房屋预售合同没备案,还有法律效力吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-20 16:24

来源：中山日报　

- 置业案例 -

3年前，市民张某与某房企签订了商品房买卖合同，合同约定张某向某房地产开发公司购买预售的某楼盘商品房期房一套。张某在合同上签字后，按照合同中的约定向该房企支付了房屋首付款。然而，该房企却一直以各种理由，未在合同上盖章。

去年3月，房屋建成并具备交房条件后，张某要求某房地产开发公司交付所购买的房屋，而某房地产开发公司拒绝交房。张某于是向法院提起诉讼，起诉称被告某房地产开发公司因房价上涨无正当理由不履行合同，要求法院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》成立并有效，并要求判令被告依照合同交付诉争房屋并承担违约责任。

对此，房企答辩称：原告仅持有合同复印件，无合同原件，对于合同复印件不予认可。另外，由于双方签订的《商品房买卖合同》未办理预售登记备案，故认为该合同不成立，双方不存在商品房买卖合同关系，不同意原告的诉讼请求。

- 法律解读 -

登记备案与否

不直接影响合同效力

针对此案，广东华誉品智律师事务所认为，本案争议的焦点有两点：一是原告出示商品房买卖合同原件，是否可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系；二是如果原被告之间存在房屋买卖合同关系，那么没有在政府相关部门备案的房屋买卖合同是否有效。

律师分析指出，在本案例中，被告房企不仅不认可原告持有的《商品房买卖合同》复印件，还辩称该复印件系伪造，并对原告支付首付款等费用及己方逾期交付房屋的事实予以否认，法律上涉嫌诬告。

反观原告提供的通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、律师费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件与相关证人证言，足以证实原被告签订商品房买卖合同的事实。即使书面合同丢失或不存在，其他证据可以证明双方当事人存在合同关系的，仍可以认定双方的买卖合同关系。

至于没有备案的商品房预售合同是否无效这一问题，律师表示：商品房预售登记备案，不是合同成立的条件，也不是房屋产权转移的条件。登记备案不是预售合同生效的必备前提，只是一种行政监管行为，不直接影响合同的效力。

- 提醒 -

买房前，可先查询

商品房预售许可证电子证照

记者获悉，根据今年一季度省住房和城乡建设厅专门印发的《关于加快推进商品房预售许可证电子证照签发工作的通知》，近日全省所有地级以上市均已实现商品房预售许可证电子证照签发，进一步减少群众、企业办事跑腿次数。

记者了解到，实行电子证照后，企业不再需要携带和管理纸质证书，取消到窗口领取资质证书等环节。同时，电子证照使用也将便于市民查询。市民购房时可更方便核实项目预售信息，维护自身合法权益。