昆明总价200万以下别墅盘点!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-30 12:14

每个人都有一个别墅梦，小时候有哪个女孩不想做公主，哪个小男孩不想拥有一个城堡。

在香港住别墅才能称之为“house（房子）”，住高层只能算买了“小单位”。

近期许多网友咨询焦点君，低总价的别墅盘有哪些，到底值不值得买，有没有投资价值？

首先，我们对“别墅”产品需要有个定义。作为商品房，它的价值已经不同于刚需住宅，不属于普通商品，而是“奢侈品”。奢侈品的定义是什么？不是用的，是显摆的。所以别墅注定不适合“投资”。

然而有许多家庭条件较好，但还未达到特别富裕的家庭还是想买套别墅圆梦，退休后可以种种花溜溜狗。

那么今天焦点君就为大家盘点一下昆明200万以下的别墅产品。

据统计，昆明主城区内已无200万以下的别墅产品在售。最近的别墅项目位于太平新城，其次是嵩明、宜良等地，石林的别墅项目价格最低。

（据不完全统计，若有错漏，欢迎在评论区补充）

由上表可见昆明周边的别墅均价都在1万以上，只是因部分户型建筑面积小才能勉强纳入200万以内。然而此类别墅因为户型设计等因素，装修成本将比普通住宅高出不止一倍。

除了高昂的装修费用，购买别墅前还有这些业态相关知识需要了解。

有网友看了上面别墅业态会觉得很疑惑，为什么焦点君的标记都是“叠墅、合院、联排”等。

难道我们传统中的印象的别墅不是一个独栋的大房子吗？

其实，这原由于“限墅令”。因国家的土地供应量紧缺，土地政策逐步缩紧，别墅产品由“限”到“禁”。（相关阅读：禁令下的别墅产品反而越禁越涨 ?）

早在2003年国家就发文提升对别墅产品的管控，2012年便明文规定“住宅项目容积率不得低于1.0”，从土地供应层面将别墅产品彻底切断供应。2019年住建部又再次发文对违法违规别墅清查整治工作，可见国家对于别墅产品的严控态度。

虽然政策管控严格，但人们对别墅产品更趋之若鹜，新型的业态就此诞生。目前市面上在售项目大多数为联排、叠拼、合院等业态。

联排别墅一般由三到四户住低层住宅并联组成，邻居间有共用墙，但独门独户；合院类别墅近年来为热门产品，其设计理念来源于中式的四合院，一般采用L形或U形布局的建筑群；叠拼别墅是洋房的高配产品，通常下叠带地下室，上叠带阁楼等，错开入户都带花园等。

有网友问，现市面上还能看到“独栋别墅”是什么情况呢？

其实目前市面上的独栋别墅有两种情况，一类是10年前的老旧二手房此类房源一般价格非常昂贵同样也处于尖端稀缺产品，买一套少一套属于真正的绝版业态；其次是近几年兴起的“商墅”在昆明、海南等旅游城市已经成为市场的新宠。

因其土地为40年产权的商业用地，不受住宅项目1.0容积率限制，可以建造独栋别墅。一般此类业态都用作旅居度假产品、民宿小镇等。

“商墅”不仅可以用来自住，同时也拥有商业功能，许多产品还配备入户天然气，极大的满足了自住的需求，唯一的缺陷就是首付过高，贷款压力大。

别墅虽好，然而有些地方的别墅却千万不能碰。

虽然昆明目前还有许多70年产权、总价极低的郊野别墅，但是在选择时，一定要考察周边环境和配套（做好心理准备）。

不同于城市中心的发展迅猛，许多郊区经过5年甚至10年都难以得到提升。

在没交通、没配套的荒野，花了百来万买了一套别墅将会面临的不是山清水秀的养老生活，而是装修装不起的辣眼“土楼”，屋漏偏逢连夜雨的无人维护，突发疾病几小时路程的无奈。焦点君一般把这种别墅称之为传家“宝”，因为难住、难卖、难升值，只能留给后代，等一个时代的浪潮将房价拍飞。

（来源：锐理数据）

那么，昆明市场的主流别墅到底是多少钱？

据锐理数据统计，昆明2019年别墅成交1524套，核心主力面积段为140-160㎡，总价为500-700万。成交面积天花板为450㎡，成交总价天花板为1500万元。其中，面积段方面≤450㎡成交套数占比96%，＞450㎡仅占4%；总价≤1500万占比98%，＞1500万仅2%。

而200万以下的别墅仅售出6套，2000万以上的别墅仅售出9套。

由此可见，昆明动不动就千万级的别墅，终究还是噱头而已。