2020年中国城市投资价值,藏在人口迁徙数据里

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-19 14:26

人口是城市发展的基础。人口聚集为城市带来规模效应和生产率提升的同时，也带来更多的住房需求，为房地产开发投资带来更多的机会。

近几年，越来越多的城市出台“人才政策”，落户门槛不断降低。在落户门槛逐步趋同后，产业经济发达、资源配套完善的大中城市人口吸引力将更具优势。2019年，杭州、深圳、广州和中西部热点省会城市人口保持较快增长，依然是人口增长高地。

人口持续向东部三大区域及中西部核心城市聚集，近几年深圳、广州、杭州等城市常住人口增长加快，中心城市人口吸引力突出

图：2011-2019年全国常住人口年均增量分布图

数据来源：各城市统计公报、统计年鉴

2011年以来，粤港澳&海西、长三角、京津冀&山东半岛、中西部六大核心城市成为人口主要聚集区域，全国整体呈现“3+6”的人口增长格局。

粤港澳大湾区地处我国沿海开放前沿，区位优势明显、经济实力雄厚，核心城市深圳、广州人口吸引力保持领先。尤其近几年，随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现，深圳、广州2016年以来常住人口年均增量分别达52万和45万，成为全国人口增长最快的城市。

长三角腹地广阔、交通设施完善、科技创新优势明显，核心城市上海、杭州、宁波人口吸附力强。其中，杭州、宁波2016年以来常住人口年均增量分别为34万和18万，与2011-2015年相比，分别增加28万和14万；而上海因严格的户籍政策限制，近4年常住人口年均增量仅为3万，但作为长三角的绝对核心，上海对高质量人才的吸附力依然领先。

相比粤港澳和长三角城市群，京津冀人口增长相对缓慢，北京近几年持续疏解非首都功能，加大人口调控力度，从统计数据来看，常住人口持续减少。天津2016年以来常住人口年均增量也降至4万，但随着产业结构升级和引才政策出台，2019年常住人口增量有所提升。

中西部核心城市在国家“西部大开发”、“中部崛起”、“一带一路”战略带动下，经济、产业逐步崛起，区域间经济差异缩小、收入水平不断提高，中西部省会城市人口不断回流，同时对周边人口吸引力逐渐增强。长沙、成都、西安2016年以来常住人口年均增量分别为24万、22万和22万，人口吸引力显著增强。

2019年，人口继续向大城市聚集，杭州常住人口增加55.4万，居全国首位；“人才政策”继续发力，引才效果显著，杭州、宁波等城市人口增长加快

图：2019年常住人口增量超6万的城市

数据来源：各城市统计公报、统计年鉴

2019年一线城市中深圳、广州常住人口增量均超40万，人口吸引力依然全国领先。上海常住人口增量继续减少，2019年常住人口仅增长4.4万；北京因持续疏解非首都功能，2019年常住人口为2154万，比上年末减少0.6万。

杭州、宁波、佛山、成都、长沙、重庆等1.5线、2线城市2019年常住人口增量均超20万，人口吸引力不断增强。这类城市基本都处于城市的扩张期，对周边城市有着较强的“虹吸效应”。再加上城市产业持续升级、就业机会和收入的不断提高，对附近区域人口吸引力显著增强。如杭州由于近年来互联网产业蓬勃发展，人才引进、落户政策不断升级，2019年新增常住人口55.4万人，全国第一，人口集聚效应明显；宁波近2年不断推出人才新政，落户门槛不断降低，加上自身产业发达，2019年新增常住人口34.0万人。

珠海、嘉兴等城市受益于城市群利好，经济发展向好，基础设施不断完善，2019年新增常住人口超7万。南宁受益于不断推进的新型城镇化建设和国家的“二孩”政策，2019年新增常住人口9.1万，人口增长较快。

2019年以来，全国多个城市出台、更新了“人才政策”，包括放宽落户条件、住房支持、人才补贴等多项举措，旨在增加人口流入，增强城市综合竞争力。出台人才政策的城市不仅包含广州、杭州、南京、宁波、厦门等一二线城市，也包括江门、南通、晋城、常州等普通地级市。

杭州、宁波、武汉等经济发达、产业基础好的城市引才效果显著。2019年，杭州两次出台、更新“人才政策”，户籍、常住人口大幅增加。2019年，武汉放宽人才落户年龄限制，户籍人口持续增长。

值得注意的是，随着出台“人才政策”的城市越来越多，落户门槛不断放宽，我们认为，未来“人才政策”的边际效果减弱，未来城市间的人才竞争仍将回归城市的基本面竞争。城市的经济、产业、交通发展水平，决定着城市的综合竞争力，决定着城市对人口的吸引力，未来人口将继续向经济发达、产业集中、交通便捷的中心城市和城市群聚集。

四川、河南等中西部省份城镇化率偏低，在全省城镇化提升过程中，省会城市人口吸引力具备明显优势

2019年末，全国常住人口城镇化率为60.6%，仍处在城镇化快速发展阶段，与成熟阶段70%的城镇化率相比，仍有一定差距。2020年5月，中共中央国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，强调深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。未来，随着我国城镇化建设的持续推进，城镇化率的不断提高，城镇化率较低省份的省会城市人口增长潜力较大。

表：2019年部分省份及省会城市常住人口及城镇化水平

注：乌鲁木齐为2018年数据

数据来源：各城市统计公报、统计年鉴

在全省超过5000万人口的省份中，河南、四川城镇化率不足55%，远低于全国平均水平，未来城镇化空间较大。随着人们“就近就业、就近居住”的需求逐渐变强，农村转移人口首先会考虑所在省的省会城市工作生活，郑州、成都等中西部省会城市人口增长的空间较大。

东部发达省份的城市经历了经济与人口向省会聚集到发散的过程，已形成双核心、多核心发展模式；中等及欠发达省份的省会城市仍处于城市快速扩张阶段，随着时间的推移，人口、经济集中度将持续提高。

通过对比各省2019年常住人口规模及省会占比，除广东、山东、江苏等具有双中心、多中心城市的省份外，河南省会郑州、江西省会南昌、湖南省会长沙、安徽省会合肥等城市常住人口规模占全省比重均不足13%。我们认为，这些城市经济发展仍处于上升阶段，未来经济的快速发展将吸引人口大量聚集。

图：2019年主要省会城市GDP占全省比重vs人口占全省比重

数据来源：各城市统计公报、统计年鉴

从省会城市的经济与人口占全省比重来看，长沙、成都、武汉、昆明、合肥等省会城市当前的经济占比远高于人口占比。如长沙2019年GDP占全省比重达29.1%，而人口占全省比重不足13%；成都2019年GDP占全省比重达36.5%，而人口占全省比重不足20%。我们认为，城市的发展总是先通过经济的快速发展，使城市就业机会增加、收入水平提高，随后吸引人口不断流入。再加上此类城市中大多数经济占比仍处于上升周期，因此，此类城市未来或将吸引人口大量聚集，从而使人口占比逐渐接近经济占比。

结语

2011年以来，我国人口不断向东部三大区域及中西部六大核心城市聚集。2019年，“人才政策”继续发力，引才效果显著，杭州、宁波等城市人口增长加快，人口继续向大城市聚集。

2020年，国家发改委印发相关文件，强调继续加大户籍制度改革力度，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。未来将有更多的人口涌入大中城市，尤其是城镇化率较低省份的省会城市、经济占比明显高于人口占比的省会城市，发展潜力较大。长期来看，人口的竞争将回归至城市基本面的竞争，因此我们持续看好经济发达、产业集中、交通便捷的东部城市群及中西部核心城市。

转自：楼市相对论

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