2020上半年房产市场盘点：五月成上半年峰值，下半年金九银十或再重现

  2020年，新冠疫情席卷全球，世界经济发展受阻，突发疫情导致复工复产与融资发展暂缓，也给我国各行各业带来了不小的冲击。在经济形势整体受挫的背景下，2020 年第一季度我国房地产市场基本停滞，交易惨淡，第二季度因刚性需求爆发，全国各地呈现快速回暖、销售上行、价格稳定等平稳走势。

  在贸易战升级和经济下行压力增大的背景下，预计下半年我国房地产调控政策将以稳为主。未来一段时间，房地产调控要把握好长期防风险和短期促平稳之间的平衡，继续推行因城施策的调控政策，预计2020年下半年楼市将保持“淡定”，成交量逐渐回归季节性正常水平，价格保持平稳。

  房地产投资逐渐复苏，新房市场前景乐观

  房地产一直都被作为拉动中国经济增长的主要手段。2020 年，在经济目标完成度有一定压力的背景下，房地产是否会再一次被用作中国经济的稳定器，曾是市场争议的主要命题。

  据国家统计局的公告显示， 2020年1-5月全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1-4月收窄3.0个百分点。其中，住宅投资33765亿元，同比持平。1-5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。商品房销售额46269亿元，下降10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。

  全国房地产开发投资同比下降0.3%、住宅投资同比持平的数据可以看出，房地产开发投资数据走出低谷，逐渐复苏。虽然目前仍不及去年同期水平，但是多项指标降幅收窄，可见房地产开发企业的启动节奏正在不断加快，行业对2020年房地产市场的整体预判乐观。

  21世纪不动产市场研究中心指出，2020年3月-6月全国各地新房市场表现不错，预计后续在全国放开落户限制、棚户改造、按揭贷款发放等住房消费政策的进一步刺激下，新房板块或可以保持交易上升的势头。

  二手房成交量5月创近一年峰值，下半年总体成交量或将超过去年同期

  根据贝壳研究院数据显示，全国25个重点城市的二手房成交量随着3月疫情逐渐控制，开始保持稳定增长，呈现攀升趋势。5月份二手房交易量同比增长39.8%，创近一年二手房成交量峰值，接近去年全年二手房成交量的最高水平。

  注：数据来源贝壳研究院，2020年6月数据截至6月29日

  从21世纪不动产所覆盖的152个城市的二手房成交情况来看，全国整体地产市场的交易逐渐活跃，无论是北京、上海等一线城市，还是成都、合肥、绍兴等二三线城市，C21大多城市公司基本对未来的房地产市场持乐观态度，认为房地产市场只是在短期受到了影响，但在长期仍然有发展空间。

  为了2020年下半程实现品牌领跑，在激烈的市场竞争中获得更多的市场份额，21世纪不动产在全国范围内提出“再战100日”口号，发起招聘PK竞赛，布局校园招聘，试图通过人员储备与增长，拉升店均业绩，争夺人才红利。

  21世纪不动产市场研究中心指出，2020年下半年房地产行业所面临的宏观政策环境，是坚持“房住不炒”基调不变，各地因城灵活施策。保障房地产市场平稳运行的同时，货币政策更加灵活适度，为经济恢复发展提供更加有力的资金环境，区域发展战略落实步伐加快。今年购房人的购房需求被疫情压制，开发商及各大中介公司销售承压。预计下半年各大房企供应将会加大放量，从而继续带动销售回暖，下半年总体成交量有望超过去年同期，传统的购房旺季金九银十也有望再现。

  北京市场再度放缓，疫后有望再迎“小阳春”

  根据国家统计局发布的数据显示，5月份，北京、上海、广州和深圳这4个一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比、同比全部上涨。环比来看，北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格环比分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%，其中，北京涨幅位居全国第一。同比来看，北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格较去年同期分别上涨1.5%、2.8%、0.1%、12%。

  因疫情积压的购房需求释放，叠加西城多校划片的就学政策，北京4、5月份成交量强势上涨，仅5月29日一天，北京二手房住宅网签就达1000套，创三年来新高。笔者从21世纪不动产5月全国门店业绩冠军——北京同城同家三环新城加盟店了解到，2-3月受疫情影响，北京的小区实施封闭式管理，带看受阻，客户只能将购房计划暂时搁置。刚性需求的累积促使疫情好转后，4月和5月客户带看量直线上升，尤其到了周末，店里的经纪人都要忙不过来。

  因此，6月份北京疫情反弹，虽暂时造成客户量、带看量下降，但从上一轮疫情来看，疫情只是稍稍按了一下暂停键，不是终止键。21世纪不动产华北区市场总监陈太怡介绍：“真实需求还是在。只要不是高风险地区，该买房的还是会买，决定要卖的还是会卖，只不过疫情期间，走流程和办理手续会相对麻烦，成交周期会比较长 。”

  根据21世纪不动产统计数据显示，北京地区4月、5月、6月三个月的新增客房比一直维持在10:1左右，而去年同期新增客房比约为6:1，由此不难看出购房需求仍然旺盛，预计下半年疫情缓解后，北京与周边的天津、河北等城市有望迎来释放后的购房高峰。

  深圳呈现“打新”热潮，成交量有望追平2019

  今年上半年赚足了眼球的一线城市非深圳莫属，深圳的“打新”热引起大众关注。由于一二手房价格倒挂，新房价格优势凸显，购房者想要买到性价比高的新盘，催生了深圳的“打新”热潮。

  从最近深圳推出的几个新房项目就能窥见深圳楼市的热情：6月21日深圳光明金融街华发融御华府一共有近9000人参与诚意登记，但这个项目只有394套房源，中签率仅有4.37%；宝安中心区的新锦安海纳公馆公示诚意登记客户名单，3天共计1171组诚意客登记，但此次认筹房源仅有5套，中签率不足0.5%，相当于234人抢1套房，刷新了深圳楼市的记录。

  看似疯狂的数字背后，正是反映了深圳供需不平衡，深圳土地稀缺，新房供应不足，再加上新房限价的政策，造成了一二手房价倒挂严重的现象，进而形成了“打新”潮。深圳政府为了遏制炒房，将全年全市可以供应的所有房源进行了盘点，并进行公示。

  像北京和深圳这样的一线城市，尽管遭遇了新冠疫情这样的黑天鹅事件，房地产市场却并没有受到太大的冲击，甚至比往年还要火爆。一线城市的资源优势、人口新引力不容置疑，这些支撑了房地产市场的繁荣，相对宽松的货币政策也为房地产市场带来利好。21世纪不动产市场分析中心高级分析师王胜男认为，在今年这样特殊的大环境下，一线城市房地产市场有望在保持价格平稳的基础上，成交量追平2019。

  强二三线城市韧性十足，房地产市场快速恢复

  强二三线城市一般都是各省的省会城市，在本省内资源聚集能力强，加上近两年落户政策宽松，成了不少年轻人毕业后的新选择。今年疫情引发的一波裁员降薪潮，也在某种程度上促使了在大城市打拼不易的年轻人回到自己的家乡。

  强二三线城市的快速成长以及相对友好的置业成本，也吸引着更多年轻人回乡发展，在当地置业扎根，带动了当地楼市的发展。

  中部崛起的核心城市——武汉，是本次受疫情影响最严重的城市。2、3月份整个市场停摆，从4月份开始武汉楼市恢复生机，5、6月份二手房的成交量均已经超过去年同期。新房成交量也在5月份突破一万套，相比4月涨幅达到80%。从以上数据可以看出，武汉楼市已全面复苏，武汉人的购房信心也全面提升。

  21世纪不动产华中区域武汉城市运营副总曹飞介绍，近年来武汉快速崛起，吸引了越来越多的年轻人留在武汉，新武汉人已经成为购房主力军，有很多年轻人选择留在武汉安家置业。

  注：数据来源贝壳研究院，2020年6月数据截至6月29日

  不只是武汉，还有位于中西部的成都、重庆，长三角城市群的杭州、苏州，大湾区的惠州、东莞等强二三线城市对人口的吸引力越来越强，当地房地产市场也随着欣欣向荣。

  发展迅猛的杭州则早早被贴上新一线城市的标签，疫情后的杭州楼市也正在快速恢复。2020年4月和5月，杭州二手房成交量连续两个月超过1万套，创近两年来的新高，热度持续攀升。据21世纪不动产研究中心数据显示，杭州5月份客户带看量，环比4月增加了25%。可见购房者热情不减，而带看量的增加必然会体现在成交量上，预计杭州二手房的成交量将继续维持高位。

  21世纪不动产总裁兼CEO卢航指出，今年中国楼市将总体保持“淡定”的基调，而“淡定”并非意味着毫无波澜。当下整体经济仍需要一定刺激，为拉动经济，国家和各地政府刺激各行业复苏，也会出台一系列相关的扶植政策，这无疑会对地产行业带来潜在的拉动和市场的刺激。

  与此同时，2020年的房地产市场发展仍将维持“长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，如果个别城市房价上出现一些细微的变化，当地也将会有偏紧的调控政策。

  展望2020下半年，经济内外承压与年初的新冠疫情，虽然无形中给地产市场造成了一定的影响，但从全国及重点监测城市数据来看，房地产投资和成交数据都在快速回升，可见市场具备一定韧性，未来依然存在发展空间。

  预计下半年房地产市场仍以稳为主，不会出现成交量和成交价格的大幅下跌。一线城市有望保持较高的热度，而强二三线城市的楼市受人才落户等当地政策影响，金九银十或能重现，总体成交量追平去年。

  而新经纪时代的消费者诉求已发生变化，2020下半年高质量、高价值、高标准服务是经纪公司角逐市场份额的利器。中介公司本身无法左右市场走势，唯有顺势而为，把握消费者需求升级机遇，加大与主营商圈、社区的亲密度，以优质产品赢得客户信赖，以高效运营赢得竞争市场，才能抓住房地产市场2020年的机遇与挑战。

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