建业地产:“河南一哥”的“豫”走还留

作者：廖海彬

今年1-5月，建业地产（00832.HK）实现合同销售额共293.75亿元，同比增长13.5%。其中重资产部分219.32亿元，同比增长37.0%；轻资产部分74.43亿元，同比下滑24.6%。

依靠城镇化作为发展背景，深耕河南实现全覆盖，区域龙头房企建业地产也面临着其他房企的“分食”，销售增速大幅放缓，毛利率及溢利率的下滑，暗示着其前进步伐受到阻碍。深耕与走出河南间的博弈，建业地产选择利用代建走出河南，迟钝的脚步反映其仍衷情于河南市场。

绿色发展“起步早”

相关资料显示，建业地产的绿色推进计划可总结为以点带面，先进行项目试点工作，再逐步将绿色建筑的理念深入到公司的所有项目中，最终将绿色建筑的实施提升到公司的战略高度。

早在2005年，建业地产提出了包含“和谐、健康”的居住价值观；2010年4月建业集团也对外发布了《绿色宣言》，倡导低碳建筑，绿色生活；2012年12月濮阳建业壹号城邦获建设部绿色建筑设计评价一星级；2013年3月19日发布建业集团绿色建筑实施方案，要求集团新增地市住宅项目不低于建设部绿色建筑的一星级标准，新增郑州地区住宅项目达到建设部绿色建筑的三星级标准。

2019年，建业地产发布了《5M智慧科技住宅产品白皮书》，将绿色、健康、舒适、安全、便捷作为新一代科技住宅写入产品目录。同时，建业地产回应国家号召，对绿色供暖方面进行研究，深入研讨了可再生能源利用——深层地热供暖，为进一步开展绿色供暖提供技术保障。

在我国，建筑能耗约占社会总能耗的1/3，能源浪费严重。绿色建筑关乎建筑、生活节能，要求最大限度地节能、节水、节地、节材，在环保节能领域潜力巨大。

大量研究表明，建筑材料和建筑设备的生产、建筑的建造和使用都会产生大量的碳排放，并成为温室气体的主要来源之一。因此，房企履行社会责任、大力发展绿色建筑，以营造健康绿色的生活方式，企业责无旁贷。

年报显示，建业地产率先实践发展“田园综合体”，先后在鄢陵、鹤壁、周口、伊川、武陟等地打造绿色基地，为农业产业升级、农民就业增收、乡村振兴探索新路子。

截至2019年12月31日，在建业地产已基本建成的鄢陵、伊川、鹤壁等3个现代农业绿色基地中，分别有4000-5000亩苗木种植和培育，温室采用潮汐式灌溉系统、滴灌系统。此外，在成效方面，每年减少二氧化碳3000吨、每5000平方米用水25吨，并可回收废水20吨进行回圈利用、每天节约18吨水。

另据标准排名发布的《2019中国绿色地产指数TOP30报告》显示，建业集团以12.2的绿色指数位列榜单第15位，同比增加了4个排位。数据显示，2018年，建业集团新开工面积1067万平方米，绿色建筑一星面积348万平方米，绿色建筑二星、三星面积242万平方米。

“千亿新贵”

公司官网显示，建业地产成立于1992年，后于2008年6月6日在香港联合交易所有限公司主板上市，至今扎根河南已有28年，定位为中原城市化进程和社会全面进步的推动者。截至2019年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和104个县级城市。

早在2015年举行的蓝海战略发布会上，建业地产董事会主席胡葆森表示，公司未来将以轻资产为主要模式，用3-5年实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

意在互联网+的背景下整合上下游资源，以形成多元化生态圈，广泛涉及足球、商业、酒店、教育、物业、绿色基地等多个领域。独特的发展特点可总结为深耕河南、“建业+”生态模式以及轻资产模式。

2019年，建业地产喜提千亿大礼包。虽然轻资产业务助力建业地产千亿销售规模的突破，但转型之路依然漫长。

图1显示，2015年至2019年建业地产的签约销售金额分别为157.44亿元、201.46亿元、304.15亿元、723.65亿元和1011.5亿元；签约销售面积分别为273.14万平方米、276.43万平方米、458.42万平方米、1102.42万平方米和1434.55万平方米。

近5年建业地产合同销售额的复合增长率为45.4%，其中2018年和2019年公布的销售额包括重资产及轻资产业绩。

值得注意的是，去年建业地产销售增速大幅放缓，高度的区域化布局在市场容量有限下天花板显现。数据显示，建业地产于2019年实现销售额1011.5亿元，同比增长39.8%，较2018年增速减少57.4个百分点。

其中重资产的销售额为718.01亿元，同比增长33.8%，较2018年增速减少42.7个百分点；轻资产的销售额为293.49亿元，同比增长57.0%，较2018年增速减少140.2个百分点。

由图2可知，建业地产在去年的重资产销售区域分布中，贡献最大的是郑州，占22.32%，较2018年下降了3.39个百分点，销售增速也由2018年的72%下降至去年的16%。涨幅最大的是鹤壁，同比增长高达541%。而安阳、濮阳及三门峡3城市的销售额有所下滑。

总体来看，建业地产持续向三四线城市、县级及镇级下沉。截至目前，建业地产的轻、重资产项目已完成河南省122个县及县级以上城市的全覆盖。

此外，建业地产把今年的重资产销售目标定为800亿元，与去年销售额相比仅增长11.42%，相对比较保守。胡葆森也认为受疫情影响，今年的房地产市场总体上销售可能有10%左右的下调。同时还表示，中国经济近些年通过宏观调控，刚刚取得了调结构的成果，不会因为疫情影响突然把房地产从供应端和消费端放开。

销售增速放缓，叠加大型房企的分食以及本土房企的崛起正威胁着建业地产“河南一哥”的地位。为避免销售增长乏力，未来无论是在轻资产业务的扩张还是走出河南的布局方面都需加快步伐。同时，在棚改红利的逐渐消退之外，三四线城市项目的利润空间也相对较窄，建业地产要提高成本控制能力，增强公司盈利能力。

依然偏爱河南市场

在2019年业绩发布会上，建业地产将未来的2-3年称为“战略巩固期”。也即是在市场存在着不确定性的时候，把企业的发展安全性继续提高，巩固过去3年快速成长的成果，同时降低负债率、提升产品打造能力，实现有质量的增长。

此外，今年建业地产预计在整体的销售中，郑州占到25%左右、其他地级市占到50%、县里占到25%。同时在拿地的重心方面关注郑州、洛阳，包括新乡、商丘等高回报的城市，总体会做一些倾斜，要提高产品溢价能力、盈利能力。所以在往后2-3年，建业地产希望把郑州的市场份额提高到30%至40%。

从轻重资产在河南省的市场占有率来看，可谓是“节节高升”。2017年至2019年占有率分别为5.2%、9%和11.2%，不过在销售增速大幅放缓下若预计到2022年达到15%的市场占有率，对建业地产的考验仍比较大。

在去年3月举行的2018年业绩发布会上，胡葆森明确表态，将有条件地走出河南。对外布局的选址条件有3个，分别为以河南为原点，辐射周边2-2.5小时高铁车程的城市；以中原文化小镇的产品形态进行操作；以轻资产的模式输出，所持有的项目股份不会超过20%，因此投资压力不会很大。

其还提及，2018年12月28日是建业地产走出河南的标志，其与河北邢台的企业德隆钢铁签订战略合作协议，共同开发邢台市的一个小镇。

2019年建业地产实现新签约轻资产项目55个，截至去年年末，建业地产累计完成163个轻资产项目合约的签订。作为建业地产布局全国的独立平台“中原建业”，共跟踪省外项目31个，已签约项目3个，重点跟踪项目5个，其中中原文化小镇形态的意向项目1个，住宅类项目4个。中原建业“走出河南”尚处于布局探索阶段。

总的来看，长期深耕河南区域的建业地产，已错失了最佳的全国扩张机会。迟钝的“出走”步伐，建业地产似乎依然偏爱河南市场。

去年7月，第二大股东凯德集团出售其所持建业地产的股份予胡葆森控制的恩辉投资，凯德方面认为建业地产主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内。

郑州土储占比持续下滑

年报显示，2019年建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约476.5万平方米，同比下滑13.05%；新增储备建筑面积约1303万平方米，同比下滑3.55%，拿地规模有所缩小。

同时，建业地产加快项目开发过程速度，以缩短开发周期。2019年其有房地产交付项目达63个，比2018年多25个，此外其截至2019年12月31日的在建项目为151个，与2018年相比增加33个，因此交付确认与按完工进度确认的房产收入上升。

于在建项目151个中，位于郑州的有20个，河南省其他城市共131个，在建项目总建筑面积约为3019.6万平方米。

截至去年年末，建业地产拥有土地储备建筑面积约5093万平方米，其中权益建筑面积约3858万平方米，占比为75.75%。按城市分布来看，98.9%的土储均位于河南省，剩余的1.1%则分布在海南。其中，占比最多的是郑州，为26.9%；其次是洛阳占7.5%。

需注意的是，位于郑州的土储占比于2016年末至2019年末分别为36.9%、34.25%、29.7%和26.9%，占比持续下滑。

数据显示，2016年末至2019年末建业地产的存货分别为180.27亿元、243.41亿元、503.16亿元和699.93亿元，对应的同比增速分别为17.27%、35.03%、106.71%和39.11%。

而2016年至2019年其平均预收账款分别为62.17亿元、109.60亿元、279.59亿元和468.92亿元，对应的同比增速分别为40.04%、76.28%、155.10%和67.72%。

由于平均预收账款增速大于存货增速，使得反映建业地产存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”持续下滑。如图3所示，2015年至2019年该指标分别为3.46、2.90、2.22、1.80和1.49，表示建业地产的存货去化压力有所减小。

此外，建业地产的预收账款周转率由2015年的2.83大幅下滑至2018年的0.53后，于去年微增至0.66，说明去年建业地产预收账款结转收入的速度有所增加。

毛利率、溢利率下降

数据显示，去年建业地产实现营业收入307.67亿元，同比增长108.12%，主要由于有较多交付项目及按完工进度确认的在建项目已达到结转销售条件所致。

具体来看，包括物业销售收益291.61亿元，占总营收的94.78%，同比增长114%，主要由于结转面积由2018年的约187.1万平方米增加140.8%至2019年的约450.6万平方米所致。不过，平均售价（不包括地库车位）从2018年的7284元/平方米下降11.1%至2019年的6472元/平方米，这可能与其县域下沉相关。

此外，租金收入为1.63亿元，占总营收的0.53%，同比增长11.0%，主要由于洛阳凯旋广场于2018年年中完成改造更新，平均出租率由2018年的约89%上升至2019年的约95%所致；酒店经营收入为3.23亿元，占总营收的1.05%，同比增长13.3%，主要由于年内南阳及漯河等河南著名旅游城市的旅游较2018年兴旺，入住率和房价比2018年有所上升所致。

而由于轻资产项目的快速增加，建业地产项目管理服务收入由2018年的6.75亿元增加51.5%至2019年的10.23亿元，不过占总营收仅3.32%。

尽管营业收入大幅增长，而建业地产的毛利率却下降较多。去年其毛利率为26.02%，较2018年减少8.42个百分点；核心业务毛利率为23.5%，下降了7.3个百分点。而其溢利率也下降1.7个百分点至7.9%。

图4显示，近5年建业地产的毛利率和期间费用率均呈现一年增一年减的上下波动态势。

其中，建业地产将去年毛利率下滑归因于两个方面，一是高毛利率的车位销售结转占比由2018年的约13.8%下降至2019年的约6.5%；其次是毛利较高的郑州区域及洛阳区域的物业销售结转占比由2018年的约32%下降至2019年的约20%所致。

此外，在营业收入大幅增长的基础上建业地产去年的期间费用率为12.41%，较2018年减少了6.43个百分点。其中，去年建业地产确认销售费用19.01亿元，同比增长59.99%，主要由于合同销售额和营业收入上升以及销售人员人数增加，导致工资奖金、销售佣金、广告宣传费和其他相关的市场推广费上升。

确认管理费用17.22亿元，同比增长10.91%，主要由于在建项目数量的增加导致去年对比2018年增加了员工成本约1.51亿元；财务费用为1.95亿元，同比增长335.84%，其中融资成本为3.95亿元，较2018年增加了1.69亿元。

此外，值得注意的是，去年建业地产的其他收入净额为8亿元，同比增长达1145.52%。其中，出售附属公司收益净额0.68亿元，2018年为0；出售合营企业收益净额4.41亿元，2018年为-0.17亿元；视作出售合营企业的公平值收益净额4.26亿元，2018年为0.91亿元；视作出售联营公司的公平值收益净额0.19亿元，2018年为0。

据悉，建业地产去年出售郑州金水项目49%股权给百瑞信托、建泽置业30%股权给百瑞信托，还出售了建恒置业22%股权、置腾置业47%股权、建东置业100%股权等等。

杠杆水平进一步攀升

截至去年年末，建业地产的负债总额突破千亿，达1313.65亿元，同比增长43.27%，使其杠杆水平进一步攀升。

图5显示，建业地产调整后的资产负债率由2015年末的78.58%持续增长至2019年末的86.15%，该指标已处于行业较高水平。

此外，去年末建业地产的净借贷比率为64.2%，较2018年末增加了9.2个百分点，该比率相对较低是由于其持有较多的货币资金。

截至2019年12月31日，建业地产有息负债为314.91亿元，同比增长58.63%。其中包括1年内偿还债务125.19亿元，占比39.75%；1-2年的有122.51亿元，占比38.90%；2-5年的有62.49亿元，占比19.84%；超过5年的有4.71亿元，占比1.50%。总的来看，2年内到期债务占比达78.65%，债务结构仍需要优化。

由图6可知，建业地产的短期偿债能力有所增强。截至2019年年末，其调整后的速动比率为0.93，较2018年末增长2.20%；调整后的现金比率为0.40，与2018年末持平。

反映建业地产长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”于2018年末达到底值（0.33）后增长18.18%至2019年末的0.39，长期偿债能力有所增强。

据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，建业地产绿色信用指数66.3，绿色信用等级BB，排名行业第29位。

截至发稿，对于上文提及的各个方面问题，建业地产并没有回复标准排名的采访。

相关知识

建业地产:“河南一哥”的“豫”走还留
从低频到类高频！钧哥严选商城葫芦里卖的是什么药？
企业家网红是怎么炼成的?业之峰“钧哥”大话家居直播
家装直播看“钧哥”！啥是业之峰直播新商业模式？
《梦想改造家》爆改福州“烧烤一哥”阿龙的家，日夜颠倒的家也能幸福生活
装修的经验要日子过久了才发现，家里这些地方留“洞”设计更实用
2020华远地产友邻节正式启幕 一次重塑邻里关系的服务创新
美罗堡总裁丁敏直播带货成高定行业网红一哥
焦点丨2020 年“余额不足” 房企十强格局基本已定
地产内参|房企高价售房背后:绕开“备案价”,“忽悠”购房者多交钱