商业观察 | “掉队多年”的合能集团被传赴港上市 还有10家房企在排队

　　中房报记者 李叶 | 北京报道

　　尽管普遍认为上市窗口期已过但仍有不少房企对于赴港上市跃跃欲试。

　　近日，总部位于成都的合能集团因密切接触投行、欲赴港上市受到行业关注。有消息称，其上市一事已在执行之中，最快将于今年三季度末递交招股书。

　　经记者统计，包括合能在内今年已有11家房企谋求赴港上市，但截至目前仍无一家成功通过申请。

　　6月4日，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者就赴港上市一事致电合能集团品牌部门，电话并未被接听。

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　　“起了个大早，赶了个晚集”

　　实际上，合能集团在业内名气并不大，纵观其发展历史可以用“起了个大早，赶了个晚集”来形容。

　　合能集团官网及企查查公开资料显示，总部位于四川成都的合能集团并不是一家传统意义上的本土房企。

　　1992年，侯进桥和侯永桥两兄弟于香港创建了合能集团。

　　1993年，中国改革开放掀起了新一轮浪潮，南巡的春风吹拂着南国大地，即使是国十六条的出台和银行资金调控也未能影响珠三角地区房地产市场的迅速崛起，全国第一批房地产企业如雨后春笋般涌现，碧桂园、富力、合生、雅居乐都诞生于这一年前后。也是这一年，侯氏兄弟正式进入内地，在深圳注册成立了合能房地产开发有限公司。

　　1995年，合能在深圳宝安区龙华镇开发了玉华花园，赚到了内地发展的第一桶金。这一年，离开万通的潘石屹与妻子张欣创办了SOHO中国有限公司；刘晓光参与首创集团的创建；林腾蛟创建了阳光城(000671,股吧)集团；孔健岷与哥哥孔健楠、弟弟孔健涛一起创办了合景泰富；苏萌成立了高盛企业集团（高德置地集团前身）。

　　从时间上看，现在风头无两的恒大倒是居后了。直到1996年， 许家印才在广州注册了恒大地产。

　　乘着南巡春风，早期的合能集团亦能用时代的弄潮儿形容。

　　1998年中国正式结束了“福利分房”政策，商品房逐渐成为主流，这正是房企乘胜追击开辟疆土的最佳时机，许多原先深耕珠三角的房企先后走出“舒适区”，寻找更广阔的天空，合能的发展却呈现出一种“佛系”趋势，到2001年合能才在深圳开发了第二个项目——福田中央花园。

　　2002年，合能集团来到成都，拿下了成都新城市(300778,股吧)广场项目，由此将总部搬至成都。

　　此后，合能拓展脚步也仍较为缓慢。

　　2005年，合能获取西安曲江城市花园1期项目，开启进入西安步伐；2010年，合能又通过收购湖南利新源公司进入长沙；2016年，合能进入宁波；2019年，合能进入郑州。

　　这样的速度也导致“早起”的合能直接错失了房地产行业“黄金十年”。

　　据其官网显示，目前其5大区域地产项目（应为部分已呈现项目）数量如下：西南区域20个项目，其中成都18个，重庆2个；西北区域6个项目，位于西安；华东区域项目2个，位于宁波；华中区域项目5个，位于长沙；华南区域地产项目0个。

　　如果说合能本身的愿望就是做一家小而美的公司，缓慢的发展趋势是出于稳健的考虑。不过，随着调控的持续，大型房企在融资、拿地等方面优势越来越明显，这将使得行业洗牌进一步加剧。面对集中度越来越高、大鱼吃小鱼愈发频繁的行业趋势，中小房企的前景也变得艰难。

　　一位接近合能的人士在此前接受采访时曾表示，随着老项目的逐渐去化，成都土地市场的地价上涨、竞争加剧，合能在成都的发展亦需要大量资金支撑，导致近年拿地进程缓慢与困难，发展势头受阻较为严重，成都市场优势可能难以为续。

　　根据克而瑞数据，2019年合能地产操盘金额为69.8亿元，行业排名第194位；2018年，合能集团的流量销售金额为70.6亿元，行业排名第172位。

　　纵向看，与曾经在相同时期成立的房企们相比，合能显然已经掉队。横向比，中指院年初发布的2019年销售百亿级房企排行榜中，注册于2006年德商置业已经晋级百亿，成为成都“地产黑马”，深耕多年的合能眼看不及“后浪”。

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　　11家房企排队上市

　　落后在当下意味着危机。

　　上海易居研究院指出，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

　　近几年，房地产业的集中度也一直在加速提升。与此相伴的是，小房企的融资渠道越来越紧，融资成本飞速上涨。“小公司越来越没有竞争力，合能如果没有其他的资金通道去发展壮大自己，迟早会被市场淘汰。” 一位成都房企人士表示。

　　好在过去几年间成功搭上资本列车的房企为行业带来了信心。

　　2018年以来内地房地产行业经历了最大的赴港上市潮，至今成功上市的房企已有13家，无论后续发展如何它们大部分都通过上市提升了国际评级、拓宽了融资渠道，维持资金链保证了自身生存。

　　2016年、2017年，净负债率分别高达206%和183%的正荣地产于2018年1月16日正式在港股上市，一年后成功兑现了将“净负债率降至100%以内”的诺言，净负债率降至74%，同比降低109%。

　　2015年-2017年，美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。2018年10月11日，美的置业登陆港交所，截至2018年12月31日，美的置业净负债率降为97%。

　　与此同时，港股上市难度也在不断加大。

　　2018年至今，万创国际四次冲击IPO失败，海伦堡地产、奥山控股、大唐地产冲刺两次未果，三巽控股、港龙地产也都经历过一次失败。

　　2020年至今，仅有来自东莞的汇景控股一家房企于1月16日成功挂牌上市，成为2020年首个登陆港交所的房企，从2019年4月首次递交招股说明书算起，时长约为9个月。

　　对此，一位业内人士在接受采访时坦言，港股市场的投资者更为重视公司整体合理负债水平以及持续性盈利能力，本身优质的房企仍会获得资本市场青睐。冲刺失败企业普遍存在规模小、资金紧、负债高等问题。即使为了上市勉强扩大了规模，投资人也会对其发展前景存疑。

　　即使如此，房企赴港上市的脚步仍无法停下。“赴港上市是中小房企在规模洗牌中想要抓住最后的机会。”

　　在合能之前，上坤地产、金辉控股、实地集团、大唐地产、文一地产等9家房企已纷纷提起赴港IPO计划；在合能之后，TOP30房企中唯一一家未上市独苗——祥生控股也开启IPO征程。截至目前，无一家成功通过申请。

　　“起了个大早”的合能是否能赶上IPO这趟“晚集”？

　　由于合能并未披露过财报信息，目前外界还无法获悉真实财务状况。不过，业内人士猜测，合能年销售金额不及百亿，是典型的小规模房企。不过，其过去采取保守稳健的布局策略，公司负债率应该不会太高，布局的城市也基本是新一线乃至二线重点城市，相对安全。所以，结果并不好判断。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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