西安将规范『托管式』住房租赁拟对租金和押金设专户监管

操作流程

1.房客和租赁企业通过住房租赁服务平台网签合同

2.房客按照合同约定支付周期和数额将租金存入企业监管专用账户

3.租赁企业通过平台申请释放已付租赁周期内监管账户收到的租金

4.服务平台将企业申请释放信息推送给监管银行

5.监管银行核实房屋产权人账户收款信息

6.服务平台方可通过该次资金释放申请

华商报讯（记者 陈思存）为维护住房租赁交易秩序，规范住房租赁企业行为、防范住房租赁企业经营风险，保障住房租赁交易资金安全，维护房东、房客的合法权益，西安市住建局近日出台《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(征求意见稿)》（以下简称《意见稿》），拟对“托管式”住房租赁交易中租金和押金实施专户监管。

适用哪些范围？

通过平台进行租赁交易的企业和租客

《意见稿》要求，收储西安市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业（以下简称“托管式”租赁企业），其租赁交易资金收付的监督管理适用本意见。

《意见稿》所称存量住房租赁交易资金，是指次承租人与租赁企业签订的存量房屋租赁合同中约定的租金、押金。

“托管式”租赁企业在开展业务前，需与西安市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。租赁企业在西安市只能开设唯一监管专用账户，该账户不得支取现金、不得归集其他性质的资金。

租赁资金如何收支？

通过服务平台释放已付租赁周期内资金

《意见稿》明确，西安市住房租赁行业管理部门对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。

房客和住房租赁企业通过住房租赁服务平台网签房屋租赁合同后，房客应按照合同约定的支付周期和数额，将租金存入该企业的监管专用账户。

监管部门对住房租赁监管资金的释放，以房东足额收到住房租赁企业支付的租金为依据，由租赁企业通过服务平台申请释放已付租赁周期内监管账户收到的租金。服务平台将企业申请释放信息推送给监管银行，经监管银行核实房屋产权人账户收款信息后，平台方可通过该次申请。

资金监管如何解除？

双方应先申请撤销原合同网签备案

《意见稿》明确，提前终止租赁合同的，双方应先向行业管理部门申请撤销原合同网签备案再申请解除资金监管。

合同网签备案撤销后，服务平台向监管银行发送合同备案撤销信息，由租赁企业根据双方协议内容结算退款至次承租人银行账户，退款完成后持撤销合同网签备案申请表、结算凭证向监管银行提出释放租金申请。

合同期满，企业在10个工作日内未提出异议，则监管银行将押金释放给次承租人。当双方协商一致提前终止合同时，监管银行依据双方协商内容退回押金。

租赁交易资金咋监管？

严重违规企业将暂停网签及监管资金拨付

《意见稿》明确，住房租赁交易资金在监管专用账户停留期间，由监管银行按照规定利率计息。

“托管式”租赁企业及从业人员违反本实施意见收取和支付资金造成损失的，由西安住建部门会同相关部门依职能查处，可责令其限期整改，严重的应暂停网签及监管资金拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案。

监管银行未按约定或违反规定造成收付监管资金损失的，按照相关法律法规，由金融监管部门查处。同时，凡未接受资金监管的，交易双方应自行承担交易资金风险。

日常管理由谁负责？

街办是住房租赁日常管理的实施主体

《意见稿》中明确了各职能部门职责，西安市公安、住建、市场监管、应急管理、消防救援、金融、资源规划、城管、司法等其他相关部门，依职责开展住房租赁市场管理工作。

街道办事处作为西安住房租赁市场日常管理工作实施主体，负责管辖范围内住房租赁市场管理的具体事务，建立疑难问题解决机制、突发事件应急处置机制、纠纷投诉解决处理机制以及日常管理机制等；加强对住房租赁市场的日常检查；建立信息报送制度，发现重大舆情时应及时将信息反馈至区（县）政府、开发区管委会；指导、督导社区居民委员会协助开展住房租赁管理工作。

目前，西安市住建局广泛征求社会各界意见和建议。

时间：4月3日至5月2日。

途径：1.通过邮箱反馈邮箱：xaszjjzlc@163.com

2.通过传真，将书面意见和建议进行反馈

传真：029-87613295

>>相关链接

乐伽“爆雷”引发行业危机

华商报多次追踪报道

成都乐伽办事处人去楼空、杭州乐伽公寓资金链出问题、合肥乐伽公寓跑路、西安乐伽上千人被坑……“别让乐伽跑了！”从去年7月以来，凡是有乐伽公寓的城市，都有大量房东和租客维权。

在经过多次辟谣后，去年8月7日乐伽公寓终于宣布：“已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。”乐伽公寓表示，公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。同时，乐伽公寓称，造成的房东损失由公司完全承担，不应波及房客，诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。

而乐伽公寓事件也揭开了“高收低租”疯狂抢占市场的租赁模式。从去年9月开始，西安开始陆续出现多家类似乐伽经营模式的房屋中介或房屋托管公司频频“爆雷”，究其原因，都是因为高价承租后又低价出租的经营模式，而这种“高进低出”的经营模式也不符合经营规律，随着房源囤积越来越多，资金链断裂后，就出现了租客正常预交了房租，房东却没有收到房租，房东找不到中介因此要赶房客离开的情形，加剧了房客与房东之间的矛盾。

华商报去年对类似事件进行了多次深度追踪报道。西安市住建局等七部门也于去年10月10日联合印发《联合开展整治住房租赁中介机构乱象专项行动工作方案》。在记者采访中，西安市住建局租赁管理处工作人员曾表示，乐伽事件后，他们也在思索如何杜绝跑路事件，“如果租房也像二手房买卖一样，对钱进行监督，租金在我们手上，之后就算公司出了问题，但钱还在，损失可能会小一些，我们也正在探讨这个方法。” 

来源：华商报 记者 陈思存

相关知识

西安将规范『托管式』住房租赁拟对租金和押金设专户监管
多地规范住房租赁企业经营行为 长租公寓租金存监管账户
防长租公寓“暴雷”,多地要求租金及租金贷存入监管账户
南京租金托管制度来啦，要求租赁机构在银行设租金托管账户
南京出台全国首个租赁住房租金托管政策
防长租公寓“暴雷”，多地要求租金及租金贷存入监管账户
政策加码 规范住房租赁市场
多地要求长租公寓租金存入监管账户
杭州落实住房租赁资金监管:存量托管房源缴30%风险金
设租金监督制度 住房租赁市场迎立法规范