首开股份北京东二环核心项目的隐秘交易：土地闲置逾十年 自然人股东分食24%股权

本报记者 余燕明 北京报道

北京市朝阳区的建国门东南角，这里是北京的东二环地段，整个北京最昂贵的住宅区之一，北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份(600376,股吧)”）在此处拥有一宗闲置近14年的土地。

由于前期拆迁进度缓慢及规划调整，华侨村二期5号地项目长期闲置。首开股份在2018年签署了最后一份拆迁协议后，如今该项目已全面开工建设。

首开股份打算在这宗面积为2万平方米的土地上投入约70亿元，以开发销售预计建筑面积为3.8万平方米的住宅。华侨村二期5号地项目计容建筑面积为5.5万平方米，按此计算，每平方米的开发成本将接近13万元。

毗邻该宗地块的少量在售的二手房单价已经突破了11万元，这些二手房的单套总价，动辄则达到了数千万元。目前，华侨村二期5号地项目周边已无推售的新房项目。届时，华侨村二期5号地项目入市时，仅住宅部分的总货值预计也将至少达到数十亿元。

不过，《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，华侨村二期5号地项目在2019年全面开工建设时，项目公司发生了一次股权变更——一位名叫“曹威”的自然人，悄然获取了项目公司24%的股权。

无法得知这位自然人的身份背景，以及通过何种方式介入了华侨村二期5号地项目。但据记者了解，曹威与首开股份早年的一名关联人士或有潜在关联。首开股份方面表示对此并不知情。

自然人股东入局

华侨村二期5号地项目的开发主体为北京东银燕华置业有限公司（以下简称“东银燕华”），目前首开股份间接持有东银燕华51%的股权，并将其作为附属子公司纳入了合并报表范围。

首开股份之外，中诚信托持有东银燕华25%的股权，另外24%的股权则由自然人股东曹威持有。曹威是在2019年从中诚信托受让了东银燕华24%的股权，此前首开股份与中诚信托分别持有东银燕华51%、49%的股权。

值得注意的是，也就是2019年开始，华侨村二期5号地项目解决拆迁问题后，进入了实质性开发阶段。这意味着曹威将有机会分食该地块项目接下来的开发收益。

尽管曹威得以介入潜在开发价值数十亿元的华侨村二期5号地项目，但实际上，曹威名下参股投资的企业却屈指可数，因此也无从知晓这名自然人股东将如何承担股权比例下的巨额出资或担保义务。

除了持有东银燕华24%的股权外，根据第三方商业工具天眼查挖掘的关联工商信息，曹威名下还持有灵璧县光明农机专业合作社13.33%的股权。这家企业的注册资本仅60万元，曹威认缴出资8万元。

曹威参股投资的灵璧县光明农机专业合作社，其股东名单则又指向了另一名自然人——宋振海。与曹威一样，宋振海也对灵璧县光明农机专业合作社认缴出资8万元，持股比例为13.33%。

早期，东银燕华的董事会里，曾有一位同名的“宋振海”出任了项目公司董事，其在2011年与其他多位董事集体退出。

彼时东银燕华的两名法人股东分别为北京东银联华投资有限公司（以下简称“东银联华”）、北京燕华置业有限公司（以下简称“燕华置业”），首开股份持有东银联华、燕华置业的股权。

其中，首开股份在2010年间接参股东银联华时，宋振海出任了东银联华的监事；首开股份与控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）出资设立燕华置业时，宋振海则一直出任了燕华置业的董事。

这意味着宋振海实际上为首开股份的关联人士，而与同名的“宋振海”共同参股投资灵璧县光明农机专业合作社的自然人曹威，或与宋振海存有交集。

首开股份一位匿名人士向记者确认，宋振海的身份与上市公司存在关联，但其表示不知悉曹威与宋振海的具体关系。记者也尝试联系了灵璧县光明农机专业合作社一位人士，不过对方没有透露曹威与宋振海是否相识。

记者为此向首开股份方面核实了解曹威在2019年受让东银燕华24%股权的背景，曹威、宋振海这两名自然人是否为上市公司关联人士，以及彼此之间是否存在其他形式的利益安排，该公司通过一名律师回复称，“不清楚曹威、宋振海的身份，也不清楚股权转让的原因，这笔交易与上市公司无关。”

另据记者获悉，虽然中诚信托、曹威合计获取了东银燕华49%的股权，但却是由首开股份承担了主要出资。

东银燕华计划向银行申请贷款为华侨村二期5号地项目筹集开发资金。今年3月份，首开股份披露了一份对外担保公告，东银燕华拟向兴业银行(601166,股吧)申请20亿元房地产开发贷款，由上市公司提供全额全程担保。

截至2019年三季度末，东银燕华的资产总额为14.24亿元，负债总额为21.33亿元，净资产为-7.09亿元。其中，东银燕华的负债总额里，主要为其他应付款，而截至2019年底，首开股份对东银燕华形成的其他应收款余额就达到了22.28亿元。

此外，东银燕华的股东权益则只有3000万元实收资本，过去累积的约7.39亿元巨额亏损，导致其净资产为负。

首开股份方面也向记者确认是由上市公司承担了华侨村二期5号地项目的主要投资成本。但该公司没有进一步解释中诚信托、曹威不以持股比例为限，向东银燕华提供资金或担保的原因。

闲置14年的地块项目

记者从首开股份方面获悉，华侨村二期5号地项目已全面开工建设，目前正在进行土方作业。

据记者了解，华侨村二期5号地项目早在2004年就完成了土地出让，原本约定2005年开工建设，2007年实现竣工。但由于前期拆迁进展缓慢及规划调整，导致该宗土地闲置了14年之久。

这是首开股份在过去几年里的唯一一宗闲置土地。但是，首开股份方面表示，尽管华侨村二期5号地项目长期闲置，但并非企业自身原因导致，上市公司也没有因为该宗地块闲置而受到监管部门的行政处罚或立案调查。

根据国土资源部（现为“自然资源部”）发布的《闲置土地处置办法》相关规定，属于政府或有关部门的行为造成动工开发延迟的土地，将采取延长动工开发期限等方式处置，而非征缴土地闲置费或无偿收回土地。

实际上，根据记者公开检索到的一份关于华侨村二期5号地项目的可行性报告，早期项目公司原股东资金压力较大，所以引入了合作方共同进行该项目的开发，但由于后续资金压力仍然较大，造成拆迁停滞。

据悉，当年华侨村二期5号地项目需拆迁居民共计377户，至2009年，该项目的拆迁面积已接近73%。但一直到2018年3月份，项目地块上的最后一栋楼才签署了拆迁协议。

2018年底，东银燕华终于取得了华侨村二期5号地项目的全部工程规模的施工许可。根据该项目的建设方案，总建筑面积为9.4万平方米，其中地上建筑面积（计容建筑面积）5.5万平方米，地下建筑面积3.9万平方米。

而在5.5万平方米的计容建筑面积里，其中住宅建筑面积约为3.84万平方米，商业建筑面积9259平方米，办公建筑面积9857平方米，开发周期从2018年底延续到2022年中期。

目前，北京东二环建国门外当属寸土寸金的住宅区，附近几乎没有推售的新房项目。毗邻华侨村二期5号地项目南侧的中海枫丹公馆，于2016年建成交付，这个小区挂牌在售的二手房单价超过了11万元，房源总价则达到了数千万元之高。

按照首开股份的投资计划，其对华侨村二期5号地项目的总投资规模将达到70亿元左右。以该项目约5.5万平方米计容建筑面积计算，每平方米投资成本将接近13万元。

这也意味着华侨村二期5号地项目届时入市的销售价格将会远高于投资成本，预计仅3.84万平方米建筑面积的住宅部分，其可售货值就有数十亿元。

根据华侨村二期5号地项目在2019年的最新备案信息，该项目土地面积为1.39万平方米，土地成交价为1.53亿元。

以5.5万平方米计容建筑面积计算，相当于成交楼面地价只有2786元/平方米。

但由于拆迁及征地补偿成本高昂，至2019年底，华侨村二期5号地项目累积的开发成本超过了18亿元。这也使得东银燕华占用了上市公司大量资金，期末东银燕华对首开股份形成的其他应付款达到了22.28亿元。

首开股份方面暂时没有披露华侨村二期5号地项目的具体入市时间。

但毋庸置疑，围绕项目公司东银燕华的首开股份、中诚信托以及自然人股东曹威，都将有机会分食这个位于北京最核心地段商业项目的丰厚收益。

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