成见 | 万科“降息”与明发饮鸩止渴

观点地产网 这是最好的时代，也是最坏的时代。

央行6月2日举行的新闻发布会上透露，今年定的目标就是公司类信用债券净融资要比去年多一万亿。

与此同时，统计数据显示，截至5月27日，申万行业二级分类属于房地产开发的企业共发行债券3168.63亿，加权平均票面利率为4.17%。

然而，巨大的资金池塘里，有位于食物链顶端的大鱼，也有夹缝中求生的虾米。

一方面，处于融资窗口期的房企们不仅抓紧机会发债，更趁势下调过去两年融资收紧期的发债利率，试图重新紧握资金市场的话语权。

另一方面，前两年因踩错市场节点而深陷泥潭的小房企们，却没能享受当下环境的红利，继续用高额的利息艰难换取狭窄的发债空间。

债券利率下调潮

6月1日，万科发布公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。

对于购买债券的投资者而言，“下调”是个格外敏感的词汇，然而近两月房企却在屡屡触碰投资者的神经。

据上海证券报统计，仅今年4月就有61只债券票面利率出现下调。

其中，4月20日，金地宣布拟将2018年公司债券（第二期）（品种一）公司债券票面利率下调为1.5%。

据了解，上述债券票面利率为5.29%，存续期的第2年末（2018年5月28日至2020年5月27日），根据当前的市场环境，金地计划在后1个计息年度（2020年5月28日至2021年5月27日）的票面利率调整为1.5%。

该举动招致投资者的不满，更使得上交所发出相关监管函，要求金地解释这一调整是否符合约定。

迫于压力，一周后金地对上述调整债券利率事宜给市场造成不当影响深表歉意，并宣布维持原有5.29%利率不变。

作为第一个吃螃蟹的头部房企，虽然金地未如愿下调利率，但这无疑是一次对市场的试探，并吸引其他房企纷纷效仿。

据观点地产新媒体了解，包括华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)在内的千亿级别房企随后也宣布下调此前发行债券的票面利率。

4月28日，华夏幸福调整2018年发行公司债“18华夏01”利率，由6.8%降至5%；5月26日，该公司再度宣布，调整2018年公司债（第二期）“18华夏03”利率，由7.15%降至4.4%。

不仅利率持续走低，下浮空间也由原来的180个BP扩大至275个BP。

据推算，如果一笔债券规模10亿，那么利率每下调1%每年就能为房企节省1000万成本。对利润收缩、资金压力大的房企而言，无疑有着不小的作用。

相比之下，阳光城的利率下调地略显“谨小慎微”。

5月10日，阳光城称，2017年度第二期中期票据的债券简称“17阳光城MTN002”，发行总额12亿元，原票面利率为7%，调整后票面利率降低10个BP至6.9%。

对此，业内人士严跃进指出，企业单方面降低债券利率将直接影响投资者收益，“除此外，也会影响企业后续的一些信用评级”。

尽管如此，为降低成本，减少利息支出，仍旧有房企宣布下调已发行债券利率。

事实上，与过去两年融资紧缩时相比，今年房企债券利率已普遍降低。不仅多家房企祭出了“2”字头的利率，平均水平更是持续回落。

5月27日，万科上市的25亿公司债，利率最低2.56%；此外，两家今年三四月被证监会恢复境内发债的房企融创、旭辉，也完成规模超30亿的公司债。

其中，融创于5月27日发行33亿元公司债券，票面利率为5.60%。同日，旭辉也宣布成功发行31.2亿元公司债，利率最低3.8%。

观点指数研究院发布的报告指出，根据2020年1-4月债券融资数据的票面利率，评级房企中获得Baa/BBB级的房企有9家，加权平均成本约为3.46%，而高收益级房企平均加权收益为4.96%，大致高于投资级房企融资成本1.5个百分点。

加量不加价，如今债券市场对房企而言可谓“最好的时代”。华泰证券(601688,股吧)研究报告也指出，目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。

明发饮鸩止渴

锦上添花易，雪中送炭难。有人享受政策红利，有人却只能“饮鸩止渴”。

6月1日，明发集团公告表示，建议发行1.76亿美元债券，按年利率22%计息，该笔美元债于2020年到期。

此外，明发集团表示，如果公司在债券到期日未能按条件支付到期款项，则应自初始日（包括该日）起，至全部支付逾期款项之日期（不包括该日）按22%年利率加上按年利率10%。

换言之，若明发不能按时偿还债务，这笔债券利率将高达32%，这一水平甚至超过大部分房企的毛利率。

另据观点地产新媒体了解，今年年初，明发还完成了一笔利息15%的美元债，发行规模为2.2亿美元。

事实上，因财务数据真实性存疑，2016年4月1日期，明发被香港证监会责令停牌。

面临退市危机，明发集团几乎在最后关头“冲刺”发布2016-2018年财报，此前首席财务官潘永存曾表示对于复牌有信心，认为已达到复牌条件，惟目前复牌仍然需要待联交所批核。

然而，停牌整整4年，对于究竟何时会复牌，明发集团始终没法明确表态。

“停牌时间较长，公司信用评级受限，使得融资活动受到较大限制，不得不开出较高的价码来吸引投资人。”业内人士对此指出。

“财务造假存疑”、“长年停牌”，种种负面因素累积下，明发在资本市场基本没有任何话语权。

同样话语权薄弱的还有北京房企鸿坤。

5月28日，据鸿坤披露，公司成功发行了5500万美元公募债券，并将与鸿坤集团2019年10月8日发行的1.5亿美元债券合并。合并成功后，鸿坤集团累计发行债券规模达2.05亿美元。

据多家媒体报道，5月26日，鸿坤伟业旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。

有业内人士向观点地产新媒体透露，鸿坤此次发行的5500万美元债票据，利率为14.75%。

一面海水，一面火焰，资本面前，境况不同的房企仍在上演一场冰与火之歌。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。

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