年报观察|世联行:业绩两年连降多元发力仍待突围

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-06 14:43

辅车相依，唇亡齿寒。地产行业洗牌期，传统房产代理公司的日子也不好过。继2018年净利润“腰斩”后，2019年，世联行净利润再度同比下滑八成。其中，传统代理销售业务方面，其收入从2017年的37.79亿元，下滑至2019年的28.54亿元。

事实上，近几年，世联行亦谋求业务转型，长租公寓、共享办公等业务全面铺开，不过，目前这些业务还亟待发力突围。

受市场整体行情波及，净利润同比降八成

继2018年“腰斩”后，2019年，世联行净利润又一次明显下滑。财报显示，2019年，世联行实现营业收入66.49亿元，同比下降11.73%；归母净利润为8194.23万元，同比大幅下降80.29%。基本每股收益为0.04元，同比下降80%。

过去一年，全国房地产市场面临整体下行，呈现出销售增速放缓、集中度提升及投资趋同的局面，世联行这类房地产行业服务商，必然会受到波及。世联行在业绩报告中解释称，公司交易服务业务受政策调控和市场波动等因素影响，交易服务收入同比下降18.88%，影响当期利润；此外，公司金融服务业务严控风险、主动控制规模，金融服务收入同比下降，影响当期利润。

公开资料显示，世联行1993年在深圳成立，2009年在深交所挂牌交易，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。截至2019年底，世联行的业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块，业务占比分别为64.89%、11.26%、14.14%、9.71%。

其中，交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划服务和经纪业务，为世联行主营业务；交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。

自上市后，世联行的业绩一度维持高速增长，营业总收入从2009年的7.38亿元增长至2017年的82.12亿元，归母净利润也从1.51亿元增长至10.04亿元。

不过，从2018年开始，世联行的业绩便开始下滑。这一年，世联行营业收入和归母净利润分别为75.34亿元和4.16亿元，分别同比下降8.26%和58.59%。

在此基础上，2019年，世联行的业绩再度下滑，营业收入同比下降11.73%至66.49亿元，四大业务板块两降两升，其中，主营业务的交易服务板块实现收入42.89亿元，同比下降18.88%；交易后服务板块营收7.44亿元，同比下降26.60%。

传统代理业务面临挑战，收入逐年下滑

“传统的代理业务越来越难，渠道分销现在越来越强势，而且可以看到，渠道分销渐成主流。”房地产和互联网研究院院长相国良如此表示。

新京报记者了解到，过去，房地产营销以自销、代理公司为主整合资源，而且一般以线上推广为主，渠道为辅。近年来，由于线上推广效能下降，线下直接带客的有效性就凸显得更高一些。而开发商自建渠道限于资源的局限，就慢慢过渡到外部渠道，外部渠道成交客户占比也越来越大。如此一来，传统代理行业对开发商的价值打了折扣，收入锐减，业务日渐式微。

其背后的逻辑在于，经纪人了解客户需求，特别是有的客户是卖二手房换新房的，这类客户的需求和资金情况经纪人更了解，所以才会有渠道的产生，甚至出现开发商被渠道绑架的言论。

而传统代理行业此前的服务大多数围着开发商，而对购房者的研究相对比较落后，“不追踪用户、过多依赖市场是代理行这么多年生意模式下积累的习惯，但正因为如此，让这些代理行在面对目前楼市的境遇时变得被动。”知名地产分析师严跃进分析称。

反映至世联行的财报，其传统代理销售业务在逐渐下滑。2017年，世联行代理销售业务收入为37.79亿元，2018年下降为33.16万元，而到了2019年，更是收缩至28.54亿元。

行业变局下，倒逼世联行在传统房产代理业务上转型，寻求突围。“代理想要转型，就要向渠道分销方向努力。经纪公司这样的渠道，很难整合，建立的壁垒太高。而网络直销也并不是一个非常容易转的方向。”相国良称。

值得注意的是，去年8月21日，同策集团联合58同城与世联行，共同规划在新房及二手房分销渠道服务进行合作。业绩报上，世联行董事长陈劲松表示，2020年，世联行将积极推进上述合作，打造好“新房联卖平台（PMLS）”。

在此基础上，去年12月2日，世联行发布公告称，拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司的控股权，同时募集配套资金。

多元化转型，布局长租公寓等新业务板块

事实上，世联行这两年也开始多元化转型，布局新的业务板块，比如公寓管理、工商资产运营、小样社区等业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。

财报显示，2019年，尽管世联行整体营收下降，但其资产运营服务板块和资产管理服务板块收入有所增长，分别同比上涨47.46%和16.26%至9.35亿元和6.42亿元。

其中，较受外界关注的是长租公寓板块。新京报记者了解到，世联行于2014年开始试水，2015年以“红璞”为品牌发力长租公寓，以集中式公寓为主。

不过，长租公寓这两年的发展也遭遇了一些波折。财报显示，因拓展公寓管理业务，拓展成本和前期运营成本、租赁成本的增加，2017年，世联行资产服务业务（公寓所在的业务分部）毛利亏损1.84亿元，同比下降554.51%。对此，世联行在其业绩报内表示，由于相关拓展成本和前期运营成本相应增加，同时前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高，导致前期的业务毛利较低。

到了2018年，世联行资产运营业务毛利为亏损4.18亿元，同比下降41.84%；2019年，其资产运营业务毛利亏损4.41亿元，同比下降5.52%，虽比前一年仍有下滑，但降幅缩小，经营亏损程度呈现环比改善趋势。

时至2019年，世联行在业绩报内指出，公司运营长租公寓项目163个（包括包租及托管模式）、运营间数超过33000间，稳定期出租率约85%，实现了出租间均价和平均租期同比上涨, 续租率保持在40%左右。财报显示，截至2019年底，在线运营公寓超过3.3万间(含委托)，2019年实现收入6.15亿元，同比增长51.77%，公寓管理业务毛利率同比上升33.43个百分点。

在业内看来，其资金情况有所好转，但其盈利能力还很弱。世联行代理出身，懂一手代理，但缺乏做长租公寓的基因。

记者了解到，除长租公寓外，世联行还布局了以世联空间为主的共享办公业务、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等。不过，这两年，共享办公、养老行业整体盈利能力也不容乐观，一些龙头企业也难掩亏损窘态。

严跃进指出，世联行这两年的发展，也受到了多元化经营的拖累。未来还需要关注主业发展，在代理行业聚焦，在此基础上，研究新的市场需求，做出一些精品业务。作为一家品牌价值较大的代理行，应该聚焦主业，形成核心拳头的产品线，这样才能有效抵御市场风险，进而形成更大的市场扩张能力。

来源：新京报

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