昆明刚需都把主意打向“回迁房”了,劝你别买!

近日,昆明又有不少楼盘对外宣称将于7月1日开始上调房价,其中包括了上悦天地、金泰国际、金地商置·昆悦、新希望观澜汇等项目。

随着昆明的房价日益高涨,刚需一族叫苦不迭,“低价”被更多人关注,比如“法拍房”、比如“回迁房”。

此前焦点君就专门写过法拍房(《那些劝你不要买法拍房的人,已经开始买第二套》),感兴趣的可以找来看看,那今天焦点君就着重来讲讲回迁房。

一直以来,都有不少网友咨询“回迁房能不能买?”,比如:

(图源昆明购房交流群)

甚至有人连回迁房是什么都不清楚:

(图源昆明购房交流群)

那么焦点君先就来扫个盲。

所谓回迁房,百度词条的解释如下,通俗的来说就是房屋拆迁后,赔偿给拆迁户的房子,昆明大部分楼盘都有回迁房。

(图源百度百科)

如果回迁房用作住宅,那么产权是70年;如果用作综合用地,产权年限是50年;如果用作商业经营,产权年限是40年。

那么,回迁房与市面上大家所熟知的商品房必定是有很大区别的。

首先,对于一手回迁房,其并不是商品房,不能当作商品房出售(商品房可立即入市交易,且在银行做抵押进行贷款)。回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,并不能贷款。

但回迁房中有一点是需要注意的:如果拆迁的是商品房,回迁房自然是商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,那这样的回迁房就与“小产权房”类似,不能够进入交易市场进行交易,且无法办理房产证。

其次,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

再者,商品房和回迁房买卖双方的关系不同。购买商品房是开发商和购房者签订《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定;而回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。

这个部分是对于拆迁户购买回迁房这个环节来说。

在二手市场上,回迁房并不少见,约占整个二手市场的10% 。

那么,回迁房是否可以买卖需要分情况,一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

业主已取得房产证

即业主已经取得该商品小区的“房产证”,那么,该回迁房源可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中,房产证是房管局认可并受其监督的。所以,有房产证的回迁房,既可以买卖,又正常在房管局过户、转名,是有保障的。

这类回迁房其实就和二手商品房无异了。

业主仅有回迁协议

第二种情况是,业主仅持有开发商的回迁协议,没有房产证。不仅是昆明甚至全国市场上都有太多回迁房都长时间拿不到房产证。

(图源人民网领导留言版)

这种情况下,二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议,并没有得到房管局的认可。

如果购房者和业主在没有获得房产证的情况下进行交易,属于私下交易,是不合法的行为。

那么,只能是在公证处做公证交易,待“房产证”出来后才能做真正的过户交易。

这种情况下,既不能贷款,又不能过户,还没有房产证,为什么要入手呢?

谈及回迁房,有的人想到的是“低价”、“低物业费”、“地段好”,也一定有不少人用“质量差”、“密集”、“居民素质低”这些词语来形容。

其实,房子质量好不好与是不是回迁房没关系,这得看开发商是否重视质量。大部分开发商为了按时交付,赶工完成,追求速度,不注重质量已成为公认的事实。

据某开发商透露,出于成本考虑,很多同行在建造“回迁房”时会将施工标准降低,甚至偷工减料。

超高梯户比、低得房率、房屋开裂、户型奇葩等方面的问题暴露,造成了大家对于回迁房的不好印象,这是不争的事实。

(回迁房户型图 图源网络)

但市场上也不乏一些做的不错的回迁房。

第二方面,部分回迁房设置为独立地块,对于小区内的环境也无法保障,有些甚至没有物业公司。“回迁房”居住的多是本地村民,大多被用作出租房,人员复杂,素质参差不齐。

卫生、环境、安全等都没有保障,居住体验差,这也是硬伤。

(莲花池国际商贸城回迁房 图源百度地图)

第三方面,“回迁房”要成功拿到房产证的周期相对较长,一般是五年。

那如果作为二手房交易,满5年的房子缴纳的税费相对较少,等购房者接手时,房子的居住年限已经相对较长(要扣除从交房到满5年,差不多10年时间)。此时接手的业主住几年后再转手,房龄就更高了,这将影响房子的贷款申请审批、利息、年限等。

第四方面,如果购买回迁房仅仅是自住,考虑以上几个问题就行了,如果是考虑投资,那么“回迁房”质量差、环境脏乱、规划不合理等缺点就会暴露无遗,这导致其接受的下家太少,升值潜力较低。

第五方面,部分“回迁房”在二手交易时需要补缴一笔土地出让金,具体情况以土地性质为主(若是国有划拨的土地,属于有限产权,需要补缴土地出让金;若土地属于国有出让性质,则属于完全产权,等同于普通商品房交易,不需要补缴土地出让金)。

如果是对于已经有了房产证的的回迁房,交易过程其实和普通的二手房没有太多区别。但没有房产证的,一定是有很大风险的。

比如:有的人非要购买,可能会先向屋主交纳一部分定金,余数等到真正过户后再补交,但是屋主也无法保证什么时候能拿到房产证过户,这部分风险比较大。

比如:屋主违约,主张合同无效,已发生法律纠纷,此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

比如:屋主出现一房多卖的情况,由于回迁房买卖无法办理预告登记,一旦城市房价高涨,违约成本过低,屋主极有可能将房屋出售给出价更高的人。

比如:部分的回迁房当取得房产证时,可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱,那如果你在拿证之前就向屋主购买,这部分钱谁来负担?

比如:物业、卫生、供暖、消防,甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

比如:小区管理不规范,人员复杂,盗窃事件频发,安全无法保障。

写在最后:

自住不舒适,投资没潜力,焦点君觉得买的意义不大。除非你特别缺钱,你挑选的回迁房也在市场上不错,也有了房产证,倒是可以考虑。对于资金充足的人,建议直接别考虑。

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