高溢价率地块频现，土地市场年末“翘尾”来袭？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-25 08:20

　　“12月多数是最后几天成交猛增”，亿翰智库研究总监于小雨预计，最后一个月的成交量大概率要超过去年同期。

　　临近年末，房企补仓的热情被点燃。

　　数小时较量、上百轮竞价、走高的成交规模……2020年收官之月，房企拿地积极性再升，热点地区优质地块的溢价率攀升。

　　前11个月拿地金额已经达到1214亿元的中海地产，在12月不仅没有放缓拿地的步伐，还在更加激进地补仓。

　　12月23日，经过156轮竞价，中海地产以6.48亿元的价格竞得江西省南昌市经开区一宗居住用地，地块面积为81.42亩，成交楼面价5686元/平方米，溢价率45.52%。

　　在这之前的12月21日，中海宏洋激战94轮，以82.76%的溢价率拿下广东湛江一宗宅地，总价约为10.6亿元，在当日湛江4幅地块共17.11亿元的总成交价中占比逾6成。

　　12月17日，昆明市出让11宗土地收金51.36亿元，中海地产以22亿元的高价力压14家房企拿下了西南林大旧址的79亩宅地，而溢价率也达到了107%的高位，成交楼面价从5742元上涨至11912元。

　　月初时，中海力压长实、会德丰等香港房企，以42.73亿港元摘得香港启德第4E区1号宅地，而这超出了香港市场对该地块约34.49亿至39.41亿港元的估值；同日，其以28%的溢价率拿下了大连一地块。

　　不完全统计显示，12月以来，包括中海宏洋在内，中海地产共斥资逾106亿元拿地，多数地块皆有较高溢价率。

　　相较于中海，保利地产(600048,股吧)在拿地方面相对克制，溢价率通常保持在较低为水平，但近年来有较为明显规模诉求的保利地产，在2020年仅余半个月之时，将2020年度投资计划从3150亿元提高至3350亿元。而根据保利地产《关于2020年度投资计划的议案》内容，保利地产2020年计划完成房地产及相关产业直接投资3150亿元。

　　同样有规模诉求的中小房企自然也不会放过年末供应期。

　　12月18日，上海普陀区出让石泉社区W060402单元B4-1地块。大华在102轮的竞价后，力压中骏、中建、金茂，以30.6亿元夺得地块，溢价率为17.56%，成交楼面价为47434元/平方米。

　　尽管在上海土地市场，这一溢价率水平尚不算太高，但同日江苏徐州的一场土拍上，大华以5.87亿元的价格、34%的溢价率拿下了一宗宅地；大华还在11月下旬南通的土地市场上，留下了101.77%的溢价率。

　　而将“千亿计划”写进2020年债券半年报的电建地产近期也加快了拿地步伐，央企的背景也让其在拿地方面也颇为“豪爽”。

　　12月8日，电建&德商以总价18.54亿元、溢价率86.53%夺下武汉光谷一宗涉宅地，楼面价15778元/平方米，成为光谷东新单价地王；而在北京市月内首场土拍上，其以57.95亿元的总价拿下了北京海淀区西八里庄的一宗地块，为当日共133亿元的成交总额贡献了逾4成。

　　这样的火热也催动成交的上涨。

高溢价率地块频现，土地市场年末“翘尾”来袭？

　　亿翰智库提供的数据显示，截至12月18日，全国各城市土地成交建面约15673.78万平方米，已经达到11月总成交规模的8成，是2019年12月整体成交规模的约49%。

　　“12月多数是最后几天成交猛增”，亿翰智库研究总监于小雨预计，最后一个月的成交量大概率要超过去年同期。

　　成交的上涨也让城市土地出让金明显上升。中原地产研究院发布的数据显示，截至12月7日，今年50大城市卖地金额达3.75万亿元，同比上涨20.7%。

　　其中，30个城市年内土地出让金超过500亿元，明显高于历史同期；有11个城市的土地出让金突破千亿元，3个城市突破2000亿元大关。

　　上述11个破千亿的城市中，9个城市的土地出让金规模均高于去年同期，仅武汉、苏州略有下降。其中，截至12月7日，上海以2773亿元的土地出让金规模位于各大城市之首，同比增加57%；杭州居于第二位，出让金达2564亿元，广州的土地出让金规模亦突破2000亿元，达2249亿元。

　　不过，尽管土地成交规模有望上涨，但12月土地市场热度或有小幅下降。克而瑞研究中心认为，一方面，地方层面调控升级的大趋势依然未改，多城已经出台加强预售资金监管的新规，在此影响之下，房企的竞拍参与度会有一定程度的下调，另一方面，优质地块的占比也有小幅下滑，对溢价率的贡献作用不及之前，因此，12月整体溢价率下滑是大概率事件。

　　克而瑞统计数据显示，12月份过去的三周内，土地成交溢价率分别为9.3%、14.2%、11.7%，皆未能超过11月份14.4%的成交溢价率。

　　东北证券(000686,股吧)分析师王小勇也认为，在流动性预期收紧及融资新规压力下，叠加近期热点城市调控收紧背景下土地投资力度放缓，预计土地市场热度承压。考虑到以上因素及上半年房企普遍补货力度较高，为平衡全年投资预算，其认为未来房企拿地积极性将进一步趋缓，房企土地投资也将更加审慎。

（责任编辑：常丹丹 HO016）