金融界大咖总裁离职背后：鑫苑正迎规模与转型之痛

  总裁一职再度更替，引发了外界的许多猜想。

  6月17日，有媒体消息称，鑫苑集团总裁李尚荣离职。随后，中国房地产报记者从接近鑫苑人士处确认了该消息的真实性。不过，关于李尚荣的接替者，上述人士表示，目前还没有确切的信息。

  公开资料显示，李尚荣于去年9月才正式入职鑫苑集团，任职时间不到1年；在他之前，鑫苑集团总裁为张立洲，任职时间是2016年6月到2019年6月；更早之前的总裁王信琦也同样在未满三年的情况下离开。

  与两位从万达转战鑫苑的“前任”不同，李尚荣在入职鑫苑集团之前的身份一直更倾向于金融界而非房企。曾任职建设银行河南省分行党委书记、行长的李尚荣，离开银行之后，担任过京东金融副总裁、农村金融事业部总经理。

  相同的是，三位总裁入职的时间，都处于鑫苑正一心“求变”的节点。

  三任总裁与三个阶段

  将时间倒回7年前。

  彼时，鑫苑集团董事长张勇正推动鑫苑置业进行“组织再造、战略重构”。同年，鑫苑高调聘请前万达副总裁王信琦担任CEO，欲打造一支全新的职业经理人团队。王信琦的出现，也的确让为鑫苑掀起了一场“二次创业”的战略与管理变革。

  王信琦任职期内，鑫苑确立了“高周转、高杠杆、高激励和轻资产”组成的“三高一轻”模式，并迅速布局全国，使业绩得到增长。公开数据显示，2013年-2015年，鑫苑置业营收分别为8.977亿美元、9.197亿美元、11.64亿美元，同比增速为-1.86%、2.45%、26.59%。土地市场方面，鑫苑置表现也相对积极。截至2016年底，鑫苑置业预计总建筑面积为413.89万平方米。

  显然，张勇对这一成绩并不满意。2016年7月，供职不到三年的王信琦，离开鑫苑集团，接棒总裁一职的是同样来自万达的张立洲。

  这一阶段，鑫苑开启了全面推动国际化、产业化、智慧化发展的模式，并提出打造 “国际化的科技地产综合运营商”这一目标。

  张立洲任职的3年时间里，鑫苑置业先后成立产业平台鑫创科技、融资代建平台鑫岩资产、地产管理云平台鑫巨科技、商管公司盈怀商业、物管公司鑫苑物业、智慧科技平台爱接力科技。其中，鑫苑物业在2017年挂牌新三板后，又于2019 年转向港交所。

  不过这些多元化业务，对鑫苑的营收贡献极微，甚至处于仍在持续投入阶段。根据鑫苑置业2018年年报，地产开发营收贡献占比96.5%，物业服务占比2.9%，其他业务占比0.2%。

  从营收增速上看，张立洲任职期内鑫苑置业一直在成长。鑫苑置业年报显示，2016年至2018年，鑫苑置业分别实现销售额17.62亿美元、24.66亿美元、22.65亿美元。

  土储方面，截至2017年底鑫苑置业预计总建筑面积为516.26万平方米，2018年则达到754.18万平方米。土储扩张的同时，鑫苑置业的资产负债率也持续攀升。公开数据显示，2016年至2018年的三年里，鑫苑置业的总负债为33.03亿美元、53.27亿美元、72.88亿美元，资产负债率为78.29%、83.44%、90.72%。

  到2019年6月，张立洲离职的消息传出。而关于离职原因，最为流传的一种说法是，张勇对公司这两年的发展状况不太满意。

  此时，从资金端看，国内融资收紧；从企业内看，鑫苑负债已然超过红线。如何找到“便宜”的钱，则成为鑫苑在这一阶段的当务之急。李尚荣的出现，无疑为解决这一问题，提供了一个出口。

  在房企看来，银行的钱属于最便宜那类。而李尚荣曾在国有大行工作多年，先后在总行多个部门、一级分行、二级分行等不同层级的岗位工作，熟悉银行运作的全流程；同时，对金融产品创新以及信息技术在银行应用等方面具有丰富经验，在财务管理、会计制度、内控合规等方面具有深厚的实践经验。

  可以说，李尚荣是这一阶段，鑫苑集团总裁职位的不二人选。

  2020年4月29日，鑫苑置业公布的2019年全年业绩报告显示，期内总收入为24.83亿美元，同比增长11.95%；净利润为8303万美元，同比减少21.63%；归母净利润为6834万美元，同比减少6.42%

  年报还显示，除银行债务外，鑫苑置业还通过发行债务证券和子公司鑫源中国发行的在岸公司债券获得融资。截至2019年12月31日，拥有本金总额为9.781亿美元的优先担保票据，利率区间为7.75%至14.2%。此外，鑫源中国还有未到期的9890万美元的公司债券。

  截至报告期末，鑫苑置业负债总额为66.3亿美元，同比减少9.03%；未偿债务总额为32.1亿美元；资产负债率为89.33%，同比2018年的90.72%减少逾1个百分点。短期债务为7341.9万美元，同比上升67.96%；流动比率从2018年的1.32下滑至2019年的1.26。

  也就是说，鑫苑负债情况有所改善，但偿债能力有所下降。

  规模与转型之痛

  由于负债水平较高，2019年9月以及10月，鑫苑置业曾被标普及惠誉先后下调评级或评级展望。其中标普将鑫苑置业长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将该公司的高级票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”；惠誉则将鑫苑置业长期外币发行人违约评级展望从稳定调整为负面，并确认该公司评级为“B”。

  标普预测，鑫苑置业80%以上的债务将在2021年6月前到期，其中2021年到期的资本市场债务工具接近6亿美元。其认为，鑫苑手头的非限制性现金余额相对较少，这将使公司面临再融资风险。

  不过在2020年2月，因鑫苑置业提前赎回于2020年3月19日到期的2亿美元优先票据，惠誉将该公司的再融资风险评估由“高”调整至“低”。

  业内对于鑫苑的发展路径颇为惋惜。

  实际上，由于独特的零库存模式一直有着不错业绩，这家1997年诞生于河南的房企，在创始人张勇的带领下，以至于2007年在美国纽交所成功上市。

  可惜，上市多年后，鑫苑置业规模一直停滞不前。不提在其前后诞生的头部房企；即使是与鑫苑同称为河南四巨头房企的建业地产，在固守河南情况下，2019年合同销售额也达到了1011.50亿元。而这一年，鑫苑的合同销售额约为21亿美元（人民币149亿元）。

  值得一提的是，鑫苑在上市之前，曾一度超过建业。

  发展缓慢的原因在业内看来，与其一直引以为豪的“零库存”模式有关。在美国这类土地私有化的国家，是鑫苑“零库存”模式发展更为适宜的土壤。在国内，由于供给模式形成机制复杂，没有土地储备，待到有开发需求时土地价格或许已经极高。

  同样，规模也成为鑫苑当下发展的一个掣肘。

  由于债权融资门槛较高，需评级达到一定标准，因此更具规模的房企从中受益，而规模较小房企则难以分享债券融资盛宴，这使市场分化更加明显。

  后知后觉的鑫苑从2016年起开始冲击规模。张立洲任职期内，鑫苑置业预计总建筑面积从413.89万平方米增加至754.18万平方米，资产负债率也持续攀升。对于负债上升的原因，鑫苑曾正面回应，近年来购地支出较大，致使负债率提升。

  此后，鑫苑的运气也显得不太好，随着国内房地产市场调控开始，鑫苑的销售也受到影响。

  转型方面，张勇提出的“科技创新+金融创新+战略驱动”战略也不为外界看好。目前，鑫苑的多元化业务，由于仍在投入阶段，对营收的贡献极微。

  2020年初，由于COVID-19的暴发，对鑫苑第一季度的销售再次产生了不利影响。张勇曾表示，最直接的影响是销售和建筑工地的关闭。不过我们正在努力恢复全面运营，截至到2020年3月底，除了武汉项目，我们所有的建筑和销售点都已经重新开放。

  6月5日，鑫苑公布了截至2020年3月31日一季度未经审计的财报。财报显示，一季度公司实现总营收1.3亿美元，实现毛利润2810万美元，公司营收主要来自于住宅房地产销售。报告期间，在中国的合同销售额达到1.533亿美元，建筑面积为90500平方米，每平方米平均销售价格(ASP)为11809元人民币(约合1693美元)。

  截至2020年3月31日，鑫苑置业在中国共有11个项目在建和规划中，可售总建筑面积约为4,467,600平方米。

  现在，随着李尚荣的“出走”，鑫苑无疑又迎来了新的阶段。

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