盈利能力下行，造血功能不足，这家房企净负债率竟超200%！丨公司汇

　　金融街(000402,股吧)归母净利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，今年一季度扣非净利润同比下降79.44%；盈利能力下行的同时，负债率在不断攀升，其净负债率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超过202%

　　标点财经研究员  黄凤清

　　“8998人抢394套房！深圳史上摇号人数最多！”

　　6月下旬，一则消息引爆眼球，成为深圳楼市“打新潮”的一个注脚。此消息的主角金融街华发融御华府，是金融街控股股份有限公司（下称金融街，000402.SZ）进入深圳的首个项目。这家京派房企，在南下十多年后，终于在深圳开花结果。

　　这多少算是则好消息，但资本市场似乎并不买账。从6月21日金融街华发融御华府公示认筹名单到6月30日，金融街股价小幅下跌1.04%，同期深证成指累计上涨2.78%。整个上半年，金融街股价跌去了18.23%；至6月末，总市值不足200亿元，较2019年末蒸发了44.24亿元。

　　与股价走势相呼应的，是金融街下滑的业绩和高企的债务压力。

　　近日，标点财经研究院联合《投资时报》，根据Wind提供的数据，对A股上市房企2019年归属于上市公司股东净利润（下称归母净利润）、归母净利率（根据归母净利润及营业总收入计算）进行了研究，推出《A股上市房企2019年归母净利率排行榜》。在该榜单上，金融街是归母净利率下滑名单中的一员。其归母净利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，主要是由于毛利率下降，2019年归母净利润增幅远不及营收增幅。

　　盈利能力下行的同时，其负债率却在不断攀升。金融街的净负债率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超过202%，在业内处于偏高水平。当前，该公司还有181亿元的公司债券待发行。

　　扣非净利润负增长

　　2019年年报显示，金融街去年全年实现营业收入261.84亿元，同比增长18.41%。其中，房产开发业务实现营业收入235.69亿元，同比增长20.31%；物业出租业务营业收入为18.41亿元，同比增长5.73%；物业经营业务营业收入为6.87亿元，同比增长1.89%；其他收入同比下降19.67%至0.86亿元。

　　可见，房产开发业务贡献了金融街九成营收。但该业务2019年毛利率较2018年降低了9.01个百分点。金融街表示，房产开发业务毛利率有所下滑，是结利项目的结构性差异所致。此外，物业出租业务的毛利率也较2018年下降0.42个百分点，而物业经营业务毛利率稍有上升，与2018年相比提高1.47个百分点。

　　分区域来看，2019年金融街在北京地区、上海地区、重庆地区、天津地区和惠州地区的毛利率均有不同程度的下降，仅在广州地区的毛利率微幅提高0.07个百分点。其中，金融街2019年在“大本营”北京实现了82.54亿元的营收，但毛利率却大幅降低16.97个百分点。

　　综合计算，金融街整体毛利率由2018年的48.60%降至2019年的40.15%，降幅达8.44个百分点。中诚信国际信用评级有限责任公司（下称中诚信国际）在5月22日的评级报告中表示，从利润构成来看，金融街利润总额主要由经营性业务利润和公允价值变动收益构成。2019年受房地产结算项目毛利率下降影响，其经营性业务利润小幅下降。

　　而该公司投资性房地产以公允价值计量，2019年，受益于北京、上海核心区域写字楼和商业项目租金收入和资产价格上涨，存量投资性房地产公允价值变动产生收益9.96亿元，同时公司将金融街（海伦）中心和金融街（月坛）中心部分配楼由持有经营转为对外销售，结转部分公允价值变动损益。

　　公允价值变动收益对该公司的利润总额形成一定补充。最终，金融街2019年利润总额为57.17亿元，实现归母净利润34.42亿元，分别同比增长3.17%、5.30%，均不及同期营收增幅。而若将非经常性损益扣除则表现更糟，其扣非后的归母净利润（下称扣非净利润）同比下降了3.91%。

　　金融街2019年收入来源及毛利率

　　数据来源：公司年报

　　净负债率攀升

　　进入2020年，在新冠肺炎疫情影响下，金融街的业绩进一步下滑。

　　克而瑞研究中心发布的《2020年1—5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，2020年1—5月TOP100房企累计全口径销售金额同比下降7.9%，而金融街同比下降34.52%，排名由去年同期的第76位下滑至第84位。

　　2020年一季报显示，今年一季度金融街营业收入同比下降42.37%，归母净利润同比下降73.07%，而扣非净利润同比下降79.44%。

　　同时，其现金及现金等价物在一季度净减少23.09亿元。其中，经营活动产生的现金流量净额为-45.93亿元，去年同期为21.17亿元。金融街解释称，变化主要原因一是受新冠肺炎疫情影响，公司销售签约和回款较去年同期减少；二是公司支付投标保证金等支出较去年同期增加。

　　实际上，金融街的经营活动现金流已连续三个季度呈净流出状态。2019年第三季度及第四季度，其经营活动产生的现金流量净额分别为-0.17亿元、-43.42亿元。

　　造血功能不给力，金融街依靠融资“补血”。根据Wind数据统计，今年前4个月，金融街通过发行超短期融资券、证监会主管ABS等累计融资已超过150亿元，其中包括募资规模达76亿元的“金融街中心资产支持专项计划优先级资产支持证券”。

　　此外，根据深交所披露的消息，一笔名为“金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券”的小公募已提交注册。募集说明书显示，此次债券的发行规模为不超过181亿元（含181亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券。

　　大量融资的结果就是债务压力攀升。截至2019年末，金融街净资产金额为389.81亿元，有息负债余额为869.51亿元；时至2020年4月末，其有息负债余额为984.25亿元，累计新增有息负债金额为114.74亿元，占其2019年末净资产的比例为 29.43%。

　　中诚信国际在评级报告中指出，受开发销售和持有经营双轮驱动业务模式影响，以及房地产开发业务规模的扩张，金融街保持了较大的外部融资需求，净负债率有所上升并处于偏高水平。据中诚信国际整理计算，金融街的净负债率从2017年末的151.47%逐步提高至今年一季度末的202.56%。

　　中诚信国际进一步指出，从短期偿债能力来看，2019年末，该公司债券及长期借款面临到期，短期债务有所增长；2020 年一季度该公司发行超短期融资券，短期债务规模上升，短期面临一定偿付压力。

　　标点财经研究员注意到，截至2020年一季度末，金融街货币资金为87.18亿元，较2019年末减少23.10亿元；短期借款由2019年末的0.5亿元大增至48.5亿元，增幅达9600%；一年内到期的非流动负债为130.83亿元，与2019年末相比减少27.13亿元。最终，由短期借款和一年内到期的非流动负债组成的短期债务高达179.33亿元，相当于货币资金的2.06倍。货币资金与短期债务之间存在92.15亿元的缺口。

　　金融街净负债率攀升

　　数据来源：公司财报、中诚信国际

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