投资恒大地产三年深圳控股获得23.3%回报率

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-02 11:53

成为恒大地产战略投资者的第三年，深圳控股有限公司（00604.HK，以下简称“深圳控股”）累计收获分红12.8亿元，累计投资回报率约23.3%。

按照此前承诺，恒大地产于2017、2018、2019年达成的净利润将分别不少于243亿元、500亿元、550亿元，并至少将其净利润的68%以现金方式分配给战略投资者，直至签署重组协议。

2017和2018两年，恒大地产已达成上述承诺。深圳控股分别获得5亿元、7.8亿元红利，而2019年红利分配时间是今年1月2日。

深圳控股发布2019年业绩报同一天，恒大地产2019年财报也“出炉”，数据显示，2019年恒大地产净利润335.4亿元，此前恒大地产已经提前发布盈利预警公告。

“盈警发布后，我们跟恒大进行密切沟通。”在3月31日的业绩会上，深圳控股执行董事副总裁刘崇告诉经济观察网，根据深圳控股跟恒大签署的一系列协议，恒大应该是有一系列分红保证，“我们进行了测算，对于他们2019年的利润分配还是有信心的。”

今年1月13日，深圳控股全资附属公司曾与凯隆置业、恒大地产及许家印签署一份补充投资协议，将原定的重组上市最后日期延长一年，股息派付范围也扩大至2020年。根据承诺，2020年，恒大地产净利润不少于600亿元。

深圳控股在年报中指出，若恒大地产重组成功，将考虑选择合适时机退出。若重组在约定期未获成功，则根据投资协议，要求恒大地产及其实控人履行承诺。

2019年，深圳控股的多项经营指标出现不同程度下降，其中实现收入149.20亿港元，同比减少10.35%；毛利51.25亿港元，同比减少14.17%。

报告期内，深圳控股溢利43.77亿港元，同比上涨18.35%；权益股东应占溢利40.63亿港元，较上年上涨19%。按照会计准则要求，深圳控股投资恒大地产的部分计入损益金融资产。2019年这笔投资收益3.41亿港元，同比增加约1.4倍。

如果剔除投资物业公允值变动、固定资产重估价值变动和金融资产公允价值变动的净影响，权益股东应占溢利约30.62亿港元，同比下降2.8%。

去年初，深圳控股曾将全年合同销售目标确定在180亿元上，同比增速仅10%。彼时，按照计划，深圳控股全年的可售货量约362亿元，只要去化率达到50%左右就可实现既定目标。但最终，深圳控股2019年实现的合同销售额约168亿元，同比仅上涨2.1%。

作为深圳市政府最大的国有房地产开发平台，深圳控股一直将深圳作为重点布局的城市，2019年销售贡献达到80%。其中，2017年转为长租公寓的深业中城，在去年10月底转租为售贡献了49.7亿元销售额；深业前海颐湾府实现了31.4亿元销售额。

2020年，深圳控股暂未明确全年的销售目标。原因在于疫情的不确定性与复杂性，对销售和推货都产生影响。

一方面，由于2月阶段性关闭售楼处，以及访客减少，导致深圳控股业绩产生一定滑落。“今年第一季度我们完成13.8亿元销售额，比目标低了50%。”深圳控股副总裁董方提到，截至3月底，深圳控股85%售楼处已经复工，但到售楼处看房的消费者还是很少。

另一方面，工期延迟引发了推货计划延后。按照深圳控股投资者关系主管周全提供的数据，在建项目平均出现两个月延误，“有些项目本来2020年推售，可能会放在2021年再入市，导致货值出现下调，预计2020年的货值与2019年的360亿元基本持平。”周全称。

最引人关注的风险点，聚焦在现金流上。“一季度销售减少，导致现金回笼比往年减少。”刘崇坦言。

深圳控股在内部做过压力测试——截至2019年12月31日，深圳控股手持现金（包括受限制现金）约123.73亿港元；净负债率40.7%；短期借贷84.06亿港元，同比增加42.5%。

“我们有比较充足的现金储备，不管是负债率还是净负债率都处于低水平，不管在香港还是深圳，跟合作银行都有沟通和交流，对未来资金需求已经做了安排。”刘崇透露，深圳控股还在积极关注利率走势，进一步拓宽融资渠道来增加现金流。

投资恒大地产三年 深圳控股获得23.3%回报率