金地旗下三家公司参拍同一地块:一家拿地 两家违规

苏州市自然资源和规划局网站11日连发4则公告，8家企业在数宗土地拍卖活动中违反了苏州市“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定，属于违规参与竞买行为，将禁止这些企业在3年内参加苏州市区的土拍活动。

　　上述8家企业中，有两家是金地集团的下属公司，它们在参加4月9日举行的“苏地2020-WG-18号”地块(以下简称“18号地块”)的拍卖中被认定违规。不过，该地块当日还是被金地集团另一家下属企业收入囊中。15日，苏州市自然资源和规划局相关科室的工作人员对中新经纬记者称，由于拿地企业与被罚企业的直接绝对控股公司并非同一个，该土地出让符合规定。

　　事后审核发现违规 苏州禁止8家企业参加土拍

　　今年3月10日，苏州市自然资源和规划局发布公告，拟对5宗地块进行公开网上挂牌出让，其中包括了18号地块，该地块起拍价约4.07亿元人民币。

　　出让公告中明确，“参与竞买我市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。”

　　但在4月9日的土拍中，杭州天霖投资咨询有限公司(以下简称“杭州天霖”)、绍兴金汉企业管理咨询有限公司(以下简称“绍兴金汉”)，都参与竞买了18号地块的土地使用权。天眼查数据显示，杭州天霖和绍兴金汉均由杭州金地自在城房地产发展有限公司(以下简称“杭州金地”)100%控股，而后者由金地(集团)股份有限公司全资控股。

来源：苏州市自然资源和规划局网站

　　至6月11日，苏州市自然资源和规划局公告称，经核查，杭州天霖、绍兴金汉两家企业均由杭州金地全资控股，违反了出让文件中“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定，属于违规参与竞买行为。

　　6月11日这天，苏州市自然资源和规划局还对另外几起违规参与竞买行为进行了公告。公告称，今年4月26日和5月15日，常州湖畔置业有限公司和常州雅乐科技园有限公司同时参与竞买了两个地块国有土地使用权。经核查，这两家企业均由迪扬有限公司控股，违反了上述规定，属于违规参与竞买行为。

　　有资料显示，江苏省南京高淳雅居乐房地开发的项目环评报告显示，迪扬有限公司为雅居乐子公司。

　　苏州市自然资源和规划局上述工作人员称，参与土地拍卖的企业，会事先在系统上提交相关资料，待土拍结束后，会对参拍企业的相关资料进行审核，他们也是事后发现上述企业的违规行为，并决定作出处罚。

　　苏州市自然资源和规划局对这些企业作出了相同的处罚，公告称，根据出让文件规定，将上述8家企业列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单，自作出处理决定之日起三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动，并将企业违规信息推送至苏州市信用信息共享平台。

　　动用“马甲”碰运气 金地下属企业顺利拿地

　　在土拍前，苏州的出让公告中已明确禁止同一主体直接绝对控股的公司参拍同一地块，但上述8家企业为何会明知故犯？

　　据了解，苏州对一些出让土地设定了市场指导价，在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，土地使用权网上竞价超过网上竞价中止价的，则网上竞价中止，转为网上一次报价。竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价，并以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。

　　根据该规则，当土地竞拍进入到“一次报价”阶段，并非是价高者得，而是“最接近所有一次报价平均价”的竞买人获得土地使用权。但谁能最接近这个平均价，存在运气成分。

　　一位华东房企土地投资负责人对媒体表示：“当土拍报价达到价格限制后，实际上就是各个开发商拼运气的时候了，因为最终是按照报价区间的平均数确认竞得人。在这样的情况下，如果开发商多一个马甲，自然多一份希望可以拿到上述土地。”

苏州皓甄睿摘得18号地块。来源：苏州市自然资源和规划局网站

　　事实上，在18号地块的拍卖中，金地集团的“马甲”不止杭州天霖、绍兴金汉。4月9日，经过挂牌期报价、限时竞价报价后，18号地块网上竞价中止，并进入到一次报价，最终，该地块被苏州皓甄睿企业管理咨询有限公司(以下简称“苏州皓甄睿”)拍得，总价约4.63亿元，溢价率13.71%，楼面单价19786.26元/平方米。

　　天眼查数据显示，苏州皓甄睿由苏州金鸿悦房地产开发有限公司(以下简称“苏州金鸿悦”)100%控股，后者则由金地集团上海房地产发展有限公司持股93.99%，再往上追溯，金地(集团)股份有限公司持有金地集团上海房地产发展有限公司99.82%的股份。苏州皓甄睿于今年3月18日才成立，参加土拍时刚刚成立21天。

　　杭州天霖、绍兴金汉、苏州皓甄睿都是“金地系”，在前两家被认定为违规的情况下，苏州皓甄睿的拿地是否符合规定呢？苏州市自然资源和规划局工作人员对中新经纬客户端称，出让公告中禁止直接绝对控股的公司参与同一地块的竞买，根据该规则，苏州皓甄睿取得18号地块并不违规。

　　杭州天霖和绍兴金汉均由杭州金地100%控股，苏州皓甄睿由苏州金鸿悦100%控股，尽管它们都属于金地集团，但由于苏州皓甄睿与前两家的直接绝对控股公司并非同一个，成功避开了出让公告中的禁令。但其他企业就没有这么幸运了，上述被处罚的另外6家企业，都没有拍得相关土地。

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，苏州虽然禁止了上述8家企业三年内参加土地拍卖，但并没有禁止其控股公司参与土拍，开发商完全可以再注册一个新公司去拿地。该处罚不会对企业有什么影响，也没有过多实质意义。苏州市自然资源和规划局前述人士也称，处罚只针对参拍企业。

　　“马甲”公司围标现象引关注 杜绝有困难

　　金地动用三个公司参拍同一地块，是为了碰运气，但很多情况下，“马甲”公司的出现，还有更深层次的问题。

　　张大伟表示，禁止同一主体控股的公司参拍同一宗土地的拍卖，是各地的普遍做法，为的是防止企业动用多家“马甲”公司、“空壳公司”一同参拍，通过“围标”等形式拉低土地成交价格。

　　2019年5月，合肥市自然资源和规划局发文称，为维护土地市场的公开公平公正，尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买，最大限度地防止围标现场发生。经合肥市土委会批准，自即日起，竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时，须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。

　　不过，也并非所有同属一个控股股东的公司参拍同一地块，都有问题。张大伟表示，一直往上追溯，很多具有竞争关系的开发商都有股权关系，甚至同属于一家控股股东。例如，首创与首开两家以房地产开发为主业的公司，虽然都是北京市属国企，但他们是完全独立运营的，一同参与土地拍卖并无不妥。

　　除了动用“马甲”公司“围标”，一些企业还会在土拍市场之外私下达成默契，先由一家企业低价拿到土地，再通过股权合作的方式进行联合开发，分享收益。今年3月底，上海北外滩一优质地块被中海地产以零溢价拍得，市场颇感意外，之后，相关企业因涉嫌“围标”，参与竞拍的子公司相关负责人被刑拘或要求协助调查。

　　张大伟认为，或明或暗的“围标”有很多，想完全杜绝存在一定的困难，但还是有一些方法可以进行规避，比如，禁止企业拿地后开展股权合作，不得转让土地股权等。

来源：地产财经

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