最全解析!关于居住权,你必须要了解的几点
2020年5月28号,民法典正式诞生,该部法律于2021年1月1日实行。(婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止)。
(图片来源于百度百科)
在其中,首次提到了一个新名词:居住权。
这点就比较好奇了,在实际的房产之中,我们一般都熟悉的是“所有权和使用权”:我们对房产享有所有权,对房产之下的土地享受不同年限的使用权(商业40年,住宅50-70年不等)。
而这次单独提出来的居住权,究竟有着什么特殊的含义呢?
不同于房租出租,居住权的解释及规则
从字面来理解,居住权就是住户在特定房屋内居住的权利,民法典物权篇将其解。
是为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要,其设立规则如下:
乍一看,好像跟租房差不多,但其实居住权要比租房更加的完善,具体在:
更加的正规
租房只是简单的跟中介和房东(租客)签一份租赁协议即可,而居住权则必须到有关部门去登记才能生效(不登记则无效),流程更加正规,保障性更强。
更加的自由
不同于租赁有时效性(不超过20年),居住权的有效期间可以由双方共同协商,也可以是终生有效。
更加的具有保障性
租房的人最讨厌的就是两件事:
1:房东随意加租,
2:租赁合同存续期间房东有了卖房的心思。
而有了居住权之后,这两个问题就迎刃而解。
居住权能够解决的一些问题
都知道,房产的一个特点就是:金额大。
如果一旦出了什么纠纷,都不是小问题,如果更有一旦上升到了群体事件,那么将会造成十分恶劣的影响。
而这主要体现在以下两个方面:
保证了老年人的权益
众所周知:现在的社会上有一种名为“以房养老,实则是套路贷”的乱象,许多老年人不懂而被忽悠,到头来房子没有了,还背了一身债务,到老了还要颠沛流离,十分悲惨。
而“居住权”的设立将会从根本上杜绝这类现象的发生。
甚至我们想深一点,会不会出现一种双赢的局面:
老年人将设立有居住权的房子出售给银行,金融公司等。
他们可以获得一笔房款,老年生活有所保证,且不用担心住所的问题。
而对于金融机构和银行而言,它们可以以比较低的价格拿到一套房产,而且产权没问题,完全可以等着老人离世处理资产,或者再次进行利用(抵押融资等)。
养老问题交给市场来解决,岂不是爽歪歪?
长租公寓的爆雷事件将会得到缓解。
前段时间频频出现的“长租公寓爆雷”事件,让许多租客有苦难言,长租公寓为了发展,各种“操作”层出不穷,到后来,房东收不到租金,要上门要求租客马上搬离,而租客已经付完了房租,却面临着要被迫搬家,钱也要不回来,更过分的是部分租客还会背上一身的P2P贷款等。
而居住权的设立,最少保证了租客的权利,让她们不用在遭受一些“无妄之灾”。
缓和很多矛盾
类似于:结婚时一方独立出资买房,而另一方要求加名,离婚后,财产分配问题等,都可以通过设立“居住权”来进行调和。
客观而言存在一些不太成熟的地方
尽管“居住权”的设立,是一件好事,解决社会中存在的很多矛盾,但是也必须客观的承认,还是存在着一些不太成熟的地方:
“隐性权益”的归属问题
都知道,房产是一个社会资源的综合体,在某些大城市里面,房子不值钱,背后的“隐性权益”才是大头,比如:户口(社保等),学区(北,上,广,深的天价老破学区房)。
而这些往往都是息息相关的,比如:要读书,就需要满足落户N年,且实际居住,如果查到有“居住权”的存在(很好查,相关部门有登记记录),那么这些“权益”又该归属谁呢?
会不会成为老赖的“最新借口”
当一个人资金链破裂,或者资不抵债的时候,银行往往会拍卖其名下的资产(房产是大头)。
那么,这些人会不会通过设置相关联的居住权来对抗拍卖呢?(甚至是终生免费居住权,这样的房子谁会买)。
房产交易会更加复杂且价值会大打折扣
后期可以预想的是,只要设定有“居住权”的房产,后期的流通性就会大打折扣,(如果是短期的还好),而长期的“居住权”无异于“锁死”了一套房产,而一套房产所有的优点(小区绿化好、楼龄新、物管好、配套成熟方便、带名校指标、无敌江景资源等)在“居住权”面前都显得不堪一击。
过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁,未来,房产交易还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。
是否会对现有的房地产市场发起冲击
直白点,“居住权”的设立是否会影响到现在的房价,这点比较有意思。
要知道,现在的房地产市场其实一直走的是“差异化”路线,怎么去理解呢?很简单:
低端有保障,中端有支持,高端有市场。
对于购房者而言,市场上不缺大量刚需、刚改、改善等商品房。
同时,对于一些低收入的人群而言,“公租房”等可以让她们的居住得到保障。
但不可否认的是,公租房是有着时效性。
哪怕是现在大力推行的“开发商自持租赁”项目,也会面临着同样的问题。
比如2018年,北京的万科推出来的“万科翡翠书院”,10年租金180万,且必须一次性支付,让人哗然。
(图片来源于搜狐)
但这个居住权比较有意思了。
未来会不会出现开发商自持50年的租赁项目呢?
或者更加的科幻一些,延长公租房(廉租房)的使用年限,这样跟周边的二手商品房又有什么区别呢?
其实,认真的想一想,真的挺有意思的,打个比方,去年的12月份,我们曾经发表过这么一篇文章:(放入链接)
大致的内容是在中央公园以北不远处(直线距离2.6公里),有一个超大体量的公租房(空港佳园)。
如果换一种模式来运行呢,会不会更有趣:
1:统一设立50年的居住权,(减少退房时候的麻烦,二次申请的难度等)。
2:签订好协议,设定好条款,要求50年的租金一次性付清,但同时引入银行,类似于每个月还房贷的模式(来还租金)。
3:政府回收了成本,可以提升周边配套设施的档次,加大租户的居住体验感。
4:租户的居住成本更加的低,幸福感指数飙升。
由于价格实打实的便宜,你们觉得会对周边的房价带来怎样的影响?
对于一些自住型的客户,这样的房子虽然没有的流通性,不能进行二次买卖,但是确实实惠啊,而且50年的居住权也跟自己买房没什么区别了。
写在最后的话
诚然,居住权的设立,切实的解决了许许多多的麻烦,能够保障部分弱势群体的权益,但也要承认还是有一些不太成熟的地方!
但毕竟具体的实施时间是明年,究竟会不会出现一些补充条款,或者出现一些“因城施策”情况,我们还有待观察。
关于这次的居住权,你有什么好的想法,也可以留言分享给我们。
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