疫情下延期交房 是否属不可抗力 业主能否要求索赔?

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作者：公子廷坚

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北京市住建委1月29日发布《北京市住房和城乡建设委员会关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，要求全市房屋建筑市政基础设施工程不早于2月9日24点复工或新开工，并要求必须对施工现场和生活区实施封闭式集中管理。

同样，上海市、山东省、内蒙古自治区、安徽省、云南省、江苏省、黑龙江省、吉林省和辽宁省等大多地区均是要求不得早于2月9日24点复工的。

受疫情影响，全国多地的工地按照当地抗疫要求停工，此举的直接结果就是让全国部分楼盘因施工工期推迟，而造成延迟交房的情况。

疫情之下延迟复工 全国部分楼盘或延期交房

据华夏时报3月9日报道，武汉数十个楼盘发布了延迟交房的公告，其大多表示受停工影响，且在短时间内无法正常复工，对项目建设工程造成了重大不利影响，客户所购商品房不能按双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付时间交付。

疫情以来，武汉因疫情影响而发布延期交房公告的楼盘有50多个。不仅武汉，许多全国其他的地区商品房项目都遭遇停工影响，不仅延迟交房日期，也影响项目销售。此前中国恒大曾要求全国1246个项目在2月20日前不得开工，全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。

延期交房的三种情况：

延期交房是指已经过了合同中所签订的交房时间而开发商却没有交房的行为。延期交房认定首先就是是否超过了交房时间的认定。根据约定合同条款签订的交房时间，超过即为违约。即使是延迟交房，开发商的交付时间也必须取得业主同意，否则，买受人可以要求开发商继续履行房屋买卖合同并支付违约金，或者请求法院解除房屋买卖合同并要求开发商承担违约责任。

1、正常延期交付

正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。

2、非正常延期交付

非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

3、不可抗力延期交付（不构成延期交房）

因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。

延期交房的赔偿标准？

1、买卖双方签订的购房合同中，明确规定的逾期交房的赔偿金额

2、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，业内一般参照以下两个标准确定:

A、可将违约金定为每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。

B、按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

延期交房赔付案例：

以下为上海段和段律师事务所大连办公室房地产部发布的延期交房诉讼案例。

2013年10月12日，蔡某、大连某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡某购买被告开发的位于大连经济技术开发区某小区房屋，总房款为447,090元；大连某房地产开发有限公司应在2015年6月30日前交付房屋。逾期超过30天后，买受人有权解除合同。大连某房地产开发有限公司于2017年8月30日交付案涉房屋。蔡某于2018年7月5日向法院提起诉讼。法院二审判决，大连某房地产开发有限公司应向蔡某支付的违约金数额为31,251.59元（447,090元×699天÷10000=31,251.59元）。

受疫情影响延期交房 属于不可抗力吗？

全国多城市发布相关政策界定：

3月8日，湖北省发布《湖北省非公有制企业疫情防控复工复产专题法律服务指引》，其中的第29条，针对房企能否基于新型肺炎疫情影响而延期交房做了专项说明。

此次疫情在法律上虽属于不可抗力事件，但对具体商品房预售合同的履行是否构成不可抗力免责事由，还应当根据个案具体分析。

以下述5种情形为例：

如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内，且房屋已竣工验收并具备交房条件，此种情形下房企因严格执行政府出台的延长假期、延迟复工规定而延期交房的，政府为防控疫情需要出台的延长假期、延迟复工通知具有强制性，原则上房企可主张顺延交房日期；

如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内，但房屋因受疫情防控的实质影响无法具备交房条件而导致延期交房的，房企可主张顺延交房日期，并可免除部分或全部责任；

如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后，且房企并未根本上受到新型肺炎疫情的实质影响，房企应按时履行交房义务，不可按照不可抗力的规定免除部分或全部责任；

如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后，房企在疫情持续期间受到了如施工单位人员因确诊疑似新型肺炎导致其他工人隔离、施工现场封闭、政府部门要求停工；房企、施工单位的劳动者多为湖北籍员工因受交通管制影响而无法及时返工造成企业无法正常运转；工程所必须的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期到货导致工期延误等原因造成无法按期交房的，房企可主张顺延交房日期，并可免除部分或全部责任；

如房企在新型肺炎疫情爆发前已经存在延期交房的情形，根据《合同法》等相关法律法规规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，仍应依合同约定或法律规定承担违约责任。

无锡：因疫情影响不能如期交付的房地产开发项目，开发企业应合理确定交付顺延时限，原则上顺延日期按我市实施疫情一级响应措施时间计算，并采用书面通知形式提前告知商品房买受人。

沈阳：对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作为违约责任，给予2个月延展期，购房人与房地产企业合同约定超过2个月的，按照合同约定办理。

山东：妥善处理延期交付。因疫情影响不能按时完成竣工综合验收备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年6月30日前申办竣工综合验收备案的房地产开发项目，允许开发企业顺延3个月缴纳尚未销售房屋的住宅专项维修资金。

江西九江：因受疫情影响或疫情防控工作需要，不能按期竣工的房屋和市政工程项目，可依法将竣工时间相应顺延；不能如期竣工验收和交付的房屋和市政工程项目，交付期限顺延，顺延时间以重大突发公共卫生事件一级响应起止时间为准，不计违约责任。明确新冠肺炎疫情为《建设工程施工合同》和《合同法》中所列明的不可抗力，将防疫成本列入工程造价。

对此业内人士指出：

全国的楼盘是否都算是疫区，并享有“不可抵抗力”免责？

认定是不是疫区，有三个参考条件：一是地方政府是否发布卫生公共事件应急响应；二是当地是否暂停交通；三是当地工地是否被政府部门要求停工。

“不可抗力”起止时间如何计算？开发商免责时间有久？

法律上不可抗力起止时间应当以疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定，可以参考政府启动及解除卫生公共事件紧急响应的时间为准。

例如：湖北省公布“开始”及“终止”卫生公共事件响应措施的时间是1月23日－2月28日期间，此期间为“不可抗力”的起止时间，即开发商的免责时间。其他时间，不能作为开发商延期交房的免责期限。

其他疫区城市，也是按此类推。

疫情期间是否可以退房或断供？

确实因为疫情“不可抗力”的因素影响延期交房的项目，即双方可以据此免除相应责任，但并不构成违约，购房者不能要求解除合同，也不可以要求退房。

疫情“不可抗力”因素仅影响了买卖双方履约时长，合同双方可顺延相关义务履行时间，包括办理贷款手续、交付房屋、签约时间等，但不能以此为由解除预约合同返还定金。业主可以退房的理由需合理合法，比如房企售房之时就承诺无理由退房；或者该项目有严重的质量、违规问题，符合法律规定的退房范围。

对于已经开始还款的借款人，非特殊情况同样不能断供。除非银行有特别告知，否则买房人不能据此断供或延迟还款。

遇到延期交房怎么办？

（1）首先确认延期交付的原因（是否不可抗力导致）

（2）跟开发商进行协商解决

（3）跟消费者协会或房管部门反馈解决

（4）咨询专业律师、提起诉讼，走法律途径解决。

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