西安真的需要这么多“豪宅”吗?

昨天西安公示今年第三批商品房价格，大面积，2万+，3万+的开始集中上市，也给广大中介兄弟又一个卖房的素材，你看西安房价3万+了，你还敢等吗？

虽然高价盘集中在一些河景大平层和主城区洋房上，属于少数人的稀罕物，但从陆续几次的价格公示看，住宅“豪宅化”的趋势却是很明显了；

以至于有不少人感叹，在家被圈了一个月，发现西安人有钱了；真有还是假有并不清楚，但房子的价格却是蹭蹭向上涨。

住宅豪宅化

虽说从去年开始，主城区大平层出现了集中的爆发，16000元/㎡，140㎡朝上基本是标配，且呈现出多点开花的趋势，但在今年，显然是加速了，越来越多20000+，200㎡的楼盘陆续上市，沣东，长安，未央湖，浐灞，高新多点供应；

（第三批商品房价格公示名单，来源365淘房）

不单单是面积大，价格高，所占据的供应比例也是非常大，以此次第三批为例，7个改善盘共计2845套房子，洋房小高层为主，价格区间在16000-23000元/㎡之间，占据公示总房源数的72%；

在西安这是不多见的，并且这么高的价格能批下来，也是不多见的，西安的限价政策放松了吗？

隐性房价

成本决定价格，供需决定市场的道理，在这里来解释就很清晰了，高价盘一般分为四类：

一种是综合成本高的，比如接盘城改，配建要求多的；受制于拿地成本，容积率限制，只能做改善项目；最常见的就是主城区容积率不低的这些大平层，均价16000起步的；

第二类是拿地价格高的，比如一些地王，占据很好的位置，土地稀缺，做改善溢价高，比如此前的东二环陕建机厂，金泰青龙寺地块等；

第三类是定位豪宅的，诸如别墅，叠拼洋房等，用料好，逼格高，属于少数人的需求；

最后一类就是新房奇缺的地方仅剩的老盘，或者绑定了上学等卖点的公寓，诸如此次的香榭御澄，地处高新，均价已经在30000+，且房源众多，达到了979套；

这些里面，多多少少都能看到高成本的身影，有的是地价，有的是配建，有的是学校资源等，都说地价是房价的影子，土地是城市的根基，现在的商品房供应现状，土地供应造成的影响极大。

从购买者的角度，看到的是房子，但实际上房价里已经为社会买了单，比如主城区的停工城改盘，在新开发商拿地后，安置成本势必要算到开发成本里，最终体现在房价和产品上；

比如新拿地商品房项目须至少配建总面积15%的公租房，拿地需配建学校，商业，酒店等等，这些社会公共配套，通过拿地条件的设置，最终逐一折算在房价里，也可以理解为你看到的配套，无论自己使用与否，都已经是提前买过单的。

改善偏多

按照常理讲，西安刚需居多，首套房居多，开发商理应投其所好，建设最大购买受众的房子，但实际并不是，无论是商家，还是消费者，都是跟着城市的步伐在走，城市要开发新区摊大饼，城市要修地铁，城市要建公园，钱从哪儿来？于商家是土地，于业主是房子。

房子钢筋水泥是不值钱的，且不说住70年，30年后早已未老先衰，属于生活资料；土地是值钱的，是生产资料，最终在“有限”的土地价，开发商做的就是寻找最优解，达到成本和市场的多重平衡，即市场需求让步于成本，什么挣钱搞什么；

这也是为什么西安新建商品房高低配的小区越来越多，高层里连廊户越来越多，主城区大平层越来越多，洋房豪宅越来越多，已经多到消费透支，多了看得起买不起的地步；

如果是别的商品，诸如手机，汽车，奢侈品，影响并不大，毕竟各有市场，且各有保障，但房子不一样，钢筋水泥的居住空间背后是上学，养老，工作，生活等生存问题；

因此商品房的供应，价格牵动的就是每一个人的神经，尴尬的地方在于，我们能看到，但改变不了什么，即便这是一个不算正常的市场，但依旧左右着大多数人的生活。

跳出西安，一个正常的市场是怎样的？房子毕竟是商品，价格不同等级不同是很正常，大家各自有自己的舒适生活圈；我们一般以豪宅，改善，刚需，保障四类区分，分别对应不同的收入和居住需求；

且未来的市场一定是保障房占比高高于商品房的市场，比如深圳在18年的房改中就提出了未来商品住房比例将仅占40%，而保障性住房将占60%。

但从西安来看，豪宅改善的占比是明显多于保障和刚需的；3万+以上的顶尖豪宅，数量会有但不会过多；

大量的比例都集中在140以上，16000+朝上的改善盘里，以主城区大平层和新区洋房为主，当然了能这么盖，也是开发商综合容积率，利润，密度要求后得出的最优结果；

也可以看得出，未来几年内，换房求改善的趋势也是这样，即老区往高住，新区往低住；

这类盘的供应量在此后只多不少，但实际的购买力也是明显疲软的，西安大多数人的收入，在应对140平朝上，16000单价时，还是捉襟见肘的，很多人属于被迫改善，即无房可选，只能假装自己有钱了。

动辄10000+的月供，多数家庭亚历山大，碰上疫情这种黑天鹅，工资要跟不上，这样的房贷可谓是烫手山芋。

我们虽然建议大家在能力范围内买最大面积，但前提是收入有保证，月供最多不超过家庭总收入的一半。

保障不足

而除去豪宅与改善盘之外的，就是刚需自住为主的市场，包含保障房和普通高层，我们分开说；

其实从去年开始，12000+附近，110平附近的高层大多在经历着摇号难的境地，尤其是占据了地铁口，学校等资源的老盘，市场趋势上，这类属于卖掉一套少一套，毕竟拿地早开发成本低；

而补货的同类产品，数量和质量还是不太够的，数量上被改善盘碾压，质量上主城区越来越少，新区虽然有货，但没人，刚需选择主城区并非执拗，而是因为工作，生活，出行无替代方案；

可能从每个月共计的总的房源量上供应和需求是匹配的，但实际上80%的人都集中在20%的项目上，摇号难依旧是常态，但也是最后的上车机会。

再看保障房（限价房），本身属于保障住房，也叫两限房，不仅限地价房价，还限制户型，虽然说属于保障房，但本质还是属于商品房，拥有商品房产权，在满足入住五年的条件下，可以正常交易，买卖是可以的，不能继承赠与；

和商品房相比，限价房在土拍时候就已经被限定了房价，建设标准和销售对象，价格比经适房高，但比商品房低；

前些年，因为西安整体商品房价格低，导致限价房关注的人少，但在目前房价高企，摇号困难的情况下，有商品房产权但价格更低的限价房又被关注起来。

西安各种有门路能买到限价房的骗局一次次被揭穿，但受骗者又前仆后继，足见关注之深，有很多人都是手握限价房购买资格多年，但一直买不到房，眼看房价上涨，既不敢放弃限价房名额，又不敢去买商品房，夹在中间左右为难。

（19年西安保障房计划分配表）

虽然每次放出的房源数都很客观，但身边很多人反映，都是公布计划，没有真正卖的；比如十里锦绣，预计2020年上半年可达到预售条件，丰硕佳园二期和正尚盛世家合二期预计2021年初可销售；

而百姓家园与鸿基新城还在立项，没有开工；珠江新城还在办理规划手续，未开工，算上规划中和未开工的，从17年下半年开始，两年时间西安城区的限价房就一直没有新房源上市，处于断供的状态，而根据统计西安已经立项的，未销售的存量经适房、限价房项目有15个，总套数约2.5万套。

总结下来，西安现有的城市住房供应里，豪宅和改善明显偏多，刚需紧张，保障房断供，最终造成了看得到，买不起，看得上，买不到的尴尬境地，住宅豪宅化解决了土地收入，城市配建，但却进一步加剧了购房成本；

这也是为什么每一次价格备案公示后，大家吐槽多于期待的原因，豪宅上市不可怕，国人天生是爱围观的，买不起看看也美，但前提是买得起的商品房供应量要跟上，大多数人还是要先解决有的住的现状，再谈住的好的未来。

房哥有话

西安作为蓬勃发展的城市，豪宅必然要有的，高端产品也会拔高开发商的水平，加剧市场竞争，但保障类住宅也要跟不上，而对大多数人而言，刚需还得早点买，毕竟……

愤青已老，经验之见，喷骂没用，硬刚没用，屋檐之下，调整自己，适应规则，冷静判断，顺势而为，顺势而为，顺势而为！

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