南京出台全国首个租赁住房租金托管政策

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-17 10:40

4月15日，南京市房屋租赁指导中心发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》（原文见文末附件）。《通知》要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度，且需在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议，明确托管内容、方式及程序。

易居院快评

▍ 此次政策是目前全国首个针对租金进行托管的政策，具有很强的示范效应，其对于后续全国租赁市场尤其是租金的管理等都有较为积极的作用。

▍ 操作模式：此次政策明确，倡导租赁机构与承租人按月或季度支付租金，依据网签备案的合同办理租金托管。住房租赁机构应在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议明确托管内容、方式和程序。当然政策也规定了其他操作方式，比如说如果租赁当事人约定不通过租金专用账户进行收付的，应当签署知悉放弃银行托管声明并自担风险的书面承诺。

▍ 从此类规定可以看出，后续从改革方向看，租金托管是大趋势，但如果不同企业和租客有不同的需求，也可以选择放弃。但必须要看到，后续在租赁方面，要防范长租企业违规代签等行为，这是后续租金托管方面需要积极查处的内容。

▍ 监管重点：此次政策明确了监管的重点内容，即对于此前市场比较热的租金贷给予了关注。政策明确，对于采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构，应在房产管理部门指导下，将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。

▍从此类政策可以看出，后续实际上长租公寓类似租金贷的操作容易受管控。近期全国各地出现了部分长租公寓经营困难的问题，所以实际上南京此类租金托管政策，代表了租赁交易中的防火墙机制，有助于防范各类经营困难所带来的冲击，也有助于保障租客的权益。其对于规范长租公寓企业的运行，防范滥用杠杆等都有积极的作用。

▍ 政策意义：此次政策的出现，进一步说明当前租赁市场管控的导向，体现了“稳交易、稳租金、稳预期”的导向。此前各类租金骗取等乱象，对租赁市场其实形成了抹黑的影响。而南京此次政府搭建此类租金及费用第三方监管的模式，有助于促进租赁市场的更好发展。今年租赁市场实际上面临很多问题，要警惕各类租赁企业破产所带来的冲击。而此类租金的监管模式，本身就是一种比较好的风险预防机制，后续值得全国其他城市学习。尤其是租赁市场比较发达的城市，更是需要在租金监管方面形成政府或第三方的监管平台，以保障租客、房东等参与主体的权益。

附件

南京市房屋租赁指导中心关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知

各住房租赁经营机构：

为了保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为，根据《南京市房屋租赁管理办法》《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》等文件精神，现就我市行政区域内从事住房租赁经营活动的企业、个体工商户(以下简称“住房租赁机构”）建立租金托管制度等有关事项通知如下

一、本市行政区域内住房租赁机构以代理经租、转租方式开展住房租赁经营活动，其租金收付管理适用本通知。

二、代理经租房屋是指住房租赁机构接受房屋权利人或者法律、法规规定的其他权利人委托，以企业自己的名义或者以受托人身份，按照委托合同的约定对外出租房屋用于居住的经营性活动。转租房屋是指住房租赁机构作为承租人，按照租赁合同的约定，以企业自己的名义，将租入房屋对外出租给次承租人用于居住的经营性活动。

三、经由住房租赁机构成交的住房租赁合同，应当通过市房屋租赁服务监管平台即时办理网签备案。网签备案应当使用南京市市场监管局与南京市住房保障和房产局推荐的租赁合同示范文本。倡导租赁机构与承租人按月或季度支付租金，依据网签备案的合同办理租金托管。

四、住房租赁机构应在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议，明确托管内容、方式及程序。

五、住房租赁机构开设租金专用账户后，应及时告知公司注册地房产管理部门，专户信息应在南京网上房地产网站公布，并同时在经营场所、房源发布平台、租赁合同中明示专户信息。

六、住房租赁机构可自愿缴存与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金、保险公司保单、银行保函或提供相应价值的在南京地区的不动产作为执业风险担保，并作出违法失信后将接受约束和惩戒的公开承诺。住房租赁机构因经营不善，无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务的，可向托管银行和房产管理部门申请解冻使用。

七、住房租赁机构代理经租房屋的，应向承租人出示房屋权利人授权委托书及房屋权属证明。住房租赁机构转租房屋的，应当分别与产权人（出租人）、次承租人签订租赁合同，并向次承租人出示房屋权利人允许其转租该房屋的合同或书面证明。

八、住房租赁机构代理经租和转租房屋的，租赁当事人可在合同中约定租金是否通过租金专用账户进行收付，租赁当事人约定不通过租金专用账户进行收付的，应当签署知悉放弃银行托管声明并自担风险的书面承诺。

九、采用“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人支付租金的周期）经营模式的住房租赁机构，应在房产管理部门指导下，将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。

十、由有资质的银行业金融机构为承租人提供个人住房租赁消费贷款业务的，住房租赁机构应当告知承租人退租能否退贷、贷款逾期失信等风险，不得隐瞒、欺骗、强制或以租金“分期付”、租金优惠等名义诱导承租人签订租赁消费贷款，利用承租人名义套取信贷资金。

十三、本通知自印发之日起实施。国家、省、市有关管理部门出台新的规定，依照新规定执行。

特此通知。

南京市房屋租赁指导中心

2020年4月14日

（责任编辑：崔瑞婷）