全国楼市半年考:新房销售V型反转 南强北弱

全国楼市半年考：新房销售V型反转，“南强北弱”

　　今年上半年，受新冠肺炎疫情影响，我国房地产市场经历了停摆、断崖式下跌行情，而后随着疫情逐步得到控制，全国楼市又以超预期的速度稳步修复，整体呈现出“V”字型走势。

　　展望下半年楼市，业内人士预计，市场整体趋于平稳，成交量将稳定在近年水平，但各个城市之间或会继续分化，而在“房住不炒”的前提下，房价也不会出现大幅上涨。

　　新房“先抑后扬”，豪宅先热、刚需接棒

　　贝壳研究院数据显示，2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16%，成交面积累计同比下滑14%。随着疫情得到控制，新房市场成交量在二季度快速恢复，但同比2019年同期，成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。

　　在疫情冲击下，2020年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大，其中成交套数累计同比下滑25.9%；成交面积同比下滑25.0%；二线城市成交套数同比下滑16.6%；成交面积同比下滑15.0%；三四线城市成交套数同比下滑10.8%；成交面积同比下滑8.0%。一二线城市受疫情影响较大，但恢复速度更快，在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15-16个百分点；三四线城市环比收窄12-13个百分点。

　　从成交面积排名来看，上半年二线城市排名上升幅度最大的为南京，同比去年上半年排名上升5名至第八名。此外成都、苏州、温州、杭州成交面积累计同比均保持涨势。据统计，杭州、南京上半年成交面积累计增长10%以上，市场复苏较快。值得注意的是，9个排名上涨的城市中，4个为长三角区域城市。

　　上半年，豪宅市场先于刚需市场回暖，部分城市的豪宅成交量激增。根据克而瑞数据统计，总价在1000万-2000万的豪宅中，杭州、青岛的豪宅成交套数同比分别增长139%、150%；而总价2000万-3000万的豪宅中，青岛、南京、厦门、东莞的成交套数同比增长367%、100%、500%、139%。此外，上海、深圳、北京的豪宅市场依然坚挺，比如，上海在上半年成交的单价在15万元以上的豪宅套数同比增长131%。

　　从豪宅传递到刚需市场，自5月份以来，杭州、成都等高性价比的刚需项目频频出现“万人摇“引发市场关注，成为新房市场的新特征。

　　易居企业集团CEO丁祖昱表示：“分化是上半年的关键词。城市之间分化明显，城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热，5月份刚需接棒，一个城市当中一部分楼盘摇号抢房，一部分楼盘即便促销也去化不畅，整体呈现出‘冰火两重天’的现象。”

　　各城市分化明显，北京、深圳6月成交量创新高

　　和新房市场一样，上半年，二手房市场也呈现出“v”字型。据贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，其重点监测的18城实际二手房总体成交量快速修复，二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

　　据克而瑞数据显示，二手房市场分化趋势明显，其中，北京、深圳、南京、杭州等城市在6月份的成交量已达到近两年新高，而成都、苏州等城市同比仍然下跌40%以上。

　　从二手房价格来看，疫情之下，今年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。

　　贝壳研究院数据显示，与去年四季度相比，二季度北京及上海二手房均价涨幅均在3.5%及以上，涨幅靠前，房价跌幅较大的城市为武汉，累计跌幅达3.5%。而与去年同期相比，二季度房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州，房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

　　下半年预测：房价不会大幅上涨

　　对于下半年市场的走势，贝壳研究院预计，二季度重点城市业绩已经接近或已达到2019年同期水平，市场修复过程基本完成，一季度积压的需求已获得逐步释放，同时随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年市场成交不会持续大幅上涨。但在经济下行压力下，房地产市场作为重要的消费市场，其总量也不会大幅下降，预计全年将稳定在近年水平。

　　丁祖昱认为，“2020年下半年，政策会继续保持平稳，其中中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策，总的政策趋势还是相对宽松为主，除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩，主要因为今年整体情况来看，经济压力仍然巨大。”

　　在此政策背景下，丁祖昱预计，2020房地产行业销售规模预期微降5%，如果销售面积下降5%，全年销售金额约为16万亿元，销售面积约为16亿平方米，仍是历史相对较高区域。

　　“下半年，房地产市场整体小幅波动，城市、项目分化将进一步加剧。从市场成交情况来看，我认为今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，其楼盘去化压力会更大。” 丁祖昱分析称。

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