中场哨响!四大维度复盘2020上半年北京楼市“喜”与“忧”

2020的意外开局，各行各业都受到了前所未有的影响，作为经济重头戏的房地产行业，也因此受到各界关注。

中场哨声已响，总体来看，2020年上半年楼市像是过山车，给人的感觉除了“胆战心惊”就是“魔幻重重”、“喜忧参半”。

聚焦北京楼市，在上半年还是凸显出了“稳”的态势，市场也在疫情后期展现了强劲的购买力。

作为楼市观察者，我们一直在思考，2020年的楼市上半场究竟和以往有什么不同？疫情摧残下，楼市的强劲韧性到底从何而来？

7月3日，《焦点会客厅》特邀世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天、21世纪不动产华北区核心资源及培训负责人米粮川，一起聚焦四大维度，从各项数据着手，同大家深度复盘2020上半年北京楼市的“喜”与“忧”。

楼市政策：房住不炒和稳定市场

今年上半年，整体市场大环境遭遇许多突发变量。尤其自1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全球，对中国经济造成冲击，房地产业自然也无法置身事外。

目前来看，2020年的楼市不平凡的开局已经在多方助力下，终于回归正轨，但疫情造成的中后期影响远未消失。

6月，北京疫情出现反复，使走在复苏路上的楼市再次陷入低迷。购房者延迟置业步伐，北京新房和二手房市场受到不同程度影响，这对于冲击年中业绩的开发商来说也将是一次挑战。

此次疫情的影响将会持续多长时间？对于北京楼市将带来哪些直接影响？

对此，孙祖天表示，当下最大的不确定性在于新冠疫情本身会延续多长时间。

由于现在不确定的情况，让各方面决策延后，这是影响上半年以及未来短期内的市场活跃度的重要原因。

米粮川则表示，目前各行各业都处于慢节奏的状态，我们应该回归理性去对待、看待整个市场。

他谈到，疫情对北京楼市的影响，可以分为两个阶段：第一个阶段是二到五月，受疫情影响，导致一季度整体的销量都在下滑，相对而言，北京楼市的复苏节奏相对来说偏慢，五月份才迎来了明显的放量。

第二阶段是六月份以来，因北京疫情反复，对楼市的影响又开始凸显，尤其是二手房的线下看房明显下滑。

但相比第一阶段，米粮川认为，第二阶段的人群心态的稳定性有了明显的增强，随着疫情快速得到控制，相信北京楼市三季度的成交量会逐步加快复苏。

关于北京楼市“期中成绩单”的关键词，孙祖天认为，一方面是“有心无力“，他表示这也是很多的市场参与方的一个共同的感觉。

另一方面，由于北京整个基本面的稳健和韧性，需求是非常旺盛的，只是暂时受到了短期的抑制。

米粮川则表示，商品房的销售情况受疫情影响较大，一季度中，二手房大部分是停滞的状态，很多的新房售楼处都处于关停的状态，对开发商的资金回笼造成较大的影响。

他认为，上半年消费者内心的变化明显；与此同时，市场服务品质也出现了较大幅度的提升。

搜狐焦点北京主编吕伟总结，疫情发生以来，上半年中央和地方依然坚持房住不炒的定位，从年初到6月29日，中共中央国务院和银保监会，中国人民银行先后多次发文表态房住不炒的决心，保持房住不炒的主导定位方向，房地产调控继续保持稳定和延续性。

吕伟表示，上半年房地产政策主要特点一是房住不炒，另外则是继续鼓励人才落户和人才安居。

在北京，上半年受疫情的影响出台的政策主要有三个方面：

第一个是疫情相关的，包括疫情的防控，扶助企业、有序复工，金融政策的支持；另外一个北京出台了有关市场规范的政策，包括简化新版公积金贷款办事流程；第三个出台了有关城市规划的政策，两次提到了有关城市副中心的发展。

在疫情相关政策方面可以看到，很多企业，很多的机构都得到了一定的支持，多举措在支持企业健康有序发展，稳定经济。在简化公积金办事流程和加强公有住房管理上市场也进行了规范，同时首都功能核心区的规划出炉，北京城市副中心的定位升级至国际示范区，这样的城市规划产生了一定的影响。

住宅市场：量跌价稳和强劲韧性

聚焦上半年北京住宅市场的表现，米粮川从新房、二手房、租赁三方面进行了剖析。

他首先表示，从成交情况可以看出，上半年北京住宅市场呈现量跌价稳的特点，而且短期内成交还是在可控的范围内。整个上半年北京商品住宅面积是314万米，成交面积231万平，供销比大概在1.4，总体是供大于求的。

值得关注的是，别墅市场的成交量与成交均价，连续四个月实现了增长。五月份，北京近30个豪宅突破了成交记录，不难看出豪宅市场的成交热度。

另外，限竞房成交量刷新纪录创新高，约68个限竞房刷新成交记录，成交额在137.51亿元，无论是成交套数和成交价格，都可以看到限竞房发力的特点。

吕伟也表示，北京市场目前比较特殊，除了疫情的影响，2017年北京上市大量的限竞房以及后面的共有产权房，即便是没有疫情的影响，这的三年北京的新房市场已经形成了纯商品房和限竞房以及共有产权房三楼产品共同支撑的市场的结构，三类产品互相作用，互相影响，促使北京的房价走向趋于平稳。目前这个阶段，北京的限竞房、纯商品房和共有产权房三层市场发展的阶段不同，在市场交易活动受限的情况下，表现也是各具特点

二手房方面，米粮川表示，整个上半年市场是一个韧性修复的过程，北京二手房市场成交回落，影响较大。且恢复速度比其他的城市更慢一些。但是在五月份，北京二手房市场也达到了不错的状态，应在2万+的状态，是3.17政策之后很少达到目前的成交情况。

租房市场方面，需求一直存在，目前租房的市场恢复的速度也在上涨，尤其是马上临近毕业季，可能还会有一些上浮。

米粮川认为，上半年北京住宅市场稳步恢复，目前已恢复到去年的八九成的水平，甚至新房的五月份成交情况已经超过了去年的同期。可以看到北京的市场的强劲韧性。

针对上半年土拍市场，吕伟总结：从北京上半年土地市场来看，截止到六月份成交了33宗经营型用地，其中只有六块是限竞房的地块，两块是共有产权房的地块，其他的大部分都是不限价的地块。

从整体趋势来看，新的限竞房占比已经大幅度的减少，可以预计随着不断的去库存，2020年一定是以限竞房为主的一年，之后大部分的北京上市新房将不再设定价格的上限，市场的供给和均衡的价格将产生新的动态的平衡。

可以说限竞房已经过了井喷期，后期虽然有一些零星的土地供应，限竞房撤退已经成了定局，这是购房人一定要关注的一点。现在可能在市面上有的限竞房，大家可以重点的关注。

写字楼市场：饥饿游戏和机会窗口

“黑天鹅事件”突然袭来，各行各业几乎无一幸免，写字楼则因为与企业的运行紧紧联系在一起，其命运显得尤其特殊。很多业内人士都表示，写字楼面临这“狼多肉少”的局面，“饥饿游戏”已经开局。

针对上半年写字楼市场基本面，孙祖天从租赁市场和吸纳量两个维度进行分析。

他表示，上半年的北京租赁市场，有两个指标比较突出：一是新增供应，去年北京写字楼市场是一个供应的高峰年，80多万优质写字楼的入市，一直以来北京其实是一个供不应求的市场，很多的升级、搬迁的需求在去年得到了有效释放。

他预测，今年仍然是一个新增供应的高峰年，同样有80多万的优质写字楼释放到市场上。但是因为疫情的影响，实际上在上半年入市的项目只有13万平方米，占到了今年全年的15%左右。

因为疫情对工期的影响，让这些项目没有办法如期入市，也让市场上潜在的扩租或者升级搬迁的需求，没有办法继续找到落脚点。

其次，净吸纳量这个指标在今年上半年是一个负值，也就是说，上半年退租比新租的面积更大，但这个负吸纳并不主要是因为疫情对租户群体的经营面的打击而造成。

孙祖天分析，我们看到更多的原因是疫情以前，北京的写字楼的租户就出现了一个结构性的变化，包括一些特定的行业，互联网行业和非传统金融行业，这两年行业的洗牌比较明显，有一些企业在今年上半年是继续出现了一些退租的情况，也包括一些大型企业进行租赁面积和写字楼的整合，整合到他们自用的写字楼里面。这个在疫情以前就做出了这方面的决策了，只是在疫情之后才逐渐的退租。

但是目前无论是租赁的谈判还是装修的进程都没有办法有效的进行，导致空置的面积短时间内没有办法有效的消化，这是造成了上半年市场上衔接出现了一定的问题。所以短时间内负的吸纳，退租比新租多。

对下半年写字楼市场的预测，孙祖天表示，如果疫情在短期内得到有效的控制 ，我们对整个市场的潜在需求还是比较有信心的。

下半年需求的恢复是一个大概率的事件，尤其在目前的阶段，一方面是可选择的空间比较多，另一方面整个租赁成本也有一定幅度的回调，对于租户来说是很好的扩租和租赁的机会窗口。

对于未来的展望，孙祖天表示应该从长期的影响去考虑，通过疫情可以看到，无论是写字楼租户还是业主，对于楼宇的健康性和绿色建筑更加关注。用科技的手段进行数字化楼宇管理、人流检测等，未来随着5G商业的投入使用，大数据、人工智能的进一步的推进，能够帮助楼宇给予这个企业或者个人提供更有个性化的服务，也让空间的使用率能够得到进一步的优化。

商业市场：巨大冲击和战略变革

疫情期间，可以看到，全国的购物中心都在积极“自救”，采取减免租金、开展线上业务及加强防疫措施等，各地政府也在推出不同程度的扶持政策。但是尽管如此，商业市场仍面临巨大挑战。

孙祖天认为，一方面，新冠疫情对零售物业的租户比办公楼的租户冲击更大一些，能看到在今年上半年，尤其是二季度的时候，确实在北京的购物中心里面广泛的出现了一定程度的退租赁情况。

总体来说，对于可选消费影响比必需品的消费影响更大一些，对餐饮服务、娱乐方面的影响比实体商品的影响更大一些，对于中小型或者个体经营的零售商比连锁经营的大规模的零售商影响更大一些。

他表示，今年上半年很明显地看到一个趋势，购物中心的业主在零售业态的管理或者经营上发挥了更大的作用。

另一方面，孙祖天认为，对于业主来说，现在也是一个对购物中心里面的业态调整的机会，以前更多的业主只是提供一个空间，具体的服务和零售业态怎么经营的触觉伸的比较短。

通过疫情，很多的购物中心的业主对于不同的业态、未来消费形式和不同的消费者都有了更进一步的研究。

对于购物中心里的租户，具体引入什么样的更有成长力的消费业态，有经验的购物中心会有更多的把握。这也会对购物中心业态产生一个变革方面的影响。

此外，疫情对购物中心价值体现的方式都有影响和转变，传统衡量购物中心的价值指标是客流。

因为新冠疫情的影响，很多的线下的客流无法导入到购物中心，购物中心更多的不但要看线下空间方面的吸引力，而且很多购物中心要打造成网上网红的景点，或者在线上进行宣传和沟通的吸引力。

可以说，上半年大家越来越清醒地认识到，在线上和线下结合的全渠道，无论是对购物中心还是零售都是同样重要的。

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