城市更新不断突破 合景泰富增长动能强劲

　　合景泰富集团是最早一批赴港上市的房企之一，一直保持稳健发展，资本市场表现良好。从2019年业绩表现来看，合景泰富销售业绩为861亿元，顺利完成其全年销售目标。同时，其盈利表现突出，2019年合景泰富核心利润取得近5年来的最大增幅，同比增长36.8%至52.1亿元。而近十年来，合景泰富毛利润率始终高于30%。

　　亿翰智库在近期的报告中指出，合景泰富核心利润较高主要有三方面原因，一是投资性业务进入收成期，为集团提供稳定的现金流入与利润支撑；二是优质的土储布局和成本管理拓展了企业的盈利空间；三是城市更新的快速推进，也将助力集团未来的规模发展和盈利增长。

　　优质土储和严控成本拓宽盈利空间

　　持续聚焦一二线城市的发展战略是合景泰富获得高毛利润的基础，而优质的土地储备以及严格的成本管控为企业的地产开发业务拓宽了盈利空间。

　　战略层面上，随着政策和区域经济发展形势变化，合景泰富动态调整土储布局，但是聚焦核心一二线城市的战术从未改变。如2017年粤港澳大湾区强势崛起后，合景泰富开始加大大湾区的布局，相继布局深圳、中山、肇庆等城市，同时还加速了长三角城市群的布局。随着两个重要区域的版图布局基本完善。高能级城市人口密度大，经济发展水平高，因此市场需求更旺，购买力更强。显然，持续聚焦一二线城市发展战略是指引企业获得高回报的基石。

　　土储实际布局基本与战略安排保持一致，多数土储集中于一二线城市、高经济发展水平地区域。截至2019年末，合景泰富共拥有156个项目，项目布局内地及香港共39个城市。从城市能级看，多为一二线城市；从布局的区域看，主要分布在粤港澳大湾区和长三角城市群。

　　注：2014年合景泰富在郑州拥有一个项目，但2019年时，在郑州的项目数量为0，因此截至2019年12月31日，企业进驻的城市为39个。

　　在深耕粤港澳大湾区和长三角区域，聚焦一二线城市发展战略指引下，合景泰富在相应地区的销售金额也逐年提升，进而为企业的营业收入增长以及盈利能力奠定了基础。2019年合景泰富在两大核心城市群的销售业绩占比合计73%，一二线城市的销售业绩在总业绩中占89%。

　　严控成本。合景泰富在地产业务中的成本管控包括两个方面，一是在土地获取时有严格的利润测算，因而能有效控制拿地成本。二是通过集中采购和成本控制体系标准化管理，把控建筑方面的开支，严格控制成本使得企业盈利空间充裕，毛利润率持续维持30%以上水平。

　　城市更新不断突破 助力规模及盈利双增长

　　土地储备是房企赖以生存的发展条件，在城市土地规模趋减的当下，房企纷纷转战城市更新项目。

　　除了在公开市场和收并购方面坚持深耕外，在城市更新方面，合景泰富集团不断取得突破，目前已签约26个城市更新项目，可售建面超1,300万平，总货值达人民币5,850亿元。预计2020年部分项目建筑面积可转化为土储，2021年可开始销售。城市更新的加速推进，将为未来规模增长及盈利增长助力。

　　截至2019年12月底，合景泰富在广州、深圳、佛山三个城市11个区共已签约26个旧改项目，预计总可售建筑面积约1373万平方米，可售货值约5850亿元。

　　目前，合景泰富现有旧改项目正在转化中，2020年将启动4-5条村拆迁动工，3月以来，广州红卫村、双沙村、南岗村已启动拆迁。随着项目转化推进，旧改项目预计将为企业带来可观的可售货值。根据合景泰富进度预估，旧改项目2021年可实现供货100亿，助力企业规模和利润的双增长。

　　投资性业务进入收成期成稳定现金流保障

　　通过多年市场沉淀，合景泰富已构建全业态商业链。旗下商业项目陆续开业和运营成熟，为合景泰富提供稳定的现金流入与利润支撑。

　　截至2019年，合景泰富已在大湾区、长三角、重庆、成都等核心地区开发多个商业项目，其中商场8个，写字楼8个，酒店17个。2019年，集团权益持续性经营收入为24.3亿元，同比增长49%，成熟商场经营利润率为52%，成熟写字楼经营利润率为86%，为集团提供稳定的现金流入和利润支撑。

　　目前，合景泰富旗下商业板块已形成悠方和摩方两大购物中心品牌，针对不同的客户群体，赋予产品不同的个性体验。自营酒店品牌木莲庄酒店，也已在广州、杭州、成都等城市落地运营。

　　物业管理业务迈入快车道

　　物业管理服务是房地产项目开发的配套基础，随着红利期的结束，中国房地产行业进入了一个比拼优质产品力、精细管理力、品质服务力的时代，藉此新风口，合景泰富集团不断提升后服务端服务能力，强化整合物业管理服务、会员管理服务等板块。物业服务方面，合景泰富除自身项目交付以外，也将通过积极在广东和浙江进行收并购来实现在管面积的扩张。同时，公司也计划积极拓展增值服务，尤其是通过“一合”平台为商业地产提供增值服务。

　　在房企争雄，业绩逐鹿的时代，合景泰富集团坚持深耕一线及强二线城市，始终紧随中国城市化发展步伐，为企业的高质增长奠定了坚实基础，同时，充分发挥其超强的综合运营能力，合景泰富集团积极整合旗下涵盖商业、酒店、长租公寓、教育、文旅、大健康等多元业态，为其地产开发项目配套加持，营造生活生态圈，将为城市繁荣发展注入强劲动能。

　　本文转载于亿翰智库。

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