硬核！中海地产选房细节35条，买房路上乘风破浪

中国网地产7月11日讯  要说最近爆火的综艺是哪个，《乘风破浪的姐姐》算是当之无愧了吧！里头大咖云集，但在众多姐姐中，杀出重围，受到最多热议的，当属初到北京读书就选择先买房的黄圣依和拿买房当兴趣的张雨绮。现在中海地产硬核出击，选房细节35条，让您买房路上乘风破浪。

（湖南卫视“乘风破浪的姐姐”节目截图）

相比张雨绮为首的“浪姐”们用钱砸出来的买房经验，楼市小纵队选择硬核助攻买房，多条线专业人士的选房攻略奉上。中海地产精选各业务线的专业意见，精心挑选35条选房细节，为购房者提供硬核专业指导，话不多说，带好小本本看下去吧。

投资大佬说：

1.【地段交通】

好地段并不简单意味着靠近市中心或主要商圈等繁华地区，这些区域往往人流量大、交通拥堵，对于泊车、驾车出行反而不利。交通出行按出行方式分为两种：一种是公共交通，另一种是自驾车。从公共交通角度来看，邻近的交通设施种类越多，站点越密集，则出行越方便；其次是与交通设施站点的可达性距离越短越好，这样能够更为轻松的到达目的地。

2.【地段景观】

在考察地段环境时，需关注周边有无良好的景观资源，如是否靠近公园，是否有足够的林地、绿地、水景，这些绿化景观具有改善区域小气候、提升居住品质的能力。同时还要看周边是否有干扰日常起居生活的设施，例如机场、铁路、高速路等有可能带来噪音污染，化工厂、焚烧厂等有可能造成空气污染，垃圾填埋场、排污渠等有可能造成土壤水质污染以及临近高压线、电信发射塔等有可能带来电磁干扰等等。提前了解楼盘周边环境的有利状况和不利状况，选择楼盘才更能够做到心中有底。

（济南华山湖实景图）

3.【地段配套】

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生活配套要满足居住者衣食住行各方面的基本生活需求，如果想居住得安心舒适，餐饮、商业、金融、医疗等生活配套必不可少。优质的教育配套不仅能解决小孩的上学问题，也能相应提升片区的文化教育氛围和区域价值。区域级别的休闲场所如大型的城市公园及游乐体育场馆等具有提升区域生活品质的能力。

4.【地段潜力】

在选择地段时，除了要看交通、看环境、看配套外，还要看发展，地段价值是随着周边经济文化和交通等基础设施的发展而变化的，因此，对地段所在区域的发展规划也需要重点关注。好的地段是优质稀缺的资源，而且位于这些优质地段的楼盘其价格往往也较高。对于大多数购房者而言，应结合自身经济状况和实际需求考察项目地段状况。如处于奋斗初期，更多的时间和精力会放在工作和社会交往上，在地段的选择上更偏重于靠近工作地点、交通便利、人员密集的中心区域；对于中年置业者，教育配套的质量会放在首位，通常会选择靠近学校的地段；而年长的购房者则会选择环境较好、靠近医院和活动场所的市郊区域。

客服大佬说：

5.【品牌开发商】

此处所说的品牌是指开发商品牌。作为产品的建造者，开发商在一定程度上代表着住宅的质量，品牌开发商还能带来完善的周边配套和区域的升级发展。开发商是否靠谱，决定着楼盘品质是否真正宜居，甚至决定着房子未来的升值空间。中海这样的央企品牌则更注重产品质量和后期服务，在注重经济效益的同时，更注重社会效益和品牌效应，无论是建筑设计、材料选购还是施工质量等方面都更具投入力度，并且央企品牌开发商大都配备自己的央企物业，管理模式成熟，服务更加优质，业主生活更加无忧。

 6.【垃圾处理】

目前主流开发商的住宅社区均实行垃圾分类收集处理，日产日清。生活垃圾由业主自行送到小区楼下指定地点，由保洁员每日按时进行分类收集处理，确保垃圾桶、果皮箱无满溢的现象。同时对分类垃圾桶进行消杀环境处理，确保小区的卫生环境优美、整洁。

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规划大佬说：

7【小区绿化率】

小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，新建小区的绿地率一般不低于30%。法律法规对于可计入绿地率的绿地有较为严格的限定，对其覆土深度及与建筑和道路的边界距离均有相应要求。满足当地植树绿化覆土要求的屋顶绿地也可计入绿地范围。绿地率指标越高，意味着绿化用地占比越高，内部环境也相对越好。

8.【容积率】

是指项目总计容建筑面积与总建设用地面积的比值，其中项目总计容建筑面积通常包含地上建筑面积（不含临时建筑）以及地下计容面积（通常为商业功能的建筑面积）。容积率可以反映出地块所承载的建筑容量，也间接的体现了地块内的人口数量，可以简单理解为项目的容积率越高，小区内容纳的人数就会越多。

9.【建筑密度】

是指建筑物的覆盖率，具体指小区用地范围内所有建筑的基底面积（首层面积）与总建设用地的比值。它反映了地块内建筑的密集程度，换句话说，建筑密度越低，空地率就越大，内部环境就越开阔，可作为绿化和活动场地的面积就越多。一般而言，在容积率一定的情况下，低层和多层住宅小区的建筑密度较高层住宅要大一些。住宅小区的建筑密度一般不超过50%。

10.【住宅间距】 

除了保障安全性和私密性之外，最重要的就是保证采光和通风了，对于日照方面的要求，与住宅所处的地区、城市以及楼高均有关系，总体说来，住宅间距北方大于南方，高层大于多层。

 11.【流线规划】

小区内部的交通设计如机动车和人行流线的组织是否合理，地库出入口位置是否得当，是否实现人车分流等也能反映小区的环境质量，因为地面车行人行流线交叉少甚至是无车化不仅更为安全，还意味着留给绿地和活动场地的面积增多了，同时减少了汽车尾气的污染，小区的环境品质自然大大提升。

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 建筑大佬说：

12.【物业类型】

楼高的选择除了个人喜好和家庭需求外，更多的还与得房率相关。因为住宅的高度决定了交通核的形式和设备机房的面积，即住宅高度直接影响公摊面积的大小，而公摊面积越大得房率越小，即多层得房率>小高层得房率>高层得房率。相同高度区间的住宅，户型面积越大，得房率越高。公摊的面积相同，在户型面积中所占比重约小，得房率越高。得房率过高或过低均不合理。

 13.【朝向】

中国大部分对日照要求较高的地区以南向最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东南、西南、东、西、北。南向 的房子采光最好，尤其是南北通透的房子，居住体验舒适；东南向 的房子采光相对较好，即使在冬季也可以保证有充足的光照时间；西南向的房子采光效果尚可，但会有西晒影响；东向 的房子采光时段主要在上午，尤其是早晨，如果是卧室朝东对睡眠会造成一定干扰；西向的房子采光时段主要在下午，西晒严重，特别是夏季，如果户型通风效果不佳，房间内会比较闷热；北向 的房子采光最差，全年无法接收到日照，所以尽量避免北向的卧室数量过多。

14.【低楼层】

对于有老人、幼儿或者残疾人的家庭，选择较低的楼层较为合适。较低楼层的房子对老人，特别是患有心脑血管疾病的老人出行有利。因为电梯的快速起降，有可能会诱发疾病。当楼座没有电梯，或者当电梯出了问题无法运行，需要检修时，低楼层还可避免负重爬楼带来的心脏负担。

 15.【高楼层】

相反，大多数购房者更加追求良好的采光以及安静的居住环境，显然楼层高一些会更适合他们的需求。偶看都市星辰，望眼灯火阑珊，高高在上、云中漫步的生活从这里开始。这一区段的楼层更适合商务人士或中青年居住。

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16.【入户大堂】

首层入户大堂一般是装饰重点，为使业主感受到气派舒适的体验，某些楼盘的大堂门头造型往往体量高大，构造复杂。这就有可能遮挡其上层（一般为二层或三层）部分房间（门头内侧正对部位）的窗户，影响室内采光通风。因此挑选这些部位的楼层需要明确门头的高度，以避免类似情况的发生。

17.【户型位置与采光】

有的房子单看户型没啥问题，可是再看在楼座中的位置，可能就会给您一个「意外」。

良好的日照及采光条件是住宅舒适度评价体系中非常重要的指标。同样，户型是否真的具备良好的采光及日照条件，除了要考虑楼座间距以及楼层等因素外，房子在楼座中的位置也要重点关注。因为这里会涉及一个「自遮挡」的问题。

上面这个E户型，南向主卧室应是日照充足，采光良好的房间。但是户型在楼座中的位置却会让日照时间打折扣。该户型在楼座平面中，由于受到F、C户型的遮挡，一天当中南向居室光照的时效性并非尽如人意；D户型南向居室接受光照可能是从早上10点到下午3点，那么E户型南向居室接受光照可能是从早上9点到下午2点。距离原来设想的早上8点到下午4点的日照时长会少好几个小时。而且D、E两户型所处凹槽内的位置越深，一天当中其南向居室的日照时间就越短。有不少房子就是因为所在楼座突出部分的遮挡，造成在室内永远都见不到初升的太阳。这又是一个需要在楼座平面图中才能发现的问题。

18【户型位置与私密性】

私密性是日常起居生活的基本需求。而当楼座平面设计不当时，某些户型的私密性就有可能受到影响。而且受影响的户型也只有在楼座的整体平面图中才能看出来。

 

（A户型单独的平面）

上图中的户型如果单拿出来都是让人心动的，但别着急，看看它在楼座中的位置，有什么影响？私密性是不是完全暴露在彼此的眼中，A户型中餐厅与客厅的大部分采光面都正对同楼层的B户型，景观阳台向西还和公共电梯间的窗户对望。A户型主采光面的采光和观景效果大打折扣，私密性更是毫无保障。如果在选房阶段忽略了楼层的平面图，您恐怕只有在交房时才发现这个「坑」。

（A户型在组合平面中）

为避免类似的问题，一定要多看看楼层整体平面图，明确所选户型与周边相邻户型之间的关系，做到「知己知彼」，方能「心中有底」。

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19.【可变户型】

由于家庭成员数量以及使用要求会随着时间出现变化，因此在一定的经济条件下，选择功能房间相对较多的户型，以满足更多家庭成员共同生活的需求，成为大多数购房者的优先选择。最简单的判断可变户型的方法就是看户内承重墙的数量。承重墙的数量越少，在建筑结构上调整布局的可能性就越大，就越是有可能在一个户型里进行不同房间的相互转换。

以玖嶺南山建面约137平产品为例，采用约7.1米横厅设计，随着家庭结构的调整，可以将横厅改造为卧室+客厅，因为没有了承重墙的阻碍，三房轻松变四房。

景观大佬说：

20【底跃户型】

很多购房者往往先入为主地认为，首层的房子一定比其他楼层差，会出现采光不佳，容易受潮的情况；而且如果离路较近，灰尘和噪音影响会较大，私密性与安全性也稍差。但这种认识是不全面的。底跃首层会赠送室外小院或是地下室的储藏空间，那绝对是物超所值。如果您有园艺方面的爱好或者家里养有宠物，带有室外小院的首层住宅，会是非常不错的选择。此外如果首层下设有地下室，还可以有效避免室内受潮。

21.【顶跃户型】

顶层户型同样容易遭受大家的误解，顶层的视野开阔、采光通风效果较佳。顶跃户型即顶层附赠阁楼，阁楼空间可以作为卧室、儿童房或者储藏室使用。还有的顶层房子会有局部退台，并带有屋顶花园。

 22.【景观规划】

好的中心景观区通常包含绿植、水体、活动广场和小品等景观元素，另外还要看各个级别的绿化景观配置是否完备，如楼间绿地、宅旁绿化，好的景观设计应注重均好性，让每个业主都能拥有良好的景观环境。楼间及宅旁的景观不像中心景观规模那么大，购房者更应关注其实用性；另外在植物选择方面应结合季节变化配置，争取做到四季有花，全年有绿。

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室内设计师说：

23.【布局+比例】

房屋布局要方正紧凑，即房间的轮廓尽量方整，应避免出现斜角或弧形房间。另外外轮廓曲折的户型外墙面积大、转角多，导致外墙散热面积大，不利于保温隔热。而房间方正的户型使用效率更高，利于家居布置，使用方便。

24.【流线】

户型内部应「动静」分区合理。 动区 是指家庭活动较为频繁，易产生声音的区域，包括客厅、餐厅和厨房，属于公共区。一般布置在靠近入户门一侧，与玄关紧邻。而 静区 是指需要安静环境的区域，如卧室、书房等，属于私密区。一个好户型应做到分区合理，动区和静区的使用互不干扰。如果在一个户型中配置了双卫生间，带洗浴设备的卫生间就应靠近主卧室，服务于私密区。另一个则应在动区设置，宜配置洗衣区，服务于整个家庭公共活动。

25.【入口玄关】

一般我们将入口的过渡空间，称之为「玄关」，玄关不仅使用功能上便于换衣、换鞋，避免进门视线一览无遗。还可设置收纳柜，将鞋子、杂物、雨具、工具等平时使用频率不高的物品一并收纳。选择户型时应留意玄关处是否有空间装配柜体。

26.【客厅】

客厅空间宜独立成区，避免日常生活流线频繁穿越。空间方整、开敞，采光充足，视野良好。厅内不宜开门过多，完整的空间应有利于摆放家具，适宜家人娱乐团聚。

27.【餐厅】

餐厅正对卫生间，不仅视觉上影响进餐的心情，气味也无法逃避。餐厅要有独立的空间，如果位于日常使用的通道处，将会阻碍通行，否则后期只能采用折叠式桌椅来应对空间使用的冲突，降低了生活的品质。

28.【厨房】

厨房内部设备设施的流线功能应符合洗（清洗池）、切（操作台）、烧（烹饪区）的流程。根据不同的面积与布置，通常会有「一」型、「L」型、「U」型。如果选择排序，建议「U」型>「L」型>「一」型。建议优选「U」型布局的厨房，是因为它可以在有限的面积内做出更多的操作台面，流线顺畅，不显拥挤。除此之外，上部空间还应便于整体性橱柜的安装与使用，以收纳更多的厨具用品。

29.【卫生间】

卫生间尽量「公」、「私」分离。按照中国人的生活习惯，二分离的卫生间就很不错，如果可以做到三分离，私密性会更好，使用与流线互不干扰。

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精装设计师说：

30.【装修材料】

住宅精装材料的选择应符合房间的功能使用需求。举个例子，对于客厅、卫生间、厨房地面，由于使用频率高，需要选择易于清洁打理的材料，比如石材、地砖等。而像卧室、书房、儿童房的地面，从舒适性与安全度考虑，则推荐木质地板。任何房间装修材料的选择也都应该遵从好用、好看的原则。装修材料的环保级别主要分为三种，分别是E0、E1、E2。其中E0是目前国际上最高的环保级别，能达到这一级别的装修材料不多。E1是装修材料的安全标准线，也就是说装修材料的环保级别必须要达到E1级才算合格。E2级别则更差一些，国家规定E2级板材材料产品须经饰面处理后才能用于室内，一般不建议选用。买房一定要知道装修主材的环保级别。

31.【成品器具】

装修中会涉及到很多的成品器具，比如洁具、厨具、橱柜、房门、锁具等。对于装修所涉及到的成品器具我们通常从以下几个方面来比较优劣：

比配置：对于只有一个卫生间的住宅产品，卫生间内至少配置三件套设施，即洗手盆、蹲(坐)便器、淋浴器。除此之外，卫生间还可增加浴缸、整理台、收纳区甚至还有洗衣区。

比品牌：同一品牌往往有好几个档次的产品。一线产品的自身产品也分好几个档次，有时候，一线品牌的的低端产品还不如二线品牌的高端产品更具性价比。因此，多个品牌，多个产品线，务必多比较，按需挑选，不盲从大品牌效应，这样才能购买到物有所值的产品。

比功能：如今智能化的家居设计让人们的生活变得越来越便利。在座便器、淋浴房、浴缸、橱柜家电、灯具灯饰、户门、门锁、窗帘系统等方面都实现了不同程度的智能化。。如果在相同价位和品质的成品器具中选择，不妨选择实用功能更强的产品。

工程师说：

32.【电梯】

一般来讲，普通住宅，一台电梯服务户数约60~90户，舒适型住宅，一台电梯服务户数约30~60户，豪华型住宅，一台电梯服务户数不超过30户。影响电梯使用舒适度的指标主要有电梯的数量、载重、梯速以及轿厢的尺寸。电梯数量多、梯速高意味着候梯时间短；电梯载重大，轿厢尺寸大，意味着电梯载员多，也相对节省候梯时间。

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33.【采暖】

依据供热方式不同，采暖分为市政供暖和自供暖两种。市政供暖是城市集中供热，由一个或多个热源厂向各个单位或生活小区集体供热的系统。时间不能自己控制，万一寒潮提前来临，暖气不能及时供应，会对生活造成不利影响。自采暖相对灵活一些，业主可以自行决定采暖温度和时间。但如果要求自采暖全天候达到集中采暖的室温效果，则费用会高出很多。

34.【空调】

家用空调系统常分为两个大类：一种是普通分体式空调，一般在每个居室外面会有预留安装室外机的位置。另一种是多联机空调系统，俗称「一拖多」，指的是一台室外机通过配管连接两台或两台以上室内机。涉及空调最常见的问题不是设备问题，而是安装问题。有的空调室外机位附近没有窗户，需要安装工人从屋顶系安全绳往下吊装，对安装和后期维护检修带来极大困难。还有的室内机和室外机之间的连管过长，过长的连管不是裸露在室外就是裸露在室内，影响室内外美观。

35.【外墙】

墙结构的厚度真的越厚越好吗？前面已经讲到，墙是占用建筑面积。墙壁满足结构及功能要求即可，无需过度加厚。外保温的厚度同样并不是越厚越好，根据建筑体形、立面开窗、建筑朝向、外墙材料的相关参数，经建筑节能设计测算达到节能效果即可，从业主经济角度考虑无需过度加厚。

中海地产选房细节35条到此完结，致谢泉城厚爱，提供满满干货，我们是认真的！愿诸位在买房路上都可乘风破浪。

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