房价涨跌,这道“高考”难题何时能全面解开?

又是一年高考季，来来往往的考生或青春洋溢，或踌躇满志，阳光透过城市两侧的玻璃，洒落在他们眼中，泛着光。一如当年，我们背着书包欢声笑语的样子，可惜身影愈行愈远，在这个没有我们想象的那么好也没有我们想象的那么差的社会里，我们是否渐渐远离了最初的自己，活成了我们当初最讨厌的样子。

在十五年前，如果我们讨论房价的时候，有人站出来斩钉截铁地说房价一定会跌，定会引来一片叫好之声。而在十五年后的今天，如果有人说房价一定会跌，就一定会挨骂甚至挨上板砖。然而，当我们仔细去看，会发现当年叫好的人与如今谩骂的人竟是同一批人，为什么会引起这样的现象呢？

其实很简单，十五年前他们还是城市中凄惨地讨论着房奴景象的白领，而十五年后这些人摇身一变都变成了城市中的中产阶级，做起了中产阶级的梦的他们也被迫加入了前几波人的阵营当中去，将多年来含辛茹苦攒的血汗钱也转化成了房产，他们只能渴望着房价上涨，他们的资产升值。那我们不由地会提出一个疑问，这种梦想究竟是真实的还是陷阱呢？是不是有基础，是不是违背了常识呢？

首先我们了解价值是由什么来决定的，价格机制在历史长河里主要有这么几种理论。第一种使用价值论，即越有用的东西越贵，但是水和空气是我们生活的必需品，水是便宜的，空气甚至是免费的，反而奢侈品类似宝石钻石之类的，相比较之下却没那么有用但却很昂贵，所以使用价值论被否定了。

第二种劳动价值论，这种理论意味着商品的价格由劳动成本所决定，比如我制造一件真皮大衣，它的人工和原材料成本很贵所以它售价很高，但是像那些没被开采的石油和矿产，你也不能说他们是没有价值的，所以劳动价值论也被否定了。

第三种理论价值是由供需关系所决定的，这个理论被广泛认可也是我们千百年来得出的价值规律所在，一件商品在供大于求的时候价格就会便宜，反之如果供不应求的时候价格就会上升，那么价值既然是以供需关系决定的话，我们就来看一下现在商品房的市场需求。

在80年代，中国主要以福利分房为主，所以不存在房地产市场，到了90年代才出了土地出让制度，才允许有出让和交换的过程，第一波造成房价高速增长的原因是招拍挂制度，02年6月份开始停止土地划拨供应，原有的划拨供应到了04年也被停止了，在04年以前每年的土地供应室平均30％-40％的增长，但是直到出了这个文件以后土地的价格开始下降，两年的时间平均低增长甚至是负增长，04年-06年就出现了市场供给不足，这样导致了房价开始上调，就像我们前文所说的价值的高低是由供需关系所主导，需求量的提升或不变的情况下，土地供应少了商品房的价格自然就上涨了，到了08年金融危机的出现，然后就有了众所周知的4万亿，如今很多人不清楚这4万亿对我们的影响有多大。

首先，央行发的钱央行是不能自己去投入市场的，这个钱要流入到老百姓的手里，需要一个传导过程，首先央行会把钱给到商业银行，再让商业银行把钱贷款出去，希望投入到一些具有创造价值的企业中来刺激经济增长，这样最终才能到老百姓的手中。但是问题是商业银行之所以称之为商业银行，是因为它是以盈利为目的的，那么它的钱会投放到哪里去呢？资本的去向肯定是往资金周期短收益高的地方跑，所以银行不可能去选择一些高风险，资金周转周期长收益少的资产。就这样，大量的钱都去投放到了房地产上面。

在房地产市场当中，房产的商品总量没有变化，但是由于银行大量发钱导致房产市场的钱变多了，这不就是房产通货的一种表现吗，近期出台的lpr就是为了让钱更多地去投入到真正有价值的企业当中，而尽可能少的去投放到房产市场中的一种调控手段。08年4万亿之后导致的是十几年房产市场的持续上涨，其中更严重的后果是你手中辛苦赚的钱变得越来越不值钱了。

我们再来看一下房子成本的构成，高价房的背后有这么几大块，第一块是土地的成本和税金，这一块被地方政府拿走了，房价越高房地产的税金也就越高，地方政府拿走的这一块逐年在上涨，有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。第二块是利息被银行拿走了，房价上涨后银行的利息就越来越多，在利息之外各个银行还用各种金融产品变着花样地来分更大的蛋糕，第三块利润让房地产开发商拿走了，房地产开发商是商人，商人的本性就是逐利的，建安成本只占很小的一块，而这么小的一块又要分给几十个相关行业，别人在吃肉这几个行业却只能喝点汤，所以前面几波人是渴望房价的上涨，千方百计地让自己能分得更多的蛋糕。

随着一个国家或地区社会生产力的发展，科学技术的进步以及产业结构的调整，一个国家肯定是逐渐向城镇化发展，像美国城镇化率已经达到了90％，而中国在18年城镇化率还没有达到60%，所以房价还有很大的上涨空间，那我们到底缺不缺房呢，因为我们前文讨论价值的时候说过，价值是由供需关系决定的，是不是如果我们的需求变少了，那么房子的价格就一定会下降呢，而现在房价的持续上涨是因为我们的需求一直在上升吗，中国人民在几年前就已经人均住房面积已经超过了34平方米，这个已经是发达国家水平了。也就是说现在住房面积不短缺了，那就表示需求不在了吗？大家都知道二八原则，百分之二十的人拥有百分之八十的财富，其实在房地产市场中也遵循着这个规律，那些百分之二十的人除了拥有百分之八十的财富之外，同时还能接触到最早的信息，他们可以更早地用手上的大量资金去购置房产，导致百分之八十的房产资源在这百分之二十的人手中，而剩下百分之八十的人需要去抢剩下百分之二十的资源，那么这样，房价还能不涨吗？

自08年以来中国房地产行业撑起经济增长的半边天以来，在经济快速增长的同时也不可避免的埋下隐患，但房地产市场的维稳仍是国家掌控的红线。也许在不远的将来，房地产泡沫将破碎。但现如今正是中国快速发展的关键时期，短期内，无论如何这一隐患会被预防，但不会被调节，唯有一天，中国足够强大，有能力面对这一隐患，会逐步平稳的调节，这一过程必然不会在短期内结束。

所以，你觉得接下来的房价趋势将会如何走向呢？

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