在成都,失去购房资格,那能买公寓吗?

最近，成都的公寓市场又开始蠢蠢欲动。据媒体报道，前不久，成都某均价25000元/㎡、总价200万起跳的高端公寓项目共成交100套房源，并且户型越大越受欢迎。看到这里，如果你对公寓动心了，请先摁住钱包，稍等片刻。我们先来搞清楚一个最近常常在问问后台被提到的问题：在成都没有购房资格，那么公寓能买吗？不同于住宅，由于公寓地段、价格、面积段等方面的优势，加上不受市场调控影响，因此公寓产品种类繁多，选择面很宽泛，“水”也比较深。即便是业内人士，如果不是深入了解公寓市场多个项目的优劣，一时也不容易做出明智的决断。今天，小妹就打算从最基础的公寓知识说起，按照具体的用途，来解析当前成都市场上的公寓。一公寓到底是什么？当我们提到公寓时，我们到底在说什么？很多人其实对公寓并没有一个很清晰的概念。公寓，全称为公共寓所，是一种商业或地产投资中的居住形式。目前市面上的公寓有两种：商办公寓和住宅公寓。商办公寓是指具有部分居住功能的商铺或办公用房，本质是商办用地，严格意义上并不能称为“公寓”，但市面上大家约定俗成，所以这里也以公寓称之，方便大家阅读。这种商办公寓一般有3种形态：1、LOFT 。LOFT原指“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，一般是建筑面积在30—50㎡的小户型。根据成都最新规定，LOFT层高最高4.2米，可做跃层，但是出售时按一层的建筑面积计算。

(loft样板房）2、SOHO。SOHO本意是家居办公，户型上多以平层小户型为主。本质上是一种变相的办公场所，因而产权多为50年。

（SOHO办公区）3、普遍的平层公寓。有普通平层和高档公寓之分，面积段范围比较广。普通平层一般以小户型居多，但高档公寓面积通常比较大，甚至有两三百平，总价达上千万。还有一种公寓，产权有70年，为了与商办公寓区分，我们通常叫住宅公寓。这种住宅公寓和纯住宅到底有什么区别呢？

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这两者之间最大的区别就是：

和纯住宅相比，公寓的光照达不到住宅的要求。

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按照《城市居住区规划设计规范》关于日照间距的有关规范，公寓是日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑。

普通住宅设计规范中要求的日照标准是冬至日当天日照数>2小时，而日照标准和建筑间距不满足国家相关规定要求的居住建筑被称为居住工艺，指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。为区别于普通住宅建筑，该类公寓被称为“住宅公寓”。

小妹换种更好理解的方式来说，就是即便规划为住宅的小区，如果部分区域光照不足——如楼间距过低的底层，也可能会出现一栋楼里有几栋作为公寓出售的情况。这种住宅公寓，一般水电也是民用标准，只是牺牲了舒适度。如果资金不足也可以考虑，虽然相当于捡漏，但一分价钱一分货，牺牲日照难免会给日常居住带来一定不便。但是，市场上说的“公寓”大多都是40年或者50年产权的商办房。这种“公寓”有明显的缺陷：①户型受限，采光差；②一般没有阳台和可以打开通风的窗户，日常晾晒非常不便。③卫生间基本都是暗卫，通风不畅。④梯户比高，邻居可私自改建导致安全性和私密性差。但优点在于：①通常都地段极佳，配套成熟。②不在限购范围内，不限制区域、不要求户口。这对想买房却没房票的人来说，很有诱惑力。③通常是小户型，面价小，总价低。成都目前改善型住宅越来越多，刚需小户型越来越稀缺。而公寓基本小户型居多。④一般交通条件极为优越，地铁物业集聚优势。⑤用途上，可以改建为民宿、长租公寓、办公场所等，使用灵活。和住宅相比，这类“公寓”除了产权上的不同以外，还有哪些区别呢？

首先说明的是70年产权的住宅公寓，用地性质为居住用地，基本享受和住宅一样的权利，如贷款和落户等方面，一般水电也是民用标准，只是物业费可能稍微贵些。但商办类“公寓”却大有名堂。小妹这里重点说的就是40年或50年产权的商办类“公寓”和普通住宅的区别。

①首付比例不同：首付至少五成。②贷款年限不同：不能使用公积金贷款，只能商贷且最多贷款10年。③贷款利率上浮比不同：商贷基准利率上浮30%—50%，具体情况根据贷款楼盘来定。这比普通住宅二套房上浮20%—25%的利率还高些。④税费不同：有3%契税、营业税、个人所得税和土地增值税。首次购买时只需3%的契税，但转卖时除了买家承担的契税和双方共同承担的印花税外，卖家还要支付增值税（又称营业税）、个人所得税和土地增值税。住宅只有1%-4%的契税、营业税和个人所得税，而且通常满一定年限还免营业税。⑤水电一律商用标准，一般不通气，物业也比较贵。⑥落户要求不同：此类“公寓”目前不能落户，对有小孩的家庭来说，就意味着无法就近入学。二公寓都是什么人在买？根据成都中成房业最近的市场报告显示，截止到7月，成都公寓供应量228万方，同比上涨7.4%；成交量168万方，同比下跌4.4%。目前库存548万方，同比上涨37.2%.

那么，到底都是什么人在买呢？公寓一般是作为投资类产品居多。但是如果刚需实在想买——那可能要看你是什么样的刚需了。毕竟刚需也分为普通刚需和壕刚。比如，据说某高端豪宅最贵的顶跃就被一位不知姓名的壕刚秒杀了，总价2千万左右……一时在刚需群中传（feng）为（kuang）佳（ji）话（du）。这么一看，成都的刚需还真挺有钱的。所以，鉴于公寓不限购的性质，适合买公寓的群体有以下几种：

1、想买房但没资格的

2、想投资的

3、资金富余的刚需

4、啥也不管就是喜欢公寓的

小妹说实话，普通刚需想自住的话建议首套以住宅为第一选择。尤其是要掏空六个钱袋才能凑到首付的，可能就真的如网友所说，不要碰公寓。当然，壕刚随意，开心就好。如同我们在第一部分所说的那样，公寓的居住体验并不是很好。如果是作为短期过渡性居住产品，公寓是个可以考虑的选择。但过渡期后，公寓脱手有一定难度，不好转卖恐怕就只能拿来出租获得收益。这个问题到最后，就又变成了投资的问题。但投资并不是一件容易的事，尤其像公寓这种大件投资，可能更需要慎之又慎。三公寓投资要注意什么？买房第一要义，地段。其次我们要明白一点，公寓因昂贵的税费在二手房市场并不占优势，公寓投资收益主要靠租金。但是，当公寓作为出租类产品时，不同的定位会造成收益的差别，尤其是高端服务公寓和普通租售公寓之间，收益差很大。在选择公寓作为投资产品时，需要知道什么呢？首先要了解成都发展趋势，尤其租住人口比例。其次考虑性价比，即租金回报率。租金回报率的计算方式有三：

1、（税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价2、(税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)3、IRR（内部收益率）=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费

第三，考虑产品价值。包括产品本身和周边配套。尤其看配套时，一定不能只听置业顾问介绍，要自己实际了解周边概况。1、户型：一般户型图上标注的都是建筑面积，实际的使用面积要除去公摊面积和墙体面积，实际得房率低。得房率=套内建筑面积/套型建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。相对于纯住宅，过道面积大导致公摊较多，是公寓得房率低的主要原因。2、开发商：开发商的好坏是保障公寓能否如期如实交房的关键，而且要考虑到品牌溢价能力。3、装修：公寓一般都是精装修，方便入住，节省装修时间，便于更早入市。4、地铁：地铁房优先。5、文娱配套齐全，是吸引租户的一个重要条件。6、物业服务，优质的物业服务能让业主省不少心。

小妹对公寓的调查就暂时到这里了。你对公寓有什么看法呢？欢迎留言，我们评论区见！

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