泸州市民注意啦!这里有一份购房指南详细解读

在泸州购买商品房，购房人在签订合同时应当注意哪些方面？如何有效防止开发企业“一房二卖”，保护交易安全？……关于商品房买卖的合同、网签、备案，小编专门咨询了泸州市房屋交易中心主任田芳，就商品房买卖合同网上签约及备案的相关内容和注意事项等，为您详细解答。

一、什么是商品房买卖合同网上签约？ 

商品房买卖合同网上签约是指交易双方在签订合同时共同登录“泸州市房地产市场信息平台”，在线签订合同并联机打印、签字的行为。

2006年，依据《国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）和四川省建设厅《关于加快推进商品房预（销）售网上签约和预售登记备案管理工作的通知》（川建发【2006】54号），泸州开展商品房买卖合同网上签约工作至今。

二、商品房买卖合同网上签约的意义是什么？

1、为了营造透明、安全、稳定的房地产交易环境。

2、规范房地产市场秩序，防止虚假房源、违规房源进入交易市场。

3、杜绝一房多卖、将已售房源进行抵押、将被查封房屋再行转让等乱象出现。

4、通过向房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务，建立房地产市场监测体系，为房地产市场调控工作提供支撑，为宏观决策提供参考依据。

三、什么是《商品房买卖合同（预售）》备案？ 

如果说商品房买卖合同网上签约属于交易双方的民事行为。那么合同备案则属于行政主管部门的管理行为。交易双方在网上签订合同后，开发企业将合同信息上传到“泸州市房地产市场信息平台”，由市房屋产权交易服务中心进行网上备案。

四、《商品房买卖合同（预售）》备案的意义及作用是什么？

通过商品房预售合同的备案，可以有效防止开发企业“一房二卖”或者“一房多卖”，保护交易安全，同时政府通过备案数据，可以及时掌握市场信息，为宏观决策提供参考依据。

《商品房买卖合同（预售）》备案信息，将用于购房人办理银行按揭、公积金支取、入学报名、税收征管等生活的方方面面。

五、商品房买卖合同有示范文本吗？示范文本能发挥什么作用？

商品房买卖合同有示范文本。2014年，住房和城乡建设部、工商行政管理总局制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》。2015年，四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局参照上述文本，结合我省实际，专门制定了用于预售商品房的《商品房买卖合同（预售）示范文本》。

制定示范文本是为了有效发挥合同“定纷止争、促进公平交易”的作用。通过一些条款的设定，以期完善预售和现售过程中存在的漏洞。

规范使用示范文本，能够充分保障购房人合法权益。将一些购房人容易忽略的细节部分用合同条款进行提醒。也将买卖双方在交易中的权利、义务固定下来。

六、商品房买卖合同网上签约及备案收费吗？

不收费。

七、购房人在签订合同时应当注意哪些方面？

1、查看售楼现场公示的《商品房预售许可证》。购房人认真查看《商品房预售许可证》上注记的可售房源是否包括自己所购房屋。

2、审慎交付定金和签订认购协议。只有取得了《商品房预售许可证》，开发企业方可收取购房人定金并签订《认购协议》，未取得预售许可，要求购房人签订认购协议或缴纳定金的，购房人应予以拒绝并向行政主管部门举报。购房人要认真阅读《认购协议》相关内容，特别是涉及定金退还条款的约定，当发现协议内容不利于购房人的，可拒绝认购。    

3、进行买卖合同网上签约。要求开发企业登录“泸州市房地产市场信息平台”，以便购房人在线了解房屋的基本情况。

4、使用合同示范文本。

5、仔细阅读合同条款，购房人应与开发企业共同协商填写合同内容。特别是违约责任条款，在违约责任中，交易双方应本着平等原则约定各自责任和违约金，如协商不一致，而开发企业又指定填写或本应由购房人自行勾选，开发企业却只提供一种选项的，购房人可拒绝签订合同。

6、及时提交备案。合同填写完成后，要及时提交市房屋产权交易服务中心备案。

7、慎重签订《补充协议》。在网签备案合同以外需签订《补充协议》的，购房人务必仔细阅读，以免因重视不够导致自身权益受损，如遇开发企业强制要求签订补充协议的，购房人可拒绝并向相关行政部门举报或通过法律途径提前维权。

八、网上签约有什么时间要求？ 

网上签约时间应在交易双方达成一致意向时就在线签订合同。

网上签约一定是合同双方共同完成并实时签订的。如遇个别企业采用先手写合同，再后续登录信息平台，进行信息补录或将一段时期已经签订的合同集中录入信息系统，这些行为均不符合网签工作的政策要求，购房人可予以拒绝。

九、 如果不及时网签会有什么风险及隐患？ 

如果不及时网签，购房人将无法直接了解所购房屋的基本情况。比如：是否属于合法、真实的房源？是否存在抵押、查封等限制情况？不及时网签，也容易为不诚信企业“一房多卖”、将已售房屋进行抵押等违规行为留下隐患。

十、网上签约后，如果合同条款有改动或合同内容填写笔误可以变更吗？

向房屋产权交易服务中心提出申请，办理备案变更。

十一、商品房买卖合同备案由哪个单位办理？应当怎样申请？

我市江阳区、龙马潭区主城区范围内的商品房买卖合同备案由市房屋产权交易服务中心办理。由房地产开发企业在网上申请办理。

十二、商品房买卖合同备案的时限要求？备案信息怎样查询？

按照《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同备案时限为签约之日起30日内。

目前，对于已经备案的，市房屋产权交易服务中心会通过短息方式告知购房人。购房人也可以扫描合同封面上的二维码进行查询。还可以持本人身份证到市房屋产权交易服务中心窗口查询。

十三、目前，泸州实行的是哪种合同备案形式？

泸州实行的是网上电子备案方式。

十四、中介机构帮开发商拉购房人，收取购房人数千元或上万元的费用，即在房款以外额外收取了这笔费用。这种行为是否合规？购买中介机构代理销售的商品房，应当注意哪些方面？

1、查看中介机构是否具有商品房销售委托书和批准销售商品房的文件。

2、代理销售中介机构是否取得工商营业执照。

3、代理销售中介机构不得收取佣金以外的其它费用。

来源：泸州市住房和城乡建设局

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