李嘉诚真说中了？国家两大新政之下，两类房子或成“烫手山芋”

对于中国房地产，李嘉诚最近这几年，不仅多次表露出了“悲观”情绪，而且更是言行一致地在卖房套现。从媒体报道的事实来看，过去6年其累计抛售物业资产高达1300多亿，“离场”的脚步从未停下。

当一个曾经凭借房地产发家、崛起、壮大自己事业的商人，开始马不停蹄地断舍离自己的老本行，给外界传递的信号自然是不容乐观的：房地产还能像过去那样继续高速发展吗？房价还能复制之前的疯狂吗？闭眼买房还能躺着赚钱吗？这一切恐怕都要打一个大大的问号了。

李嘉诚过去几年为何会义无反顾地抛售套现离场，其实他自己早就给出了答案。他曾经说过，任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。很明显这里也有意指房地产——站在当下回顾房地产的漫长发展历程，其实我们完全有理由相信，这个屹立了三十多年而未曾垮台过的行业，迎来“变局”的几率确实很大。

不仅如此，李嘉诚对于未来的房地产发展趋势以及房价走势也有公开发表评论。和讯房产报道，2017年李嘉诚在接受记者采访时就曾直言不讳，如果房子再这样继续盖下去，未来房子会呈现供大于求的局面，房价下降趋势就很明显了。尤其是那些房子早就泛滥成灾的地区，如不加以控制，未来房价下跌的幅度会超出很多人的预期；19年李嘉诚再次发声谈及楼市，更直言，投资房产的好时代已过。因为中国楼市虚火过旺，这就使得调控不会轻易放松，尤其是未来5年楼市或迎来“大洗牌”，房价也有下行的趋势。

今天我们再回过头来用现状分析论证李嘉诚较早之前的言论，我们会发现，李嘉诚对于房地产的预判还是非常精准的——李嘉诚真说中了，他对房地产的预言已经成真了，如今的房地产确实在慢慢“摧残”。这体现在三个方面：

其一，国家大力整顿楼市，对投机炒作的打击可谓空前绝后，目的很明确，就是要对过去这些年“误入歧途”的房地产进行纠偏，而且有“不达目的誓不罢休”的决心；

其二，过去三年多，调控政策如疾风骤雨般袭来，各大热点城市均迎来史上最强管控，尤其是一二线城市，被政策围堵得密不透风，降温也就成了必然结果；

其三，过去两三年，投资楼市获益的传统思想正被现实颠覆，过去调控压制的这几年，有些房价上涨彻底失去动力的城市，很多人不仅没赚到钱，还赔掉了首付，短短2年时间，楼市正在让不劳而获者自食恶果。

李嘉诚义无反顾地在抛售地产业务，真的是他彻底要告别房地产了吗？其实也不是，商人嘛，首先要考虑的是安全，其次才是赚钱。李嘉诚的投资之道，我们或多或少都有耳闻，“不赚最后一个铜板”、“不搞激进投资”、“船要行得快，但面对风浪一定要挨得住”……从他过往总结的宝贵投资经验来看，其实李嘉诚过去这些年不停抛售地产业务，也是一场资产优化配置的极富参考性的案例——不是房地产不赚钱了，而是大时代过去了。很多城市房价也确实依然在涨，但老谋深算的李嘉诚看到的是一种“危机感”。一句话总结就是，懂得止盈很重要，但是能够预先防范重大风险守住财富，更重要。 

从李嘉诚抛售房产紧急避险的典型案例，我们个人对于房地产的买卖又有哪些可取之处呢？

其实，不管是自住买房，还是闲置资金的投资性购房，我们都应该懂得分辨危机。换句话说就是，我们要学会听懂“宏观层面”发出的声音。过去房地产大发展时期，确实是投资房产获利的黄金时代，而且堪称巨大的风口，但凡有勇气有魄力买入房产，就一定会有巨大的回报。但时过境迁，现在我们进入了“房住不炒”时代，这意味着，房地产不可能再像过去一样普涨，闭眼买房躺着赚钱的美梦更不复存在了，未来房地产必然还有机会，但是普通人要想“稳赚”，首先不能再盲目买出手了。 

学习李嘉诚的“避险”能力，其核心就是，我们要知道“险”是什么。那么，当前阶段，哪些房子是坚决不建议买入的呢？其实近期国家两大新政之下，已经给出了明示，两类房产未来或成“烫手山芋”，一旦买入真的可能面临“无人问津”的尴尬局面：

第一，5月，住建部等部门发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，明确规定：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

官方发文，要求各大城市地标性建筑“削高”，要求不得规划建设超高楼房，这意味着，未来三四线及更低级别城市的高容积率、高楼层的超高层建筑投资价值会越来越低。

高层建筑为什么突然不受待见了？答案其实很明确：一则，这些项目会给开发商更多牟利空间，这不符合国家帮助刚需解决提高居住品质的房住不炒定位；二则，超高层建筑被业内定义为“未来的贫民窟”，根本原因是，超高层建筑，未来随着年代的更迭，拆除的难度很大，专家有精算过，拆除不如新建，所以这些项目下面的土地，未来必然不会招开发商待见，所以国家干脆一劳永逸，彻底从源头上解决问题。

第二，国家发话，小产权房或彻底凉了。不管是自住还是投资，未来都一定莫碰无证无实的小产权房。

5月，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，通知重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。通知强调，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。随后多个城市明确“小产权房”，一律不予确权登记。

小产权房为什么不能买？这层窗户纸过去我们没少捅，今天再明说一次：小产权房的最大优点就是便宜，举个例子，同一城市同一区域的商品房卖价可能达到一万一平，但是小产权房真的可能只要三千一平，价格差距如此之大，而且房子的居住属性是一样的，这就倒逼很多人铤而走险买入小产权房。

但小产权房的4大弊端也是非常明显的：第一，有政策风险。全国各大城市，大多数小产权房都属于违法建筑。违建就意味着不受法律保护，就可能被强拆，强拆则意味着竹篮打水一场空；

第二，配套不完善，质量难以保证。资质齐全的开发商拿地开发建房，尚存在各种质量问题，更何况无任何资质、无任何监管的农民、城中村自建房。这些年，新闻早就把小产权房的水电气网等基础设施配套不完善揭个底朝天了；

第三，流动性差。无证的小产权房想变现只能是私下进行，且它的交易是无法通过正常的抵押贷款的，这注定了其的流动性很差；

第四，无法像商品房一样坐享城市资源红利的分配。小产权房无产证，这意味着它没有商品房一样的合法身份，更无法享受到商品房该有的就业、入学、就医等公共资源的分配，准确地说，依靠在房子上的一切福利待遇，小产权房都无法拥有。

以上两大国家新政，对楼市的影响注定是深远的。严格意义上来说，或影响到房地产格局的重塑。超高住宅的“停建”和小产权房的“不予确权”，看似“无的放矢”，实则正中刚需购房者的痛点、难点——这两类房子过去一直以来其实都不是什么优质的投资标的，但是因为有16、17年的楼市整体火热，这些没有多少投资价值的房产也被裹挟着装入了很多人的口袋，但殊不知，这种无任何逻辑的投资买房做法，一方面给楼市升温推波助澜了，另一方面也把风险收入囊中了。

国家两大新政出台，等于清楚明白地告诉所有人，未来这两类房产不值得投资，不仅会成为烫手山芋，还有可能无人接盘，砸自己手中。

李嘉诚“狡兔三窟”，顺境时也率先考虑优化资产配置，房价明明在上涨，还是义无反顾抛售套现，这恰恰是值得很多人学习的。尤其是楼市已明确要长期坚持房住不炒，调控要进行到底，这更加大了投资楼市的风险。未来不管是自住还是保值增值的投资，都应该更加谨慎。比如上述两类逐渐沦为“劣质”的资产，是无论如何都不能买进的。

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