央行“降息”力度超预期,房贷利率会降吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-03 07:40

央行“降息”，力度超预期

3月30日，央行重启公开市场操作，进行500亿元逆回购操作，中标利率2.2%，此前为2.4%。这是2月3日这一利率下降10基点之后，央行再次“降息”。上一次，央行降低这个利率，是2019年11月18日，彼时仅降低了5个基点。这半年来，“降息”幅度越来越大，但一次下降20个基点，非常罕见。

7天逆回购利率变动情况　数据来源：万德资讯

7天逆回购利率，是央行公开市场操作利率(OMO，Open market operations)，即央行以约定的利率，购买银行手上的一般债券(主要是利率债)，7天后再收回本息。说白了，OMO就是银行向央行借款的利率。

MLF，是中期借贷便利，即银行用合格抵押品抵押，获得央行在货币市场投放的中期货币(期限有3个月、6个月、1年不等)。与OMO最大的不同是，银行想要获得MLF，须向央行提供优质债券(比如国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等)。

大家关心的LPR，就是与MLF挂钩(LPR=MLF±点数)。注意的是，这个挂钩是“双挂钩”，1年期LPR针对实体，5年期LPR针对楼市。MLF下降，LPR理论上要降低。担心资金进入楼市、股市，就建立1年期和5年期的防火墙，首套房利率不低于LPR，二套房贷不低于“LPR+60”。

MLF，或下降超过10个点

大家关心的是，OMO利率下调，LPR会不会下降？前面讲了，LPR与LMF直接挂钩，即LMF下降，LPR也会下降。现在，OMO下降了，LMF会下降吗？

从过去经验来看，当OMO利率下降以后，MLF也会下降，相应地，LPR也就会下降。比如，2019年11月18日央行调降OMO以后，半个月前的MLF，由3.30%降至2.25%；2月3日，央行将OMO由2.50%降至2.40%后，半个月后的2月17日，MLF由3.25%下降至3.15%。

OMO及MLF变动情况　数据来源：万德资讯

也就是说，在OMO利率调整前后，MLF也基本上会同方向调整，力度也有相关性。原因就在于，央行调整OMO，是在向市场传达“降息”的信号，自然，作为银行向央行融资的其他工具，利率也会下降。因此，笔者预计，随后的MLF也会下降，下降的幅度甚至会超过10个点。

疫情二次冲击，亟待降低LPR

此次央行降低OMO利率，意在通过“OMO-MLF-LPR-贷款利率”的传导链条，降低LPR。这是因为，当下疫情对国内实体经济产生了冲击。一季度，疫情冲击了国内供给端，商品和服务的供给端链条面临断裂风险，企业和居民部门流动性出现问题，2月3日复工第一天，央行下调了OMO利率。

现在，国内疫情控制住了，但旅游、娱乐、餐饮、教育、交通等，复工复产比较慢。对供给端冲击时间长了，会开始传导到需求端，即供给链循环不畅，就业受冲击，预期和需求转弱，收入下降。

更重要的是，海外疫情爆发，出口导向型的企业面临着没有订单或订单推后、库存增加的问题；即便是内需型企业，很多原材料、零部件，也需要进口，才能复产。这就可能导致企业经营困难、现金流压力大，供给端和需求端相互传导，市场需求不足会越来越严重。

若经济形势严峻，贷款质量就可能下降，银行降低贷款利率(LPR)的意愿下降。所以，再继续单纯靠降准，以及受惠面相对较窄、要求高的MLF，难以降低银行负债成本。

3月20日，最新一期LPR数据发布，1年期和5年期LPR均未下降。这很意外，5年期LPR不下降，意在控制资金流向楼市，但也要考虑到疫情当下，中小微资金链紧张。

1年期LPR及5年期LPR变动情况　数据来源：万德资讯

根据交通银行的统计，目前只有工农中建和招行的存款负债成本率在2%以下，绝大部分中小银行的存款负债成本率都在2.4%以上，有不少中小银行甚至接近3%。目前，银行资金来源，除银行理财外，就是在公开市场，从央行或其他银行那里获得。所以，要降低贷款利率(LPR)，就得降低资金成本。

目前，除了少量活期存款，其他存款利率基本市场化了，降低成本，就只能靠央行这个流动性源头，来降低利率。应对疫情冲击，需要增加贷款投放，需降低贷款利率。

从过往经验来看，央行降息，不仅会传导至实体经济，也会传导至房地产市场。笔者认为，此次降息，再加上此前降低MLF、净投放、再贷款等综合宽松的滞后效应，预计4月20日新一期LPR发布时，1年期和5年期LPR都会下降。毕竟，若需求孱弱，对楼市的影响也很大，而楼市稳字当头，也是今年的目标。

作者李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

来源：中新经纬APP