卖掉，回笼资金，这样在下一轮行情来临的时候你才有资金买到更优质的物业。经过多轮逢三退一，你手中的房产就会越来越优质。

资本流动起来才能创造更多财富，甚至复利增长。一套优质房产的价格，很快从几十万涨到几百万，上涨部分及房租，皆是资本创造的财富。房租利用率还好，但很多人没有让房产升值部分及时兑现，巨量的资本变成了“死财富”，这是浪费。现代人要学会使用金融工具，让资本活起来，不断裂变创造更多财富。

房产裂变的难点在于第一不能急，第二不能亏，第三不能断。开始平淡无奇，但跃过某个临界点之后其效果就像核子产生裂变一样惊人。原始资本积累最难，而滚雪球的感觉让人足够痴迷。我们喜欢投资不仅仅是因为它回报巨大，是因为它让我们见尽人性，洞察世事，这种快感一旦尝试，便会上瘾。所以，买房是会上瘾的。

如何裂变？

1、加按揭这种方法近年比较流行，尤其是在大城市，因为其金融产品丰富，房价涨幅大，操作空间大。一般是在原房贷行直接做，重新评估房产，可贷额度减掉原剩余未还房贷即可，相当简单就能回笼几十万甚至数百万。

2、二抵也就是对房产进行二次抵押，很多时候，二抵大银行是不做的，只能去找小银行。这种方法很早就有了，本质和加按揭一样，不过，二抵的利率更高，年限等也有相应限制，随着金融产品的丰富，近些年用的少了。

3、卖一买二对于增值乏力的房产，需及早兑现收益投资潜力更大房产。

如经过一轮行情，手里的老破小涨幅较大，就可以出货，入手城郊潜力区域次新三房，再加一套次新小两房。这样在下一轮的行情中，手中筹码就更多，更优质，自然获利的绝对值更大。

4、仅剩少量贷款有一些房产，已经还款多年，仅剩极少部分贷款，这种情况，可以直接截断房贷，重新申请抵押贷、经营贷之类的贷款。

裂变的本质是最大化利用资金，防止资金过度沉淀，资金盘活后，再用来买房，以扩大仓位面积。

5、并发卡贷持有优质的房产，可以让你在银行进一步融资，回笼更多的资金去买下一套。

过去三十年M2的天量增长一览：

1，1990年，M2总量1.5万亿元；

2，1995年，M2总量6万亿元；

3，2000年，M2总量13万亿元；

4，2005年，M2总量30万亿元；

5，2010年，M2总量72万亿元；

6，2015年，M2总量139万亿元；

7，2020年5月，M2总量210万亿元；

8，预计2025年M2总量会破300万亿。

我们拿什么来承接这些天量货币？还是得靠优质房产来承接。

中国的房地产，是最能代表中国国情的一个行业。要读懂中国，必须要先读懂房地产产业：第一，房价参照的不是社会平均工资，而是精英们的收入水平；第二，调控的目的是稳定金融，防范金融风险和危机，而不是为了降低房价，让拿平均工资的人可以去买房；第三，高房价的根源，主要不是炒房客，也不是开发商，而是土地财政；第四，一二线涨价是供不应求，三四线涨价是棚改补货币；第五，中国城市化水平还远未达标，未来对房地产的需求还很大。

高层一边说坚决遏制上涨，一边偷偷放开信贷，当我们还在犹豫一个周期是否结束的时候，其实新的周期已经开始，180天后再回过头看，今年可能就是绝大部分城市房价阶段性底部。

来源：楼市团长

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