涨乎?跌乎?看看青岛最近六个月各区房价走势就明白了

最近，两种截然相反的观点，在青岛房圈自媒体的文章里隐隐开始battle起来。一边是说，青岛哪些楼盘取消优惠在涨价；另一边驳斥，涨价不存在，大部分楼盘都在搞促销，力度还很大。吃瓜的小老百姓搬凳子前排看热闹，苦了那些打算在疫情过去之后买房或者换房的置业者。“这个底抄还是不抄？”“到底有没有底可以抄？！”

日前，在央视某财经节目连线知名经济学者马光远，探讨了疫情之后国内房地产市场的相关问题。在讨论到房价相关问题的时候，专家说了一句话“老百姓不要担心”。

这句话出自主持人提问目前政策微调是否意味着房价将要上涨这个问题。马光远在回答中指出，中国房地产经过20多年的发展，过去那种快速上涨、全民炒房的时代已经基本过去了。房地产进入到了新的周期，因而不能说一旦政策宽松房价就会上涨。

确实，房地产市场在经过了几轮上上下下的调控和自我改革之后，运行机制已经日益成熟完善，在中央房住不炒大原则和因城施策的方针下，因为政策放松导致房价快速“疯长”的可能性几乎不存在。

同理，房价“暴跌”出现的几率也微乎其微。首先，从市场供需来说，在国内城市化进程还未完成的今天，首买型和刚改型购房需求是长期存在的，这就给了房价的维持一个很有力的支撑；其次，从经济发展的层面来说，房价暴跌对与房地产相关的上下游产业来说，打击都是致命的，对于国内经济的发展更是弊大于利，国家层面也不会允许这样连锁反应发生；第三，房企无论从盈利方面或者口碑信誉方面都不会主动大幅度的降价。毕竟在房企发展史上，因大幅降价引发的业主WQ事件层出不穷，房企因此赔上口碑的也不在少数。因而若非万不得已走投无路，房企是断不会做出大降价这种赔本还不赚好的事情。

事实上，从青岛各区过去六个月新建商品住宅的销售面积和销售均价，就可以看出青岛的新建住宅价格，将长期处于波动中缓慢上涨的态势。

从全市的这两张图中可以看出，尽管受到疫情影响，2020年第一季新建商品住宅成交量连上个季度的一半还不到，但是从各个月份的总体均价来看，变化并没有想象中那么大。

以抗疫形势最为严峻的二月份为例。在绝大多数房企采取网上销售云卖房的情况下，全市成交量毫无意外的史低。但即便在销售如此困难的情况下，也没有出现我们想象中的房企大幅降价促销的情况发生，全市均价15059元/㎡，近六个月中排第二。足以说明，短时间内的销售困境并不能成为房企降价诱因。同理，在售楼处逐渐开放，销售开始回暖的三月，全市均价反而出现了近六个月最低的现象，由此也可以驳斥那些“疫情结束后房价将会大涨”的言论。

当然全市均价只能从整体上体现青岛新建商品住宅的价格水平，分区的均价走势则能更准确的为购房者提供意向区域内的房价信息。

同样以最近半年的青岛新建商品住宅均价为例。在以各区域为单位的走势图中，可以明显的看出，目前青岛房价大致可以分为五个梯队。

第一梯队，市南和崂山，月均价基本都在三万元以上。这其中，市南房价月均波动较大，与其房源少成交量低也不无关系。而崂山房价波动则与房源所在的区位有关。因辖区范围较大，区位导致的个体房价差别也比较大，临海的南部地区，新房价格可以比肩市南，而相对内陆北部片区，房源单价最低两万元出头。所以崂山的新房月均高低，端看当月是南边成交多还是北边成交量大了。

第二梯队则为主城区的新市北和李沧。尽管合区多年，为了数据更加精准，房圈依旧喜欢把老市北和老四方的分开计算，但随着时间的推移，两个区域之间的价格差异越来越小。总体来看，市北和李沧的新房均价基本都在两万元以上，各月价格差异主要来自于域内当月在售房源的价格水平。

第三梯队为西海岸新区、城阳区和即墨区，西海岸和城阳两个大区受历史和行政因素又分为了四个小片区。三梯队各区新房均价在一万三到一万六之间浮动，房源供应最为稳定的黄岛区和即墨，价格波动最小。

新房均价在万元线浮动的胶州，则独占第四梯队。从区位上来说，胶州距离青岛主城较远，但跨海大桥的通车弥补了距离上的缺陷，再加上新机场、上合示范区以及后续或将撤市划区的利好，胶州新房市场近几年来一直备受关注，但在前期价格大跃进之后，也已趋于平稳。

第五梯队则是青岛辖区内最北的平度和莱西，虽然域内也有单价过万的高端住宅产品，但总体价格一直在6500-8000元/㎡的范围内波动。

从去年十月到今年三月，六个月的时间虽然不长，但却涵盖了青岛新房市场最热闹和最冷清的时期。大胆的预测未来一段时期内，青岛各区域的新房价格，依旧在此范围内波动。

都说疫情之后的今年，是首套刚需族和改善型购房者出手的好时候。但具体到每个人，这个所谓的“好时候”是哪天，还是要靠自己分析判断。正如专家所说，如果你已经有了判断，那就不要犹豫，如果还非常担心就等疫情彻底结束。毕竟“耐心是种美德，耐心也是财富，不要着急”。

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