LPR利率实施一个月,下行已是趋势,你转换了吗?

一转眼，存量浮动利率个人贷款基准定价转换已经实施一个月了。据《广州日报》报道，自3月1日实行的LPR转换工作进展并不算顺利，仍有大部分人处在观望中。而央行数据显示，2019年四季度末个人住房贷款余额30.07万亿元。30万亿的房贷在未来将何去何从？实在是个大问题。

01LPR转换，加点不会变人民银行此前公告显示，存量浮动利率个人贷款基准定价的转换工作，自2020年3月1日正式启动，于2020年8月31日前完成。也就是说，在这半年的时间里，购房群体可以根据自己的选择，将房贷利率转换成LPR加减点浮动定价，亦可继续沿用固定利率。如果你不自动选，那么银行会在8月31日后，将你的房贷合同默认为固定利率。值得注意的是，贷款人只有一次选择机会。所谓LPR，就是贷款基准利率，由18家银行（包括国有四行和商业银行）的利率共同决定，去掉一个最高利率和一个最低利率，取平均值就是当月的LPR利率。所以也不用担心LPR会在短期内出现太大波动。而固定利率很好理解，就是你签合同时的房贷利率是多少，以后还是多少，不会改变了。大众现在之所以有观望情绪，是对LPR加减点的浮动定价心里没底，因为这个LPR房贷利率每年都要调整一次，大家担心长期来看LPR会走高，导致还贷额度不受控。按照规定，如果贷款人降房贷转换成LPR加减点浮动定价，在重新签订合同后，原合同的贷款执行利率会持续到2020年12月31日，然后在2021年1月1日更新LPR的利率（采取上一年12月发布的相应期限的LPR利率），加（减）点数值为原合同执行年利率与新的LPR的差值（可为负值），加（减）点数值在合同的剩余期限内固定不变。站长简单地解释一下，就是你现在签的房贷合同，上面的房贷利率都是做了加减点的。

上图是1996-2015年房贷利率的变更情况（2015年至今没有变化），小伙伴们可以根据自己签订购房合同的时间，以及当前的利率，进行加减算法，得出的基点就是你在转换LPR利率后，房贷的加（减）点。打个比方，要是你现在的房贷利率是5.85%，在2015年后买的房，那么你的加点就是95BP。转换成LPR后，在当期LPR报价的基础上增加95BP，以3月20日LPR报价的4.75%作为参考，LPR房贷利率就是5.7%。当然，也有一些城市是减点算法，像是上海、厦门等地区，部分银行实行的房贷利率是打九五折的。这个LPR利率会持续一年的时间，并在第二年的1月1日重新开始计算，直到你彻底还清房贷为止。值得注意的是，每笔贷款仅有一次转换的机会，一旦签订了就不能更改。所以在过去的一个月里，也经常会有读者来问站长，是否需要把房贷转换成LPR。不过从目前的反馈来看，还有很大一部分人处在观望中。根据《广州日报》的报道，从某国有银行广州支行的转换情况来看，目前转换房贷按揭的人不多，只占到该银行全部房贷群体的7%。这一方面是由于疫情的影响，大家不便出门；另一方面则是大众对LPR仍持有观望态度。有相关人士表示，“据没有转换的一些客户反馈，他们正在跟进人行每月公布的LPR及走势，纠结是转换成LPR定价还是固定利率划算”。这也可以理解，转换毕竟期限还没到，多看看数据走势自然更稳妥。

自从LPR与房贷利率挂钩之后，至今已经接连更新了8期报价（上图）。我们可以看到，1年期LPR和5年期以上LPR的利率都有所下调，总体逐渐趋于宽松。现在选择LPR加减点浮动模式的人敢于吃这个螃蟹，笃定的就是利率会越来越低，认为这波不会亏。其实说白了，就是看你对LPR未来走向的判断，像现在这样LPR下行那就是划算的；要是未来LPR上行超过4.90%了，那就不划算。至于你以前签订合同时，合同写上浮还是打折，跟LPR的转换完全没关系。

02房贷利率下降，房价或将抬头LPR利率主要还是跟市场挂钩，市场的经济形势直接反映着LPR利率的高低。要想LPR出现大涨，除非有新的经济增长点出现，从而涌现出一系列的新兴行业向银行贷款，银行紧接着才会调整LPR。

最近提倡的新基建就是“经济增长点”，13个省市的34亿新基建项目也佐证了这一点，现在的钱正在流向以5G技术为代表的新基建行业，真正能流到楼市的很少了。但是新基建项目非一日之功，想要彻底发展起来也需要周期，所以近几年应该不必担心转LPR会吃亏。而纵观全球，现在绝大多数国家的央行都在“放水”，欧洲央行前段时间启动7500亿欧元的紧急计划进行资产购买，美联储的无限量宽松政策也在敲锣打鼓地进行中；3月30日，央行下调7天逆回购利率20个基点。

2月初，央行曾经先行下调逆回购利率10个基点，直接带动了当月的LPR利率下调。而央行在3月30日再次宣布7天逆回购利率下调，基本可以预见4月20日的LPR报价也会进一步调整。有业内人士预计，在没有通胀的情况下，LPR会大概率下行。而购房群体头上的大山“房贷利率”，也在3月出现了下调。融360大数据研究院在3月26日发布的房贷利率数据显示，其所检测到的国内30个重点城市674家银行分（支）行的房贷利率，首套房和二套房的贷款平均利率均环比下降。其中，3月全国首套房贷平均利率为5.45%，环比下降4BP；二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4BP。

融360大数据研究院分析师李斌表示，预计未来全国房贷利率的整体水平仍会呈现下降趋势。但是房贷利率下降，对于楼市的推动并不大，重点还是得看当前的政策。就目前的情况来看，“房住不炒”仍旧是主基调。央视财经评论员马光远表示：“预计应该已经有近100个城市微调了房地产政策，调整的目的是为了让房地产回归居住的属性，而不是把房地产打垮。”在此前上海部分银行调整首付至3成时，北京却将首付调整成4成。此外还有16家银行联名表示，不会对房贷利率进行打折。“因城施策”会成为未来一段时间的主调，各省市因地制宜，呈现出不同的态势。

3月31日，易居研究院发布了最新一期的房价收入比排行榜，榜单显示50城房价近4年来首次下降，收入比均值为13.3，相比2018年下降了3%。所谓房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，直接反映各地的买房难度。报告显示，2020年50城中多数城市的房价涨幅还将继续收窄，房价收入比继续小幅下降的可能性比较大。而房价收入比的下降，在一定程度上意味着楼市的“水分”被挤掉，留下了更多的充裕空间。只是，我国楼市中的“水分”究竟有多少，仍然是个未知数。目前绝大多数城市的房地产行业都处于严格管控之中，控制着房价的涨幅。最新一组数据显示，北京土拍市场呈现火热态势。北京通州区2020年至今已举办了13场土拍，其中绿城拍下三宗地，位于通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-0401-0056、YZ00-0401-L0055-02地块，溢价率高达49.78%，总价13.48亿元，溢价率达到49.78%。土拍溢价率再次出现上涨，结合最近北京楼市的种种举措，北京地区未来可能迎来一波房价上涨。央视财经评论员马光远表示：“一线城市，包括北上广深，将告别调整，我认为它们将重回上涨。当然，这种上涨跟过去的暴涨不可相提并论，调整基本结束了。比如北京房价，2018年、2019年两年北京房价几乎没有上涨，2019年有一个比较明显的调整，这种调整现在看，价格调整基本已经到位了。所以我认为这一轮深圳房价上涨，包括北京、上海，这三个城市本身房价出现抬头的现象是正常的。”房价或将在未来再度抬头，不知是喜是忧。

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