什么信号?房企投资力度正在加码,高溢价率地块频现

今年上半年尽管受疫情影响，但是土地市场热度不减，高溢价率地块频现。

就在6月的最后一天，江苏淮安一宗商住用地，经过119轮报价，被金辉以2.999亿元竞得，溢价率高达70.49%。同日，杭州成交一商住地块的溢价率超过45%，厦门成交一住宅用地的溢价率超过35%，宁波成交2宗宅地的溢价率均超过30%。

多家研究机构的统计数据显示，二季度，规模房企拿地力度加码，50强房企单月投资金额较一季度大幅上涨144%；相对于头部房企的谨慎，第二梯队房企投资最积极，拿地销售比达55.2%；上半年全国300城住宅用地成交楼面价同比上涨16.5%，平均溢价率16.5%；二线城市是房企布局重点，杭州热度最高，土地出让金全国第一。

业内人士认为，下半年房企拿地意愿将进一步回升，但企业间分化仍会加剧，地方政府推地意愿相对较强，一二线热点城市优质地块也将继续放量，受政策环境影响和土地供应力度不断增加，长三角、珠三角内城市将继续成为热点关注地区。

二季度50强房企投资金额大幅上涨144%

一季度受到疫情影响，房企投资拿地几乎停摆，二季度以来，房企投资力度加码。

克而瑞研究中心的数据显示，一季度，50强房企单月投资金额平均仅1320亿元，第二季度月均投资金额达到3225亿元，较一季度大幅上涨144%。从拿地销售比来看，百强房企拿地销售比从一季度的0.28回升至二季度的0.37，也可见投资信心在逐渐修复。

其中，6月房企拿地规模处上半年高位。中指研究院的数据显示，50家代表房企中30家企业6月拿地金额较1-5月均值有所增加，8家企业单月拿地额超过100亿元，其中滨江、佳兆业6月拿地额占前6月总额之比超过50%，华夏幸福、金地、蓝光发展等7家企业在40%以上。

1-6月，过半数房企拿地不输去年。在中指研究院统计的50家代表房企中，有27家房企上半年月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储。从拿地销售比来看，1-6月，50家代表房企拿地销售比为38.3%，高于2019年水平(32.7%)。

中指研究院常务副院长黄瑜认为，疫情影响下，房企销售额同比下降，在融资边际改善和政府部门推地力度加大的背景下，房企拿地仍保持一定积极性，因此拿地销售比较上年有所提升。

中指研究院的数据显示，上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平米，同比上涨16.5%，平均溢价率16.5%。

第二梯队房企拿地销售比高达55.2%

尽管上半年房企拿地热情逐渐恢复，但企业间也出现分化，那么哪些房企拿地最积极呢？

中指研究院的数据显示，1-6月，TOP11-20房企投资最积极，拿地销售比达55.2%，为各阵营最高，绿城拿地销售比超过100%，旭辉接近70%；TOP21-30房企拿地销售比也显著高于平均值，达49.1%，滨江和蓝光发展均高于80%；TOP31-50房企拿地销售比显著低于平均值，为28.9%。

克而瑞研究中心的数据也显示，上半年投资金额同比上涨的企业主要集中在TOP30以后。如绿城、中梁、滨江、德信等投资金额较去年同期涨幅较大，绿城上半年投资金额近778亿元，位列新增土地金额榜第3，同比涨幅164%，延续了去年以来投资加码、冲规模的态势。而近三年拿地保持快节奏中梁，上半年拿地销售比达0.8，投资意愿和力度均较大。

不过，克而瑞研究中心认为，投资金额同比上涨的企业主要集中在TOP30以后，主要原因是其投资金额不高，且去年基数较低。若剔除这一部分影响，实际上投资金额同比下滑的企业仍占多数，也反应了当前市场下投资谨慎仍是大趋势。

值得注意的是，TOP10房企1-6月拿地销售比仅有28.4%，拿地强度最保守。中指研究院统计的50家代表房企中，有23家房企1-6月月均拿地金额不及去年，其中万科前6个月月均拿地金额较去年减少60%以上。仅6月份，就有19家拿地金额较前5个月均值出现下滑，龙湖、龙光下滑超过50%，中海下降超过40%。中指研究院认为，这部分企业主要由于投资节奏调整，前5个月投资较多，土储充足，后期减轻投资力度。

对于上半年头部房企拿地最为谨慎的原因，克而瑞研究中心认为，半数房企上半年投资金额较去年同期下滑，尤其是头部房企拿地最为谨慎，一方面是因为拿地销售比低于行业平均，碧桂园、融创、万科上半年拿地销售比均不足0.3，低于百强均值；另一方面是投资金额同比下滑幅度较大，金茂、万科上半年投资金额同比降幅近6成。但结合龙头房企充裕土储来看，短暂的拿地放缓并不会影响其未来业绩增长。

杭州热度最高，土地出让金全国第一

从投资拿地的城市来看，二线城市是房企布局重点，其中，杭州热度最高。

中指研究院的数据显示，1-6月，二线城市是房企布局重点，城市群以长三角热度最高。50家代表房企1-6月二线城市拿地占比为51.5%，三四线为44%，一线占比为4.5%。从区域来看，企业更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和为58.6%，其中长三角热度最高，占比为29%，粤港澳大湾区和长江中游紧随其后，占比分别为9.2%和9.1%。

在50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省会城市占5席，其中西安拿地面积达565.4万平方米，位列第三，重庆位居第六，长沙与郑州也较受欢迎；长三角与粤港澳大湾区城市群各有两个城市上榜，杭州位居第一，苏州、佛山均超过450万平方米，广州近400万平方米，是前十城市中唯一的一线城市。

从上半年全国热点城市土地出让金排行来看，杭州上半年土地出让金1814.1亿元位居全国首位，其次上海1350.5亿元、北京1143.7亿元和广州1049.4亿元。

克而瑞研究中心的统计也显示，二线城市中，杭州、重庆、西安、成都等城市最受百强房企青睐，三四线城市中温州吸引了最多房企拿地，此外，东莞、佛山、惠州三个位于粤港澳大湾区的城市也是企业布局的重心。

对于下半年房企的投资意愿，克而瑞研究中心认为，下半年房企拿地意愿将进一步回升，但企业间分化仍会加剧：融创、万科、金茂等土储货值高、去化周期较长且重仓一二线城市的房企持续保持理性拿地态度；第二、三梯队房企为了进一步提升业绩，纳储需求迫切，大概率会保持积极的态度。此外，中下游房企则受制于销售、现金流压力，拿地力度提升有限，必须谨慎拿地、控制风险。

对于未来土地市场的判断，黄瑜认为，2020年新冠肺炎疫情的冲击，各城市经济下行压力加大，地方政府推地意愿相对较强，一二线热点城市优质地块也将继续放量，随着推地节奏加快，房企拿地将趋于理性。受政策环境影响和土地供应力度不断增加，长三角、珠三角内城市将继续成为热点关注地区。

（券商中国）

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