抱紧大鳄的溧水野心

序：

今天，河西南又“炸”了。那个第一座金茂府，1700多人抢100多套房子，都是145-185平的大户型，5.2万/平的均价也挡不住。

“没办法，这就是事实。因为没了倒挂神盘华新城，这已经是目前河西最便宜的选择了！”有业内大佬两手一摊，无奈地说：“韭菜有韭菜的生存方式。现在有钱不去抢，还打什么资产保卫战呢？”

“南京的富人（新中产阶层）都在抢河西，那么，穷人（工薪阶层）去抢什么？”

这，让房叔不禁想起：半年前，9300多人疯抢溧水城南77套毛坯房的名场面。那个名不见经传的9K倒挂神盘—康利华府，也因此在南京楼市名声大噪：0.82%的超低中签率，不知道甩金茂府4.3%“高中签”几条街。

不过，即便被万人争抢，溧水终究还是那个只属于溧水本地人的溧水。作为南京房价排名垫底“1字头”阵营中为数不多的成员，新房主力价位一直在1.3万-1.5万左右。正如不少溧水人都在抱怨：新房价格长期“涨不动”，归根结底是因为城市的能级不够。

所以，溧水区最梦寐以求的，就是提升区域产业能级，抬升板块段位。“终有一天，变成南京人的溧水，长三角的溧水，吸引华东乃至全世界的目光”。

有人也轻轻地嗤之以鼻：一个穷酸的屌丝，怎么可能变成高富帅？没有与生俱来的地域高贵血统，如何弯道超车、逆袭上位？但，在进入2020年后，溧水似乎越来越清晰地找到了答案。答案只有一个：争分夺秒，抱紧产城、资本大鳄阵营的腿。

对的，你没看错。溧水区，必须要赶在南京都市圈的其他板块还没出手前，先下手为强。将大鳄巨头一个个揽入怀中，且抱得越紧越好。

1

溧水的野心，从今年开始，正在逐步“膨胀”。

房叔简单梳理了一下，在疫情逐步稳定后，也就是从上个月开始，溧水区突然频频出招。一系列产城巨头的签约落地，几乎是一气呵成：

3月11日，宝能两大龙头产业项目签约溧水区，总投资高达184亿。包括南京国际健康科技城（总投资160亿），宝能华东智慧供应链临空产业园（总投资24亿）。

3月25日，世界500强企业绿地控股集团与溧水区签订协议，计划投资150亿元建设中国中医健康养生产业园，总用地面积近2000亩。打造集文、研、康、养、游、居等于一体“健康中国”中医康养标杆。

3月28日，溧水区委书记率党政代表团一行，前往国家级江北新区考察调研。期间重点考察了国际健康城展示馆、国家健康医疗大数据（东部）中心，“认真对标找差”。表示希望双方能加快健康、医疗等领域的资源整合共享。

“起点高、站位高、标准高。”不难看出，这是后进生溧水正在努力改变自我的方向。回首溧水近十年城市化的历史，除了单一功能的房地产开发区，不停地“卖、卖、卖”。迄今还停留在仅满足本土地缘客群的刚性需求和少数改善层面。

虽然，溧水近几年的土地市场也时不时地火爆过一阵：万科、万达、恒大、中交、朗诗、卓越、禹洲、景枫、厦门建发、华夏幸福、碧桂园等大牌房企也陆续被“招商引资”进来了。但，大多数项目也就是以卖房、快销清仓为主。

至于那个好不容易“请”进来的红星美凯龙，不到一年就把三块地打包转手给了花样年。“闹到最后，万科、富力、苏宁都甩手不玩了。”

房叔至今还记得，2018年5月，地铁S7号线（宁溧城际）正式开通，标志着作为南京副城的溧水正式进入“轨交时代”。但，迄今通车两年后，S7号线的日均客流长期在1万多人次左右徘徊。“还不及南京1号线日均百万人次的一个零头。”

“溧水人杰地灵，空气质量也比主城区好。但，南京人就是不过来！”亚东建发的一位副总朋友老早就在诉苦：项目2015年正式开盘的时候，溧水本地客户占据大多数，超过80%。南京过来的投资意向客户不到20%。“基本是亚东的老业主，跟着过来看看的。”

“我们外出招聘，和高素质人才洽谈。他们最担心的还是交通不便，生活不便，也没有足够能级的产业诱惑。毕竟，人才引得来，更要留得住。”就连溧水区人社局也一度抱怨：“招人难，留住人更难。”

所以，溧水区越来越清楚地深知：它最欠缺的短板，或者说最大的痛点，就是没有牛逼的核心产业，没有真正可以依托的抓手与新兴经济引擎。如果单单搞几个万达、海乐城购物中心，显然不能解决产业能级不足的问题。

“江北新区能搞国际健康城，溧水为什么不能搞？汤山新城能搞中医康养小镇，溧水为什么不能搞？大南京的医养市场潜力注定广阔，相信足够容纳下更多的大健康产业。”

从此，“健康溧水”=“健康中国”的超级健康产城运营逻辑，信心满满地起航了。

2

溧水的野心，为了弯道超车，早已按捺不住。

君不见，早在2016年，溧水就开始初次品尝到抱紧外来大鳄的“甜头”。从此，一发不可收拾。“抱”的产业越做越大，“抱”的投资越来越多，“抱”的大腿越来越粗。

在房叔看来，这就是传说中的溧水“抱大腿”三板斧：

第一板斧，抱万达、美凯龙

2016年，万达在溧水国土局一口气拿了四块地，全部底价成交，顺利“勾地”。项目占地400亩，70万方超大体量，入市即以全线破万的姿态，让彼时还是7、8千均价的溧水楼市为之一振。

2017年，上海红星美凯龙打包拿下机场路G45、G46、G47三幅地块。让所有人没想到的是，一眨眼就转手给了花样年。于是，那个叫“家天下”的32万方综合体项目，不声不响地卖了两年。但，说好的红唐mall呢？何时能开业？

第二板斧，抱华夏幸福、华侨城

2018年，为了让2.5平方公里的溧水空港会展PPP小镇“起飞”，华夏幸福13.1亿一口气“勾地”7幅地块。拿地后拍胸脯放言：小镇的目标是“一年成为江浙会展聚集地，3年内打造全国会展特色标杆，5年内成为亚洲空港会展中心。”

虽然，那个蓝图中总投资80亿的空港国际会展航母暂时没看到，但房子还是卖得呼啦啦的。“都是托了公办南外分校的福嘛！”

2019年，溧水区与华侨城大型文化旅游综合项目签约。华侨城集团宣布，预计投入120亿，将在溧水开发区打造欢乐港湾文旅项目。建成后预计年接待能力不少于500万人次，将提供超过2000个直接就业岗位。小道消息称，项目住宅已定案名为“华侨城溧水湾”。

第三板斧，抱宝能、绿地

2020年，溧水区告别过去“一年一签一大鳄”模式，“抱大腿”的节奏开始明显提速。从3月11日到3月25日，短短不到半个月，就火速签约深圳宝能集团、上海绿地控股集团两大巨头。初步形成在大健康产城一体化战略上的“双基地”格局。

其中，总投资超160亿的南京国际健康科技城被视为溧水区“健康+临空经济”首席龙头项目，是今年重点定标、招商引资上的“头部突破”。

项目位于溧水经济开发区空港新城，规划建设三甲综合医院、高端特色医疗中心、空港经济总部大厦、健康科创中心、创新人才公寓、高端生态住区等功能业态，建成后预计提供超过1万个就业岗位。

再看拟投资150亿的绿地中医健康养生产业园，也涵盖中医药创新研发、教育科普、康复养生、健康服务、康养度假等多种业态。预计建成后导入产业人口2万、常住人口3万。

PS：请注意，就算是规模再大的“健康养生科技城”，也注定要捆绑足够货值的住宅产品。说到底，产业新城也是重资产，也必须在前期卖楼回款，补充开发商的现金流。在这点上，无论是溧水国际健康城，还是江北新区的国际健康城，似乎都是殊途同归。

但，不管如何，作为“健康江苏示范区”的急先锋，自2018年首届“健康中国”发展大会举办以来，溧水区似乎越来越坚定地找准了自己的定位：“健康溧水，活力新城”。

这也就意味着：从近年开始，无论引入多少大型文旅、商业、住宅项目，也必须是为健康、养生的产城主旋律服务。正如溧水区“一把手”在去年签约华侨城仪式上的致辞，如今依然言犹在耳：

“当前，溧水区把健康溧水作为高质量发展的突破方向，华侨城大型文旅项目正是健康产业的重要组成。完全契合健康溧水的发展方向，以及三大千亿级产业（临空经济、大健康及新能源汽车）打造。”

不仅要做“留住南京人”的溧水新产城，还要打造“健康中国”示范样本。这，才是溧水区在下一个十年寻求更多突破，找寻自我价值定位的终极目标。

3

放眼南京都市圈，迄今房价还是“1万+”的板块已经不多。数来数去，也就高淳、溧水、六合、龙潭、湖熟寥寥几个。

但，到目前为止，如果你站在更高的起点去看，溧水已然摇身变成都市圈1万+梯队中最有抱负的那个，最有冲劲与激情的“追梦人”。

溧水的GDP，在都市圈阵营也堪称是一枝独秀：2019年突破852亿元大关，人均GDP更是“甩了六合、高淳好几条街。”

君不见，为了打造南京江南版的“国际健康城”，溧水区的领导班子与时间赛跑，争分夺秒，甚至追到了江北新区的竞争对手“家里”。在长江对面的那个规模更大的健康城里，仔仔细细地学习、调研、对标，寻找可能的突破口。

甚至，就连“冰雪产业”，也无比急切地想要对江北新区“弯道超车”。比如，那个号称全球最大室内滑雪赛道的溧水国家冰雪极限运动训练基地，据悉正在加快推进。

“一旦发力，就不留有余地，也不给对手任何机会。哪怕，是一个十分强大的对手”。

相信，从2020年开始，这将是一场为了冲击“健康中国样本”小目标，谋求后发制人的溧水区“最后的战役”。因为，如果错过时间的约定。或许就要遗憾下一个十年。

溧水，一定要在未来3-5年，打开一个全新的局面。或者说是如何做到“点题”、“破题”。这些困扰它崛起的命题，包括但不限于：

“南京的刚需人群看不上溧水，真的是因为太远吗？”

“溧水的健康产城战略一旦起来，刚需真的能被留下来吗？”

“溧水的高价地面粉已达7、8千，未来还会有更多想象空间吗？”

正如你们所见，溧水的野心很大。它不仅渴望承接南京主城+江宁区的外溢，更想做一个超级南部新城扩张的“扛旗者”。更重要的是，在竞争对手纷纷亮剑摊牌的时刻，留给溧水“翻盘”的时间不多了。

时间，就是破局的答案。

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