香蜜湖VS百花,名校加持的片区依旧价高者得?

福田，深圳的行政中心，也是金融中心，人们常说的“深圳四大名校”（深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学），其中有两所学校都在福田，教育是真的没话说。

还记得村长的朋友晓林吗？周末我又和她一起去看房了，这次我们主要看的是深圳老牌名校所在地——福田香蜜湖片区和百花片区。

看房之前，我们先看看网友们是怎么评价福田的吧。

渔村楼市制图

1、明德实验学校（香蜜湖校区）：山湖环绕，传统豪宅区的学位支撑

走过了宝中和南山，一路从西向东行的我们来到香蜜湖片区的明德实验校学区，考虑的位置主要集中在明德实验校香蜜湖校区附近的小区。明德实验校去年的中考成绩在全市的排名是第4位，福田区第2位。

不论是香蜜校区还是碧海校区，附近的小区一有房源总是很快就被消化，即使是租房，大家比的依旧是速度，而不是价格。

渔村楼市制图

同样也是中介带我们去看，因为这边的小区确实抢手，中介听了我们的预算、对房型的要求后，带我们看了两套刚挂上租房平台的房源，一套香蜜湖豪庭54㎡两房，一套香荟雅苑100㎡三房，租金分别是7500元/月、1万/月，但香蜜湖豪庭的房子是空房出租，需要自行添购家具。

在去看房的路上，中介说到，目前香蜜湖有三大豪宅，分别是熙园、水榭花都和香蜜湖一号。但是这几个小区的均价大约18万/㎡左右，最贵的其实是我们接下来要看的香蜜湖豪庭，达到20万/㎡，一套54㎡的两房总价也在1080万。不过香蜜湖豪庭目前并没有房源出售，只有出租房源。

为什么房价高过“三大豪宅”？为什么业主不卖？中介的解释是：

香蜜湖豪庭所在的学区是明德实验校，光是学位就让人趋之若鹜，另外这里的地理位置很好，地铁、公交就在小区门口，出行很便捷。再加上位于福田核心地带，不管是目前的规划，还是未来的发展，区位价值只会是水涨船高。业主把房子留在手上，既是为了保值，也是为了保学位，以后要是生二胎，再回来上学也是很方便的。

听他说完倒是这么回事，也跟着明白了很多人手握学位房不卖只出租的原因，学位房在深圳真是影响深远。因为租房也可以让小孩上学，只要业主与租客一同前往房屋租赁所办理《房屋租赁凭证》即可。

毕竟是为了买房，而且是首套婚房，朋友看完后瘪瘪嘴说，“我们去看下一个吧。”

我很能明白朋友的意思，香蜜湖豪庭虽然学位、交通、位置都没得说，但是小区确实老旧了一些，而且楼层太低（三楼）采光不是很好，还是租房，自然也就不考虑了。

图源链家网

之后中介带我们去了隔壁小区，所有配套、交通全都一样的香荟雅苑，这次真的就只是一墙之隔了。

这套100㎡的三房有一个宽敞的阳台，通风很好，而且与周边小区的间隔都有一定距离，即使我们所在的楼层只在七楼，光线依然很好，视野也比较开阔。比较硬伤的应该就是小区比较老旧，楼层不高，被周围新建的小区挡住景观，在阳台只能与周边的邻居大眼瞪小眼，显得有些无趣。

这套也是出租房源，目前在链家上只有一套房源在售，是201.13㎡的顶层复式，可以算作香荟雅苑的“楼王”单位了。

这套在售房源单价10.44万/㎡，总价达2100万，其实这个价格是远低于香荟雅苑的平均水平，该小区目前的市场均价在15万/㎡左右，但由于面积大，最终的价格也是让人咂舌。

临走的时候朋友小声嘟囔了一句，“有这个钱还是买南山吧，至少上班近，环境还好”，只能说每个人的想法都不一样吧。

2、深实验中学部：最破的千万豪宅，最好的福田学区

走过了近年来深圳发展较快的区域，我们转战到深圳老牌名校所在地——福田百花片区。去的小区是在片区内极具代表性的长城花园一期（又称：长城一花园）、长乐花园，所属学区是百花小学、深圳实验学校初中部。

渔村楼市制图

有着三十多年教学历史的荔园小学、百花小学、深圳实验学校，将这一片区的房价抬到了一个购房者买不起，开发商想旧改都要掂量掂量自身情况的高度。在给我们介绍学区的时候，中介的声音中洋溢着满满的骄傲感与自豪——

“我们这个片区（百花片区）是深圳最早一批商品房，有着深圳最顶级的教学资源，从幼儿园到初中可以说都是最好的。深圳最好的幼儿园深圳实验幼儿园、应试教育第一的荔园小学（北校区）、素质教育第一的深圳实验小学、四大中学之一的深圳实验学校都在我们这里。”

虽然中介很热情，但也能感觉到他对这里的小区有些许的“迟疑”。毕竟80年代的房子，不论是小区规划，还是户型设计，都远远脱离现在的审美，加上面积较小、环境较差、片区老旧，港式风格的建筑给人的整体感受并不理想。

不过中介倒说了一句很中肯的话，“深圳是个很极端的城市，要想追求生活品质就往西部往南山去，但是学位相对就会差很多；如果考虑学位，那就只能将就着在这些老破小住着。毕竟再穷不能穷教育，不能让孩子输在起跑线上。”

“再穷不能穷教育”？在深圳买得起学区房的人，也能称作“穷人”？

渔村楼市现场拍摄

首先去看的是长城一花园，这个小区建成于1987年，距今33年的历史，加上批地、修建的时间，其实小区目前所剩的产权年限并没有多少。但因为目前整个片区的二手房价涨到了14万/㎡以上，即使未来的发展潜力很大，但是前期投入的旧改成本太高，令开发商们只敢远观、不敢亵玩。

去看房的路上，中介一直在给我们做心理建设，“这个房子87㎡，总价1200万左右，业主急着卖，所以价格是比较低的。不过，这个房子是1987年建成的，你们第一次来百花看房，可能要做好心理准备。”

渔村楼市现场拍摄

如上图，整个小区一共三栋楼，每栋四个单元，一到六楼走楼梯，七到十七楼是电梯。一层大约有60多户，户型包括87㎡的复式两房、107㎡的平层三房。走在楼道里分分钟有种香港老电影的感觉，十足的港风建筑。

我们看的是十四楼的一套87㎡复式两房，狭窄的空间因为楼梯的加入显得更加逼仄，不合理的设计直接省掉了餐桌，所以吃饭都得坐在沙发上伸直了胳膊才能夹到桌上的菜。二楼的房间面积还是挺大的，但是身高稍微高一点的人可能得弯着身子才行，不然撞到脑袋就太疼了。

在屋子里转了一圈，朋友才意识到怎么没有阳台？

“阳台在外面，大门对面就是阳台，这是比较港式的设计，房间里都不带阳台。”中介答道。

1200万的房子没有阳台，再好的学位可能在现在年轻人的观念里都是不合格的，朋友摇了摇头，跟中介说，“去下一个吧”。

渔村楼市现场拍摄

马路对面的长乐花园是我们的下一个目的地，1994年建成的塔楼与对面的板房结构形成鲜明对比，相差七年感觉像隔了一个世纪。

这个小区目前有6套在售房源，均价在11.34万/㎡，这个价格是低于周边平均水平的，但是环境可能会好一点，毕竟这是90年代的房子，比起80年代的房子还是好很多的。

我们看的这套是92㎡的两房，因为户型设计的问题，业主把厨房的位置改成了一个房间，这就成了一个三房两厅的户型。1100万的总价，让这套房源在百花片区显得特别又亮眼。

但是当我们踏进房门看到具体户型的时候，我们有点怀疑自己的眼睛，那个厨房改造的房间怎么是个“多边形”？

图源链家网

出于礼貌，我们将“嫌弃”藏在了心里，脸上依旧笑呵呵的，和中介交换了联系方式后便挥手道别。

把区域缩小，只考虑福田的学区房，如果让你做选择，是会考虑环境更舒适的香蜜湖，还是教学历史更悠久、学术氛围更好的百花呢？摆在首位的房价，其实二者都差不多。

整体说来，香蜜湖环境更好、配套完善、教育也是深圳名列前茅，房价相较于南山虽然差别不大，但是学位更好，综合打分可以给到4.5分。

百花片区是深圳最优质的学区，小孩从幼儿园到上高中都在一个很浓厚的学术环境中，只是居住环境不论是与南山宝安比，还是与同区的香蜜湖比，都差了不止一点半点，综合打分3.8分，丢掉的0.2分输在了环境。

部分数据来自链家网、安居客、中原地产

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