买下房屋却被要求搬离,有产权就能为所欲为吗?

近期本所律师处理了一起房屋买卖中的腾退纠纷，本案涉及多方主体，法理上的多个救济路径均在实践中陷入困境，本文将分享主办律师们如何依靠丰富的诉讼经验破解僵局，也为买方购房时应予注意的风险点进行提示。

案情简介

涉案房屋原系某开发商承建，因欠付工程款原因由开发商抵债给实际控制人为李强的某建筑公司。后因李强对外拖欠债务，涉案房屋由本案第三人周凯买下（因抵押权未涤除，未过户）。2017年1月10日，本案被告钱女士自第三人周凯处以一百万元购得涉案房屋。同年1月13日，周凯将涉案房屋交付于钱女士，钱女士即行入住，实际占有和使用房屋。

2017年1月9日，开发商将房屋过户给原告赵林，赵林于2017年1月20日取得产证。2019年4月10日，房屋所有权人赵林将实际占有人钱女士诉至法院，主张行使排除妨害请求权，请求法院判令被告钱女士搬离并返还涉案房屋。

上述人物皆为化名

法理困境

在主办律师对案件情况进行全面分析后，经研判，对己方而言法理上可能的救济路径均陷入困境：

第一，若被告主张对方当事人间恶意串通，双方房屋买卖合同因违反《合同法》第五十二条第二项的规定而无效的，则被告缺乏足够的证据证明存在相互串通的恶意存在。

第二，若被告主张开发商属无权处分，其善意取得涉案房产的，则存在两个问题：一是开发商事实上并非无权处分，开发商原是该房屋的所有权人，其出售房屋的行为属有权处分；二是被告因未办理不动产过户登记手续，不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得条件。

第三，若被告主张其系基于与周凯订立的房屋买卖合同，合法占有、使用该房屋的，则从法理上来讲，被告基于债权的占有具有相对性，其有权占有只能用于对抗周凯。相对于原告赵林而言，法理上仍属无权占有，不可与之对抗。

破解僵局

本案原告赵林作为房产登记簿记载的房屋所有权人，其享有的权利是绝对的、排他性的。委托人钱女士基于房屋买卖合同享有的债权，无法突破其相对性而对抗赵林。尽管从法理上分析，委托人钱女士的救济似乎已陷入僵局，但我们仍积极寻找案件突破口。

1.明确庭审重点：找到对方交易过程中的瑕疵

据委托人钱女士陈述，本案并非是简单的一房二卖，赵林与李强系儿女亲家，赵林能从开发商处取得房屋也是李强的安排，但上述事实无直接证据可以还原。不过，本所律师有着丰富的房地产案件处理经验，如果委托人钱女士所述属实，则本案中赵林取得产权的过程势必存在诸多的蹊跷之处，因此原告赵林的取得过程应作为庭审的重点突破之处。

经过与法官的沟通，法庭上查明了以下事实：本案原告赵林作为买受人的《出售合同》落款时间虽然为1999年7月25日，但当时合同上均为空白，在2017年1月9日办理涉案房屋产证之前方才填写完整，就连原告赵林的签字都是在办理产证之前所签。赵林对此的解释是，早于1999年就与开发商达成了以房抵债的合意，只是在办理产证之前才就开发商具体以哪套房屋抵债予以落实。因为是抵债，所以赵林未按合同约定支付售房款。办理完产证手续之后，原告赵林在开发商工作人员陪同下前往涉案房屋办理交房手续，因涉案房屋由被告钱女士实际控制，故原告赵林未进入房屋内，开发商告知原告赵林自行处理腾退问题，其余与交房相关事宜均未处理。

通过法庭对事实的查明，不难发现赵林对房屋的取得过程并不简单，而且虽然合同落款时间为1999年，但具体交易标的至产证办理前方才明确，可见其之前十几年前这份《出售合同》一直不符合合同成立的标准。

2.凸显“法官思维”：为法官提供可采纳的裁判标准

尽管发现了对方在交易环节的诸多瑕疵，但回到之前的法理困境，开发商系有权处分，赵林已经合法取得产权，本案如果想让法官支持我方驳回诉求的主张，还需要给法官能够采纳的裁判标准。

通过检索，我们发现《最高人民法院公报》2015年第10期刊载的“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案” （（2014）沪一中民二（民）终字第433号判决）为本案提供了新的思路。该案由上海市一中院二审审结，其裁判要旨为“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”

初看之下，该裁判要旨只是明确了在实际占有人对房屋的占有、使用具有合法依据，并且房屋所有权人从未取得过房屋实际控制权的情形下，该房屋所有权人只能基于买卖合同之约定向合同相对方主张债权请求权，而不能基于物权直接要求实际占有人迁出。但该判决并未言明，限制房屋所有权人行使物上请求权的正当性理由。

经法官释明，该裁判观点的核心要义在于，房屋所有权人自前房东处购得房屋的，其享有的权利不得优于前手。前房东无权要求实际占有人腾退房屋，无法实现现实交付的，购房人即便登记为该不动产的权利人，其享有的权能也不得超越前房东的权能范畴，故无权要求实际占有人搬离并返还房屋。

回到本案，开发商将房屋抵债给李强，李强又将房屋交付周凯，周凯又将房屋有偿交付钱女士使用，故房屋前手中的开发商、李强、周凯这条线上的主体均无法主张钱女士腾退。在这种情况下，原告赵林虽然取得了房屋产权，但在其办理产权手续前未查看房屋，亦未从开发商手中取得房屋的实际控制权，其案情与公报案例的核心要旨有着极大的相似性。受案法院也秉承着该公报案例中法院的裁判思路，认定被告钱女士对涉案房屋的占有、使用具有合法依据，原告赵林虽然登记为涉案房屋的产权人，但房屋并未实现交付。原告赵林在自身尚未取得完整产权的情况下，不得以完全产权人的身份向与其并无合同关系的房屋实际占有人钱女士主张排除妨害。

案件启示

本案一审判决实际占有人钱女士胜诉，同时也表明作为法理上绝对的、排他性的物权，在司法实践中并非如理论所述可以畅通无碍地行使。

有鉴于此，作为房屋交易的买受人需注意，在购房交易过程中请务必确认出卖人有权占有和使用标的房屋。若标的房屋于交易时并非由出卖人实际占有、使用的，请务必确认出卖人有权请求实际占有人腾退房屋。换言之，出卖人必须具备可向买受人现实交付的能力。于此，买受人方能避免陷入购买房屋后无法实际入住，只能追究出卖人违约责任的窘境。

来源：上海星瀚律师事务所

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

相关知识

买下房屋却被要求搬离,有产权就能为所欲为吗?
有房就能贷 房子有贷款能卖吗
房屋质量问题如何投诉?房屋漏水可以要求开发商退房吗?
男子借名买房,30年后房屋拆迁,他却被起诉要求返还租金
男子借名买房,30年后房屋拆迁,他却被名义房主儿子起诉要求返
房子产权真的有70年吗?
澳洲的房子有房产证吗?有哪几种产权类型?
50年和70年的产权房有何不同?能买吗?
男子借名买房，30年后房屋拆迁，他却被名义房主儿子起诉要求返还占用期全部租金
干货满满!小产权房的要求细则出来了