租金降还是不降？散租房东自降租金、长租机构与业主协商降租

除了房价，也要关心房租，因为它们都是城市经济的晴雨表。

疫情对住房租赁市场的冲击仍未消除，近期租金下调就是生动实例。时至今日，全国范围内租赁市场的传统旺季仍未出现，迟滞效应也还在持续。

1、疫情对租赁市场冲击巨大

疫情对房屋租赁市场的冲击，再次得到验证。

近日，贝壳研究院发布的租房市场报告，6月部分周期租赁市场成交量中，北京、上海有所下降，其他城市相对平稳。其中，上调应急响应级别的北京，各社区强化人流管控，租赁市场明显受到影响。

租金水平方面，全国18城平均租金40元/平方米，环比下降6%。分城市来看， 合肥、济南、上海、武汉、广州、成都、长沙、南京 8 个城市租金小幅上升。其余十城租金均继续下降，受到疫情影响的北京市，租金水平相比上周下降 1.4%。由其可见，北京租赁市场价格稳中有降。中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。

2、市场波动下的企业自救

疫情带来了租赁市场波动，直接产生了一系列调整。

一方面，这段期间部分城市房屋空置率提升，房租租赁周期长，私人散租房东主动下调租金，以期望尽快寻到租户止损。有散租业主在租客到期后，以去年租金原价挂出来，但长达两个月仅3位租客来看，最后在中介的劝说下，降价400才租出去。这只是众多散租业主的一个缩影。

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而另一边，住房租赁市场主力军——自如、蛋壳等长租公寓企业，也都感受到了市场经营压力，对部分房源租金进行下调。对此，长租公寓头部企业自如相关负责人对媒体表示，今年以来，由于经济和特殊时期不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，房屋租赁市场出现了显著的变化。其中，个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势，房东租金持续上涨失去动力，这是整个行业都在面临冲击下的调整。在这些极少数的房屋中，即使启动合同中单方面解约的条款，如有装修和家具家电的补偿问题，即使在合同期未满，前期投入的装修配置成本无法全部收回的情况下，自如也将与房东充分友好协商，最大程度上保护业主利益。其实，疫情期间，蛋壳公寓、青客等租赁企业就因减免租金与房东进行沟通。关键时刻，长租公寓行业也在纷纷自救。

各家长租公寓、中介机构，都在推出面向租客的优惠举措，并协商业主调降租金，力争维持行业稳定。

例如，自如北京区域推出7月亿元补贴活动，针对受疫情影响、规划变更、商圈迁移影响的房源进行补贴出租，友家房源可减免两个月租金，整租房源可减免1.2个月租金。除了新签，续租租客也将受益。7月长租续约租客仅需按照规则参与活动，将此次亿元补贴活动海报发布至朋友圈，即可享受原价续约。

上半年，自如在抗疫方面已投入抗疫成本近4亿元，用于“为全国租客减免半月服务费”、“安置超万名租客”、“0押金签约”、“提供续约退租便利”、“保洁消毒升级”等。

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3、后疫情时代租赁市场需各方共同呵护

虽然自如沟通业主降租一事引起了业主的争议和不满，但自如等企业仍在按原计划准时打款，并未产生任何诉讼纠纷。

更多的情况是，在部分房源降租协商过程中，部分房东对租金下调表示理解，但幅度暂未达成一致。

可以看到的是，对于今年以来租赁市场需求、租金等方面的波动，业内普遍表示认同。

多名专家表示，房价回落带来一些列短暂矛盾，租金下调也必然产生影响，但是市场经济体系中，房价、租金在正常范围内的涨跌调整，都是正常现象。

成交量的波动是疫情反复带来的负面影响，市场调整带来租金下降，租金下行又带来各方收益受损后的矛盾。

可喜的是，疫情影响正在逐渐消除，北京租赁市场也将与前期一样出现复苏，将会逐渐消除。

整体来说，今年租赁旺季在后延，热点较往年也会有所减弱。

业内人士认为，目前住房租赁市场受到冲击，长租行业对个别房源进行租金协商，是长租企业一种积极自救的举措，将规避整个长租行业“高收低出”所带来风险。

今后，只有更加科学、精细化运营的租赁企业，才能更好地在市场中赢得竞争。

同时，无论是租户还是房东，都应全面、客观、理性认识住房租赁市场客观发展规律，对长租公寓行业仍处于净投入、未全面盈利的现阶段有清晰的认知。

住房租赁市场各利益主体共同努力，才是培育住房租赁市场长期健康稳定发展的最终选项。

值得注意的，今年上半年，作为民生行业的长租行业，在相关部门、行业头部机构及广大业主的合力下，虽然受到冲击有所下降，但目前仍维持了较为平稳的态势。

此外，业内也普遍认为，各城市除了采取大力发展产业、增加更多就业机会、加大人才引进力度等举措，在住房租赁政策上有更多倾斜和引导，也将对吸引大学毕业生等年轻群体产生正向影响。

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