佛山大范围取消土拍限价 前五月吸金同比上涨近50%

伴随着土拍限价的取消，佛山土地市场今年以来明显升温。

从成交金额来看，佛山4月的土地成交量达到峰值，5月虽然环比有所下滑，但仍处于高位。

中原地产数据显示，佛山4月、5月的商住用地土地成交金额分别为288.19亿元、129亿元，同比分别增长508%、43%。

1-5月，佛山累计商住用地成交金额为493.5亿元，同比上涨46%，成交面积为218.4万平方米，同比上涨17%。

佛山市公共资源中心的土地挂牌信息显示，自3月重启土地拍卖后，佛山市内限购区已普遍取消以往在土地出让中会设置的最高限制地价，基本按照价高者得的原则确定竞得人。

2016年10月，佛山加入新一轮楼市调控的队伍，在对需求端实施限购、限贷等政策时，也向供应端推出了商品房限价、限购区土拍限价等举措。

彼时，佛山市政府明确提出，对限购区域出让土地溢价率超过一定比例的（在招拍挂公告中明确），要采取熔断机制或由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积等方式，以防范局部土地市场过热。

佛山的限购区域包括禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇以及顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域。

时隔3年多，继限购、限价陆续有所松动后，佛山土拍限价也迎来了大松绑。

界面新闻发现，禅城区今年推出的所有地块均未限制最高价，上一宗限价地块是2019年12月27日出让的桂澜路西侧、东平路北侧商住地，由龙光以最高限价12.5亿拿下，折合楼面价达1.53万元/平方米。

禅城区土地交易中心相关工作人员表示，今年以来，禅城区公开出让的土地确实都取消了最高限制地价，但之后是否会延续这一政策还无法确定。

自2月29日后，南海区新挂牌地块也均未设置最高限制地价。不过与禅城和南海不同，顺德目前还是有少数地块会设置最高限制地价，如4月29日挂牌的陈村镇潭洲村委会星英半岛南侧地块、6月3日挂牌的陈村镇花卉大道西侧地块。

土地限价松绑的同时，佛山在土地供应端也持续放量。中原地产数据显示，今年3、4、5月佛山供应商住用地面积分别达116.9万平方米、79.1万平方米、53.4万平方米，同比分别上涨563%、95%、121%，前五月累计供地面积达282.8万平米，同比上涨56%。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出，受疫情的连锁影响，各个地方政府稳经济、保财政的压力较大，房地产市场被地方政府寄予厚望，佛山也如此。从过去两年来看，佛山房地产开发投资占固定资产的比例达45%，比之前几年提高了将近10个百分点。

肖文晓认为，佛山取消最高限制地价其实是摆出了一个鼓励大家积极拿地的姿态，也是为了从供给侧给房企更多的信心。

在此背景下，佛山土地市场是否会重现2016年、2017年时的火爆场面？

佛山中原战略研究中心指出，优质地块批量释放吸引了一众房企抢夺，成交端尤热，受到高溢价优质地块成交的带动，加上不设限价，促使楼板价阶段性趋高，前五月佛山平均楼面地价攀升明显，同比上涨29%。

5月19日，一家来自深圳的小房企香缤集团以2.22亿元、溢价率85%拿下高明区一宗地块，这是其首次进入高明，也是继2019年的容桂香缤广场后，二进佛山。

值得注意的是，位于佛山南海区桂城板块的 “三山新城熔断地”在5月28日也成功出让。该地块在2017年首次出让时，因拍卖价超过最高限价和竞配保密面积而熔断，成为佛山首宗熔断地。2019年10月，该地块缩减面积出让，因未达保密底价而流拍。

此次三度出让，该熔断地缩减了中小学学校等配建要求，吸引了保利发展、中海地产、越秀地产、新希望等7家房企参与竞拍，最终由中海地产以46.3亿元、溢价25%夺得，扣除主要配建建面，楼面地价达16269元/㎡，位居三山新城片区第二贵楼面价，仅次于今年2月龙光以约17000元/㎡楼面价拿下的澳门城二期项目。

同日出让的还有顺德区陈村镇潭洲村委会星英半岛南侧地块，是近期少有的设有最高限制地价的地块。该地块约10家房企参与竞拍，最终由世茂以最高限价13.76亿元+300㎡配建商业物业拿下，折合楼面价12118元/㎡，溢价率约40%。

3天后，与上述地块只有一路之隔的陈村华阳路东侧C2-1地块出让，但未设置最高限制地价。该地块由阳光城以37.5亿元拿下，折合楼面价约13720元/㎡，溢价率100%，仅次于陈村板块地王项目万科翡翠江望（楼面价约1.38万/㎡）。

5月，佛山共出让16宗商住、商服用地，其中13宗地块成功出让，一宗地块未达保密底价不成交，一宗流拍，一宗停牌。中原地产数据显示，土地成交量最大的为南海区，占5月成交总量的32%，禅城、南海两区优质地块均受到房企追捧，楼盘底价走高。

肖文晓表示，目前佛山限购区和非限购区的土地市场还是有所分化的，限购区受去年底以来购房门槛松绑的利好，近期一直是各个房企拿地的重点，溢价率也比较高，而非限购区则以底价成交为主，个别地块还有流拍现象。

据界面新闻了解，今年前5月，佛山出让经营性用地的平均溢价率达20.4%，其中涉宅用地的平均溢价率为25.67%，比去年同期增加了7.86个百分点，比去年全年增加了8.67个百分点

溢价率往往是衡量土地火热程度的重要指标。今年前五月，佛山土地的溢价率虽已远高于去年同期甚至全年的水平，但与以往的历史数据相比，还是相对理性的。

中原地产数据显示，2016-2018年，佛山的土拍溢价率分别为93%、67%、32%。事实上，在当前整个房地产行业处于下行周期的背景下，房企在拿地上明显更加谨慎，出现地王的可能性比过去也会更小。

土地市场升温的同时，佛山楼市也在回暖。据佛山房地产信息网数据，继4月破万套之后，佛山新房成交量在5月继续微升，网签数量达到10925套，环比涨了9%，同比增长约1%。

二手房的回温相对更缓慢一些，数据显示，5月佛山二手房网签量达5008套，环比上涨37%，同比下降7.6%。

佛山曾因房价涨幅较大，在去年5月被住建部列为十大预警城市之一。去年下半年以来，因整体市场环境变差，佛山商品房交易疲弱，佛山新房和二手房成交均价基本保持在一个平稳的状态。

中指院数据显示，今年5月，佛山新房均价为13099元/㎡，环比微涨0.1%，同比微涨0.3%。另据安居客显示，佛山5月二手房均价为12926 元/m²，环比下跌 0.21%，同比上涨 9.46% 。

不过，佛山中原战略研究中心却指出，今年前五月佛山商品住宅成交均价为15510元/m²，同比上涨18%，仍处于上行通道。6月是房企年中冲刺的关键时期，市场供应将维持稳中有升的态势，成交有望持续恢复，同比大概率转正，楼价平稳。

来源：界面新闻

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