宝湾物流拟通过债权及证券化融资28.5亿 并尝试对接公募REITs

观点地产网讯：6月2日晚间，深圳市新南山控股(002314,股吧)（集团）股份有限公司的控股子公司宝湾物流控股有限公司（下称“宝湾物流”），拟通过长江养老保险股份有限公司，设立长江养老-宝湾物流基础设施债权投资计划（暂定名）的方式进行债权融资，融资总额不超过人民币10亿元。

据悉，上述投资计划预期年利率为5.05%左右，拟采用一次注册，一次或分期发行的方式募集，申请注册发行规模为10亿元，最终以核准注册额度为准，投资计划最低募集额及首笔划款金额均不低于2亿元。

此外，上述投资计划首期发行的募集期为12个月，每笔投资资金的投资期限不超过7年。存续期第3年末，双方拥有提前结束选择权。由公司控股股东中国南山开发（集团）股份有限公司提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

南山控股表示，拟将上述募集资金用于镇江宝湾、天津滨港宝湾、绍兴宝湾、青岛胶州宝湾、宁波宝湾项目的开发建设和债务结构调整。

同一日，南山控股的控股子公司宝湾物流拟以上海明江及广州宝湾物流园进行资产证券化，总规模不低于18.5亿。

至此，宝湾物流于当日发布的公告中，拟通过债券、资产证券化方式进行融资的涉及金额不低于28.5亿。

据观点地产新媒体了解，为了进一步拓宽融资渠道，盘活物流园不动产，优化仓储物流商业模式，完善“募投管退”的全流程资产管理能力，南山控股的控股子公司宝湾物流控股有限公司，拟以明江（上海）国际物流有限公司持有的明江宝湾物流园、广州宝湾物流有限公司持有的广州宝湾物流园进行资产证券化运作，并拟于合适时机对接公募REITs产品。

在设立私募基金方面，宝湾物流可作为原始权益人，由宝湾物流新设立的基金管理公司或聘请的第三方（宝湾物流未成功设立私募基金管理公司的情况下）作为私募基金管理人，设立私募股权投资基金（下称“私募基金”），私募基金规模不超过18.5亿元。

此外，私募基金将直接或者通过特殊目的载体（简称“SPV”）间接收购上海明江和广州宝湾的全部股权并同步向上述公司提供借款，从而最终实现对目标资产的投资。

随后，在设立资产支持专项计划发行资产支持证券方面，宝湾物流拟选聘华泰证券(601688,股吧)（上海）资产管理有限公司，设立“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”，并受让原始权益人持有的私募基金财产份额（简称“基金份额”）或通过直接投资的方式取得基金份额。

据悉，该次专项计划发行的资产支持证券总规模预计不低于18.5亿元，资产支持证券可视情况进行结构化分层，在分层情况下，资产支持证券将分为优先级证券和权益级证券，其中优先级证券规模占比预计不高于65%，剩余为权益级证券。

同时，宝湾物流可通过自有资金认购部分资产支持证券，认购份额预计不超过全部资产支持证券规模的20%（在资产支持证券分层的情况下，宝湾物流可通过自有资金认购不超过权益级证券规模的20%）。

在股权出售方面，宝湾物流持有上海明江和广州宝湾100%股权。私募基金将通过SPV，从宝湾物流获得上海明江和广州宝湾的全部股权，华泰资管以私募基金的基金份额为基础资产发行资产支持证券并申请在深圳证券交易所挂牌交易。

本次交易完成后，上海明江和广州宝湾将不属于上市公司合并报表范围。

南山控股表示，宝湾物流后续将根据市场及国家政策情况择机选择适当模式实现目标资产的公募REITs运作。若宝湾物流后续拟实现目标资产的公募REITs运作，宝湾物流可作为公募REITs基金投资人，在公募基金层面认购不低于20%的基金份额，并对专项计划方案进行调整，对接公募REITs。

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