低融资成本背后:宝龙地产增长确定性大增,许华芳“商业梦”可期

由于境外债市出现复苏，房企在当前融资市场保持活跃，整体平稳。6月以来，多家公司公布了美元债发行计划，宝龙地产也不例外。

11日，宝龙地产(1238.HK)发布公告称，公司拟额外发行于2023年到期的2.5亿美元6.95%优先票据，与2023年到期的1.7亿美元6.95%优先票据合并及组成单一系列。根据公告，新票据发行所得金额将用于为公司现有中期至长期债务(一年内将到期)进行再融资。

整体来看，由于大中型房企在偿债能力方面体现出优势，目前在经济短期流动性宽松下，大中型房企融资成本相较于中小房企成本更优，较以往的降幅更大。在此作用下，宝龙地产的现金流价值也在不断放大。

现金流价值不断放大 资本市场高度认可

过去五年，宝龙地产的销售额从2014年的106.5亿增长至2019年的603.5亿，复合增速为41.5%。与此同时，公司的净负债率在70-100%之间小幅波动，过去五年平均值为83.2%。公司加权融资成本从2014年的8.05%下降到2019年的6.47%。此外，公司现金短债比达1.55倍，是近五年来的最高值；速动比率为0.68，回到相对高位，资产变现能力同比提升。

作为一家销售规模还未达到千亿的房企，宝龙地产在保持五年高速增长的同时，还能保持相对稳定的负债水平，并同时逐步改善融资成本，这是同等体量的房企所无法比拟的。其中的核心原因就在于公司累积的商业运营管理能力，持有商业地产的现金流价值显著高于高杠杆支撑下的开发销售回款，体现在财务报表上看经营活动现金流净额从2015年开始转正，且连续五年保持增长。

依托商业地产开发和运营方面的优势，公司近年成功以“商业+住宅”模式低价获取大量优质土储，截至2019年末，公司总土地储备约2973万平方米，其中73.2%土储面积位于长三角，可售货值约2626亿元，为公司销售增长奠定了坚实基础。拿地强度方面，公司2016-2019年均保持较高的拿地强度，当年拿地面积均达当年销售面积的2倍左右，双轮驱动的商业模式在竞争激烈的土地获取环节中优势凸显。拿地成本方面，公司平均土地成本仅占2019年销售均价的18.8%，可充分保障公司利润空间。

除了财务情况的不断改善，销售的复苏和资本市场的认可也将推动公司持续健康发展。2020年5月，公司的合约销售额及合约销售面积分别约为人民币73.5亿元及48.4万平方米，合约销售额同比增长约13.67%。另一方面，随着宝龙地产正式纳入“恒生综合大中型股指数”及“恒生港股通指数”，2020年3月再次被纳入沪港通下港股通股票名单，体现出资本市场对公司价值的认可，公司股东结构的多元化及股票流通性将进一步加强。

商业优势与确定性大增 助力公司高质量发展

值得一提的是，宝龙在商业地产方面的发展潜力同样不可小觑。宝龙商业上市后的首份年报显示，截至2019年12月31日，该公司实现营收16.23亿元，同比增长34.99%；净利润为1.79亿元，同比增长33.95%，增速领先于行业均值。花旗预计，在零售复苏和节省运营支出、灵活收取管理费的共同加持下，宝龙商业2020年上半年营收将同比增长35%（约1.2亿人民币），2020年全年净利润2.91亿元（同比增长40%）。

此外，随着陈德力的加入，不排除宝龙商业未来会加速布局的可能。6月1日，宝龙地产发布公告，宣布任命陈德力为宝龙地产控股有限公司联席总裁；同时宝龙商业发布公告，宣布任命陈德力为宝龙商业管理控股有限公司行政总裁，全面负责宝龙商业的运营及管理。

陈德力在业内以高效执行力闻名，他深谙以资产价值为导向、资产收益为目的、营运标准为手段、经营业绩为核心等国际商业地产通用的操盘模式，并将精准投资选址并快速开业与国际商业地产模式相结合。

宝龙地产总裁许华芳在接受媒体专访时表示：“宝龙未来20年想要成为全球前十的商业地产公司，这样的自信和态度来源于中国市场的巨大潜力，也来源于对自身战略的自信，大家都朝这个目标去努力，一起成就一个更好的企业。”强大的愿景、优秀的平台、广阔的发展空间将对优秀人才起到聚集效应；而更多明星职业经理人的加入，及其在商业地产领域的丰富经验和资源，也将进一步助力公司实现高质量发展。

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