缺钱!12家房企净负债率超120%,这些开发商发力降杠杆

“高杠杆率”似乎一直以来是房地产行业的特点。

有息负债减去持有现金后，与企业净资产的比利，更能准确地反映房企的杠杆率水平。

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研50家房企2019年的负债情况，数据显示，净负债率超过200%的有2家，低于50%的有8家。相较于2018年，有20家房企的净负债率呈现下降，最高降低了140%。

可以看出，去杠杆成为2019年龙头房企控风险的重要策略。而拥有国企、央企背景的房企杠杆率普遍较低，在财务结构上拥有更大弹性。

最高244%！12家房企净负债率超过100%

净负债率是反映资产结构的指标，更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。

据南都大数据研究院统计，45家对外公布的房企中，净负债率超过200%的有两家为泰禾、华远。

泰禾集团近年来资金链一直较为紧张，从2018年末开始，陆续出售十多个项目，总回款超过百亿。借助此项操作，公司的债务压力有所减轻。

泰禾集团发布的2019年主要经营数据显示，泰禾集团的有息负债水平由2018年底约1380亿下降至960亿，同比下降约30%；净负债率243.76%，下降约140个百分点，下行明显；资产负债率84.88%，下降约2个百分点。

对于销售百亿级的华远来讲，高负债所导致的债务压力是其潜在风险。年报显示2019 年资产负债率为84.19%，较去年同期上升1.45个百分点，净负债率为230%，较年初上升87个百分点，无论是资产负债率还是净负债率均处于行业较高水平。2019年期末在手现金收缩30%至71 亿元，仅能覆盖短期有息债务的50%左右，高增速预期显示其净负债率水平可能将持续处于高位。

此外净负债率100%-200%的有10家，为富力、金融街、建发、融创、中南、恒大、绿地、佳兆业、阳光城、金科。

金融街由于过去几年投资强度较大，负债水平提升较快。2019年底净负债率188.9%，小幅提升4.6%。2019年末有息负债846.5亿元，小幅增长5.2%。但以长期负债为主，短期负债比例仅18.7%，这与金融街开发较多周期较长的持有物业有关。

2015年至2019年，融创销售额实现了从682亿到5500多亿的跨越式增长。不过融创172%的净负债率也是碧恒万融保五大房企中最高的。2019年末现金及现金等价物为779.44亿元，受限制存款及现金477.87亿元，而短期借款高达1357.33亿元，可见2019年的现金是远远不能覆盖短期借款的。

压力背后，与略显激进的“买买买”行为有关。孙宏斌在2019年业绩会上表示，融创2020年要做三件事：调融资结构、降融资成本、处置一些持有资产。

近六成房企净负债率介于50%-100%

净负债率50%-100%的有26家，代表房企有美的置业、雅居乐、荣盛、远洋、合景泰富、奥园、金茂、越秀、旭辉、时代、中梁、金地、绿城、世茂、保利、龙湖等。

净负债率低于50%的有7家，为碧桂园、万科、中海、华润、招商、绿地香港、新城。可以看出，销售规模两三千亿的龙头房企，净负债率大部分控制在60%以下。

南都大数据研究院研究院发现，中型房企在杠杆使用上相对激进，究其原因，伴随行业集中度的进一步提升，中型房企纷纷抓住机会扩张规模、加快布局，往往会面临负债率提升；若过度注重资金安全，又会影响规模的扩张。

降杠杆！超四成净负债率同比下降

相较于2018年来看，45家房企中净负债率同比下降的有21家，其中泰禾以140%的降幅位居降杠杆之首。

其中，降幅超过50%以上的4家，除了泰禾，还有佳兆业、绿地香港、建发的降幅分别达92%、70%、66%，也实现了明显下降。

佳兆业2019年净负债率较2018年年底下降92个百分点。绿地香港除了出售资产回笼现金，加上在土地市场格外谨慎，拿地较少，去年的负债也有了大幅的下滑。而今年，绿地香港手有余粮，似乎有了加大投资力度的想法。董事长陈军业绩会上表示，2020年绿地香港做了200亿的投资计划，会根据疫情的情况、随着外围环境的变化而调整。

近几年建发逆势扩张，公司管理层给2020年制定的销售目标为700亿元，同比增速37.8%。同时，负债规模也出现猛增，有息负债从2017年106.8亿元攀升至2019年437.27亿元。2017年净负债率一度超过350%，2019年净负债率为174.74%，同比下降66%，净负债率下降原因主要是由于货币资金及非控股权益的大幅增长。但总体来看，负债率仍处在较高的水平。不过，受益于国企身份，2019 年建发国际加权平均融资成本仅5.4%。

此外，同比下降10%-50%（不包括）的有9家，有佳兆业、招商、绿地、金科、保利、新城、阳光城、融信等。同比下降10%以内的有8家，为中海、龙湖、碧桂园、华润、美的置业等。

与此同时，华远地产以高达87%的同比涨幅位居涨幅榜之首。6家房企同比涨幅超过10%，为融创、路径、奥园、富力、越秀等。

2018年开始，华远始投身到规模的竞速当中。2019年，华远地产新增建筑面积 240万平方米，新增货值 309亿元。一手在销售端加大回款力度，另一手在融资端创新融资方式获取低成本资金，其融资成本 6.6%低于行业平均值。

5家房企同比涨幅5%-10%（不包括），为建业、合景、绿城、中梁、恒大。13家房企的净负债率保持在5%以内的略微涨幅，代表房企有时代、远洋、雅居乐、金茂、万科、金地、旭辉、世茂等。

值得注意的是，负债是个总和指标，净负债率高的企业未必风险大，因为在其负债结构中可能有大量的长期贷款，且有相应充足的抵押物业。净负债率低的企业也或许不能充分享受财务杠杆带来的股东的高回报。

规模与负债！近五成房企资产负债率超80%

资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。

南都大数据抽调的49家房企，资产负债率普遍在50%以上。具体来看，资产负债率90%以上有4家，为中南建设、北大资源、建业、中梁。

资产负债率80%-90%（不包括）有19家，代表房企有碧桂园、绿地融创、万科、阳光城、华夏幸福等。

资产负债率70%-80%（不包括）有18家，代表房企有中骏、禹州、绿城、佳兆业、旭辉、恒大、时代、保利、新城、雅居乐、金地、世茂、金茂、龙湖等。

资产负债率60%-70%（不包括）有5家，代表房企有华润、路劲、招商、合生、中海。此外，资产负债率的地域60%的有3家，为美的置业、金科、越秀。

同比来看，资产负债率同比上涨的有19家，最高控制在5%以内；同比下降的有30家，其中3家降幅超过10%，其他大部分都控制在5%以内。

研究方法说明：

净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券等之和。

编辑:黄晓航

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