万科为广信资产包引入七家战投 回笼资金390.4亿元

6月29日晚间，万科企业股份有限公司（下称：万科）发布公告称同意将子公司广州万科企业有限公司将持有的广州市万溪企业管理有限公司（下称：广州万溪）50%股权以人民币70.4亿元转让给战略投资者（含30.4亿元的预付溢价款）。

本次战略投资者为由中国信达资产管理股份有限公司，深圳市绿景华城实业发展有限公司为首的七家公司共同委托中信信托有限责任公司发起的“中信信托•广州万溪股权投资集合资金信托计划”。

公告称转让的同时将收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币320亿元，共计回笼390.4亿元资金。交易完成后，广州万溪将由公司的全资子公司变更为持股50%的合营公司。

此次交易分为三步：首先为广州万科转让广州万溪50%的股权，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元；第二步为新股东将向广州万溪提供人民币70.40亿元的款项，由广州万溪用于向原股东偿还部分原股东先期投放款。最后则是引入并购贷款置换原股东投入，协议签署后，各方将发挥自身资源优势，推动广州万溪向金融机构申请预计额度不超过人民币330亿元的银团并购贷款。而并购贷款中249.6亿元的部分，由广州万溪优先用于向原股东偿还同等金额的原股东先期投入。

交易完成后，广州万溪将不再被纳入公司合并报表范围。广信资产包仍由公司负责操盘运营，公司按股权比例仍享有广信资产包的经营收益。

三年前的“史诗级交易”

万科与广信资产包的交集要追溯到三年前，2017年6月29日，万科旗下广州万溪以总价551亿元通过现场公开拍卖成交获得广信房产资产包，溢价23.3%，被业内成为“史诗级交易”。

焦点地产新闻查询显示，广信资产包的核心资产位于广州市核心区域16宗可开发土地，其中约98%均位于荔湾区、越秀区。

尽管推进缓慢，广信资产包的获取对于万科当年在广州的发展依意义重大。财报披露，在万科摘得广信资产包的2017年，公司在广州市场的货量仅有150.1万方，并且这些土地大多位于黄埔、增城、南沙、白云等广州核心城区的外围区域。通过收购广信资产包，万科曾一举获得了211万方广州核心城区的稀缺土地及时补货，充实了公司在广州的土地储备。

而在拿下该资产包后，万科主动披露的信息屈指可数。焦点地产新闻查询发现，在2017年6月30日，万科曾披露过竞得公告。此后便是去年1月9日披露的的资产交割公告。彼时，万科方面表示，公司目前已累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款201亿元。

对于项目的实际进展，能查询到的信息也少之又少。越和花鸟鱼艺大世界是广信资产包里花地湾地块的一部分，于17年底便发布了搬迁通知要求园艺区、雀鸟区等租户在2020年1月23日全部搬迁完毕，万科曾对外表示，预计2020年中完成芳村花鸟鱼虫批发市场的清退搬迁，可见单是清退工作就花了三年时间。

广信资产包的遗留问题

广信资产包部分用地历史久远，涉及问题极为复杂，为超过20年的不良资产。公告中列举了广信资产包在经营中的不确定性。 首先为权益可建设面积存在不确定性。核心资产花地湾地块，其国有土地出让合同的约定等与拍卖时评估报告陈述的权益可开发计算容积率建筑面积不一致。

同时，广信资产包的诉讼和债务风险仍待解决。截至目前，已完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决，金额约23.91亿元。另外，截至目前，土地清收率达到46%。后续部分土地因涉及到与历史融资单位的合作等问题尚未解决，土地清收时间暂无法确定。

万科方面表示，战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长，有助于加速资产包盘活，进一步提升广信资产包价值。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示：广信资产包规模庞大，消化和盘整起来需时漫长且错综复杂，对自身的资本消耗和拖累太大太久，引入战投可以更好利用外部资源和财务杠杆来减轻自身现金流压力，有利于该资产包的从容盘整，也会社会资本提供了分享不良资产盘整中的投资与获利机会。

万科此次引入七家战投组成股权投资信托计划，以基金的形式来参与广信资产包的盘整，是一种将战投方作为财务投资人的交易安排，有利于保证万科在广信资产包处置中的主导权。

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