5月深圳二手房价上涨但涨幅放缓,业内分析称后市预期或下降

“统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效，生产生活秩序持续恢复，住房需求得到进一步释放，70个大中城市房地产市场总体稳定，价格略有上涨”。6月15日上午，国家统计局完成5月份全国70城一、二手住宅销售价格指数的发布，国家统计局城市司首席统计师孔鹏对此解读。

总体来看，全国各线城市一手房销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅涨幅与上月相同或微扩；其中，一线城市一手房价格同比涨幅与上月基本相同，二手住宅涨幅有所扩大，二三线城市涨幅则延续回落态势。

价格上扬

学区、金融等因素叠加

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市整体来看，二手房交易不至于火爆，目前价格上扬的一个重要原因是学区房的领涨，“部分片区学区房概念炒作厉害，后续相关部门需加强学区资源的管控等相关管理，也要注意教育资源的均衡投入”。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，一线城市整体二手房价格的回升，是深圳房价的传导效应与现阶段宽松货币政策叠加效应的结果，疫情过后，金融上对于行业的纾困政策改善了市场预期，其中也包括货币发行量的增加，“今年两会传达的一个信号就是M2和社会融资总规模的增幅必须比去年要明显增长，这个对稳市场预期起到了很大作用”。

延续上涨

二手房价格涨幅收窄

在过去的5月，深圳二手房价格表现如何？国家统计局数据显示，较4月来看，深圳5月新房价格继续上涨，二手房价格涨幅则略微收窄。具体来看，深圳新房价格环比4月上涨0.6%，涨幅大于4月的0%，二手房价格环比4月上涨1.6%，涨幅较4月收窄0.1个百分点。

对比四个一线城市来看，深圳一、二手房价格同比涨幅的数据均居首位，并远超四城均值，但环比涨幅的数据均被上海、北京反超。

二手房价格尤甚。5月深圳二手房价格同比涨幅为12%，位居四个一线城市首位，且远超均值4.1%；与之对应，二手房价格的环比涨幅为1.6%，与4月1.7%的环比涨幅相比下降0.1个百分点，且被北京1.8%的涨幅值超过。

环比涨幅的收窄在近一年的深圳房价数据表现中并不常见，自去年7月开始，深圳二手房价格的环比数据就一直领涨四个一线城市至今；比如去年10月，北京、上海、广州三城的二手房价格环比均出现下跌，但唯独深圳为正值。

刚需“抬头”

连动换房需求释放

李宇嘉认为，就深圳市场而言，5月份深圳二手房价的延续上涨是情理之中，3、4月份深圳楼市受投资需求、学位房等因素影响二手房价格拉升，5月份这些因素又进一步延续。此外，据其发现，由于整体市场气氛的带动，5月份以来改善型需求、刚需也在进一步抬头。

李宇嘉向南都记者提供的一组数据显示，5月份的深圳二手房交易中，面积段位于60-90㎡之间、90-140㎡、价格段位于500万以上的房源成交占比提升，例如60-90㎡占比由4月份的44.3%提升至45.9%，价格在800万元以上的占比则由3月份的7.7%提升至5月份的11.8%。

与之对应，面积在60㎡以下的房源成交占比则自3月以来“三连跌”。李宇嘉对此解读，这组数据说明近段时间的换房需求正明显增加，换房连动改善和刚需两端，因而换房需求的增加也会带动刚需的增加。

李宇嘉表示，另一个可证明这一点的是，深圳龙岗、罗湖等区的成交在明显走高，“这说明全市刚需有很明显的释放”。

区域楼市

龙岗、宝安是主力市场

深圳市住建局旗下的房地产信息平台数据显示，5月深圳二手住宅成交套数为8553套，环比上升11.4%，成交面积为70.7万㎡，环比上升7.3%。根据深圳中原研究院的梳理，5月8553套的成交成绩在近一年各月中排名第二，也创下最近半年来的成交新高。

其中龙岗、宝安是主力市场，分别成交2286套、2010套，尤其是龙岗。期内龙岗成交套数环比上升25.3%，深圳中原分析认为，主要因素在于坂银通道于4月底的通车及地铁10号线的试运行。据了解，坂银通道连接深圳市中心与龙岗坂田，将通行时间缩短至12分钟，地铁10号线则横向贯穿深圳市中心与龙岗，“由于龙岗区交通便利性的改善以及相对合理的价格，吸引了置业者的关注”，深圳中原分析认为。

此外，深圳中原也监测发现，深圳5月唯有面积段在60-90㎡区间的二手住宅成交活跃度回升，其他面积段的二手住宅成交占比都出现下滑；成交的主力户型也呈现同样趋势：5月深圳二手住宅成交中2房户型成交占比回升2.4%至30.1%，3房户型成交占比与上月基本一致——4月深圳二手成交中3房及以上户型成交占比上升，5月并没有维持住这种趋势。除此之外，其他户型成交占比均出现下滑。

焦点

二手房指导价能起到锚定片区房价的作用，业主对二手房后市预期或下降

二手房指导价政策逐步完善，后续涨幅将继续回落？

一方面是二手房价的延续上涨，另一方面是二手房价环比涨幅的略微回落。国家统计局数据显示，期内深圳二手房价格的环比涨幅为1.6%，与4月1.7%的环比涨幅相比下降0.1个百分点。

据李宇嘉分析，4月以来政府对部分涨幅过快的片区启动了二手房指导价调控，导致市场出现一定的降温，“每个片区都有一个指导价，你的挂牌价格高于这个价格太离谱，比如超过楼盘成交均价的50%，那就对你的网签进行限制，打不出网签合同，交易戛然而止”。

在其看来，深圳二手房价后续走势亦取决于这一政策能否迅速成熟：二手房指导价能起到一个锚定片区房价的作用，二手房价格锚定后，新房价格也会围绕这个标准而不敢胡乱定价，从而也不会出现一二手房倒挂的情况；李宇嘉表示，一二手房价格的倒挂最终又会传导至二手房价格的上涨。新房价格与二手房价格两者互为循环，“最近几个新房项目的入市掀起抢购潮都说明了这一点，二手房市场的涨价已影响到新房交易。”

目前，深圳楼市正掀起所谓的“打新”潮，即受一二手房价倒挂影响，限价的一手商品房买到即赚到，受此“投资性”购房观念影响，数个筹备入市项目未开先火，有楼盘因备受关注不得不发出“喝茶费”辟谣声明，还有位于光明、龙华的楼盘门口排起夜间认筹长队。深圳中原监测的数据也显示，5月的投资客占比为35.62%，较上月回升了4.94%。据深圳中原相关工作人员介绍，这一调查数据出自客户购房时的自主填写。

深圳中原总经理郑叔伦认为，房住不炒下炒房资金大量进入房地产已经不太现实，但是现在房地产对于资金吸引力仍在，从保值能力和资金配置的角度看，大家还是愿意把钱放到房地产上。稳经济和资产配置需要两股力量支撑着房地产稳定。

对于深圳二手房后市，深圳中原也分析认为，随着深圳市房地产市场专项治理行动执法力度的加大，业主对后市的预期也随之下降。预计近期在新房供应增加和市场监管加强的双重作用下，二手成交会相对冷静。

来源:南方都市报

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