出售资产推高利润，绿地香港不谈规模只谈稳健

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-03 14:17

2019年，绿地香港销售额同比增加28%，录得484.58亿，离目标500亿还有16亿的距离。对于500亿，年中时董事长陈军就说过不是必须要完成的任务，因此，就算去年的成绩欠了一些火候，陈军的心情看上去仍旧不错。

此前喊出的千亿目标记录下这家中型房企曾经重目标、冲规模的一面，但去年3月的业绩会上，陈军坦言感受到了市场的压力，也是从这个时候开始，绿地香港不再提规模化的要求，转而切换到稳字先行的模式。

在陈军看来，规模增长幅度的大与小早就不重要了，他在业绩会上不断强调绿地香港的四字箴言：行稳致远。

出售资产推高利润

陈军心情愉悦的主要原因来自于去年绿地香港盈利和财务方面的良好表现。

年报显示，2019年，绿地香港的利润录得大幅增长，其中，毛利的增幅约32%，录得约54.55亿元；毛利率则由2018年的27%升至31%，一口气提升4.1个百分点；净利润方面，录得30.41亿，同比大涨54%；归母净利润24.74亿，同比增幅同样达到43%的高值。

行业大环境不景气的背景下，去年不少房企出现增收不增利的状况，像绿地香港这样利润收入飙升的房企并不多。但陈军也指出，像去年这样利润大幅增长不是持续现象，“因为我们都清楚，中国的房地产行业都进入下行通道，所以会回归到正常的利润空间。”

事实上，出售资产是绿地香港利润收入飙升的关键因素。去年4月，绿地香港将旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业整售给海外基金Brookfield，出售估值高达105.65亿。助理总裁陈增立透露，这笔交易在11月交割，整个进程非常顺利，去年为绿地香港贡献了10亿多的利润。

陈增立还称，上海五里桥项目的出售在去年是一个成功的安排，这笔交易的收入是算进投资收益的，整个项目的净利润非常可观，将近30亿左右。

接下来，绿地香港不改出售资产的步伐，这也是去年中期时，陈军就拟定好的大方向。彼时，陈军说，“在不动产的买卖方面，无论整售或是散售，都会是根据市场状况予以考虑。会看当下时间点卖掉是否能实现价值最大化，未来会以这一思路进行权衡，公司更看重现金流水平。”

关于今年在处置资产方面的安排，陈增立透露，基于综合的考虑，不排除整售一些前期的项目，20%的商业物业不排除出售的可能性，但出售与否主要是围绕未来的运营安排，包括内部存货的情况来进行。

陈军进一步补充，关于项目的出售，首先一定要有比较合理的交易定价，这是很重要的一个标准，同时更考虑定价实现以后，在未来投资当中，是否会有更高的增值。

“比如一些可以出售的资产，未来市场在下行通道时，我们不一定选择马上把它变成公司的土地资源，如果市场有机会进入上升通道的话，我们就会把它变成土地资源。实际上这里面不仅仅有房地产运营的考量，同时还有企业在决定投资方面的一些考虑。”

买卖兼顾

出售资产回笼现金，加上在土地市场格外谨慎，拿地较少，绿地香港去年的负债也有了大幅的下滑。期末，绿地香港的净负债率为18%，创造了历史新低；有息债务余额133.89亿，其中65%为长期债务，35%为短期债务，加权平均融资成本5.87%，在行业中属于较低水平。

从去年来看，绿地香港拿地不算积极，上半年仅获得6宗土地，下半年到第四季度加快了步伐，全年共收购18宗土地，总建筑面积约为549万平方米的地块，预计新增货值619亿。截至2019年末，其拥有土地储备约2137万平方米。

而今年，绿地香港手有余粮，似乎有了加大投资力度的想法。陈军说，今年绿地香港做了200亿的投资计划，会根据疫情的情况、随着外围环境的变化而调整。

就在不久前，绿地香港刚与昆明市晋宁区人民政府签约一个投资规模高达200亿的项目，且上个月绿地香港先是在昆明公开市场拿地，后入股雅居乐云南昆明项目。

绿地香港董事会秘书雷雨还透露，今年会考虑收购优质的项目来增厚土储，“今年收并购市场可能会出现不少机会。现在公司负债率较低、现金流充裕，我们可以对投资土地做出一定的安排。”

具体来说，陈军的思路与去年一样：绿地香港要关注市场的窗口期。“从行业的发展角度来讲，土地市场会有一个窗口期。去年三、四季度及今年春节之后有比较好的机会，所以去年四季度开始，绿地香港就一直在做土地储备的动作，当时也没有意识到会有疫情。”

疫情出现后，政府在做调整，陈军说，绿地香港也会根据市场形势来决定投资策略。他希望不论是投资还是销售，绿地香港都要提前做好计划和部署，在可控范围之内去付诸行动。

对于今年550亿的目标，绿地香港高管们显得很有信心。“目前我们已售未结转的收入大概是530亿，存量的销售，以及目前结转收入的节奏是相匹配的。另外在整个过程当中，我们销售的质量都非常好，因为在内部，我们一直是把真实的现金流回款变成重要的一步。”