市场月报｜5月楼、地市继续分化复苏，6月有望回升转正

　　5月，楼市、地市分化与复苏并行，供应环比由升转降，成交持续复苏、同比跌幅进一步收窄至2%，近半城市成交同比转正，上海、昆明和南京等同比涨幅皆超6成；重点城市二手住房交易规模同比跌幅也收窄至12%，南京、杭州同比涨幅超4成；土地成交量跌价升，因核心城市优质地块集中入市，溢价率持续提升。

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　　供应：环、同比分别降24%和13%，8成以上城市由增转跌

　　5月新房供应出现阶段回调，28个重点城市新增供应面积2110万平方米，环比下降24%，同比下降13%。一方面，3-4月多数城市推盘稳步上升，连续两个月放量，5月回落也符合预期；另一方面，6、月年中冲刺在即，房企也在调整推盘节奏，蓄势待发，为下个月的供货做好准备。

　　一线城市新增供应面积194万平方米，环比下降37%，同比下降8%。北京、广州项目推盘普遍放缓节奏，供应同、环比齐降；上海供应面积58万平方米，环比大幅锐减39%，但仍好于去年同期；深圳经历了前2个月供应缩量，本月供应有序恢复，但同比仍腰斩。

　　二三线城市新增供应面积1916万平方米，环比下降22%，同比下跌13%，同比跌幅略高于一线城市。多数城市供应环比回落，仅杭州、武汉、长春、无锡等有所提升；同比也是跌多涨少，仅1/3的城市供应面积高于去年同期。我们认为随着年中冲刺季来临，6月供应将维持稳中有增的态势，大概率恢复到去年同期水平。

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　　成交：同比跌幅收窄至2%、近半城市同比转正，上海等涨幅超6成

　　供应收缩，但成交热情不减，28个重点城市整体成交面积约2522万平方米，环比增长19%，同比降幅收窄至2%。

　　一线城市成交面积271万平方米，环比增30%，同比下降17%。北、上、广均环比增长，尤其是上海成交创新高，单月成交面积109万平方米，同、环比涨幅皆超60%，东方惠里、万科天空之城等多盘持续热销；深圳成交继续阶段回调，本月仅成交34万平方米，同、环比齐跌，源于经营贷监管趋严，市场正逐步回归理性。

　　二三线城市成交面积2252万平方米，环比增长18%，同比已然持平。重庆、昆明、杭州、武汉都迎来了疫情后需求的集中释放，成交面积均超140万平方米。环比来看，二三线城市涨多跌少，仅青岛、成都、常州、长春、苏州、大连等少数城市成交面积较上月小幅回调。同比来看，则涨跌参半，昆明、南京等成交同比涨幅均超60%，但西安、苏州、宁波等市场复苏动力略有不足。我们认为随着供应逐步放量，6月成交有望持续恢复，同比大概率由负转正。

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　　库存：超6成城市库存环比回落，超8成消化周期降至18个月以内

　　5月，多数城市供求关系维持紧平衡，六成以上城市供求比小于1，南京、上海、重庆等核心城市供求比在0.5左右，供不应求态势明显。受此影响，六成以上城市库存面积环比有所回落，但同比来看七成以上城市库存仍处上升通道，青岛、郑州、杭州等同比增幅超40%。

　　成交明显复苏带动下，28个重点城市消化周期环比皆大幅收窄，八成以上城市降至18个月警戒线以下，杭州、济南等消化周期不足6个月，反观北京、大连等消化周期仍高于36个月。

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　　成交结构：中高档、高档占比上升，90-120平方米成交占比下降

　　从价格段分布来看，京沪本月低档产品成交占比与上月持平，深圳回落2个百分点；中低档产品北京回升3个百分点，上海下降1个百分点；中档产品上海、北京分别回落4个百分点和3个百分点；中高档产品占比上海、深圳微涨，涨幅在3个百分点以内；高档产品占比三城皆有所回升，上海上升4个百分点最为迅速。

　　从面积段分布来看，90平方米以下产品占比涨跌互现，北京和深圳分别下跌和上涨3个百分点；90-120平方米产品占比三城皆有所回调，回调幅度均不超过3个百分点；120-144平方米产品占比京、沪微涨，深圳微跌；144-200平方米产品占比上海微降3个百分点；200平方米以上大户型产品成交北京、上海分别回升1个百分点和3个百分点，深圳回调2个百分点。

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　　二手房：成交同比降幅收窄至12%，南京、杭州累计同比皆增36%

　　5月，二手房市场热度与4月大体相当，也与新房市场态势一样同样保持分化复苏。从数据来看，8个重点城市二手住房累计成交面积约534万平方米，环比微增1%，同比降幅进一步收窄至12%。

　　北京、青岛等二手房市场持续复苏，成交面积也开始超去年同期，南京、杭州成交持续高位运行，同比涨幅皆超40%。仅成都、苏州复苏动能减弱，成交环比步入下降通道，同比跌幅仍在50%以下。前5月，南京、深圳、杭州成交表现抢眼，累计成交同比涨幅都在30%左右。

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　　土地：成交量跌价升，优质地块集中入市使得溢价率持续提升

　　5月，土地成交量跌价升，全国300城经营性土地成交建面总计17975万平方米，同、环比分别下降21%和14%；平均楼板价3072元/平方米，同、环比分别上涨12%和1%。

　　溢价率延续上行趋势，环比增加0.5个百分点至16.5%。一线城市溢价率迅速回升；二线城市溢价率稳中有升，核心地块仍维系高热度；三四线城市溢价率小幅回落，但强三线城市热度不减，南通、绍兴、金华等溢价率皆超20%。流拍率降至7.8%，环比降1.4个百分点，集中在远郊区县。

　　一线城市累计成交527万平方米，环比增长10%，同比更是翻倍增长；平均楼板价17917元/平方米，环比上涨33%，同比上涨47%。广州土地成交最为活跃，成交总建面多达263万平方米。北京、深圳土拍市场转暖，多宗优质地块高价出让，北京分钟寺宅地更是刷新今年单价纪录。

　　二线城市累计成交3604万平方米，环比下降39%，同比下降28%；平均楼板价5597元/平方米，环比上涨13%，同比上涨19%。中西部二线城市仍是成交主力，重庆、成都和郑州成交建面均超200万平方米。核心地段优质地块仍维系高热度，高溢价、地王时有发生，成都天府新区、成华片区均诞生新的单价地王。

　　三四线城市累计成交13844万平方米，环比下降5%，同比下降21%；平均楼板价1857元/平方米，环比下跌3%，同比下跌9%。长三角地区三四线城市土地成交相较活跃，常州、南通、盐城等成交建面皆超100万平方米。强三线城市土拍热度不减，南通、绍兴、金华等溢价率皆超20%，弱三四线城市房企拿地态度普遍谨慎，底价成交常态化。

　　展望未来，随着半年度业绩冲刺季的到来，房企必将加快供货节奏，供应有望放量增长，甚至创年内新高。信贷资金整体趋向宽松，仍是楼市持续复苏的实质性动因，近半城市成交已经转正。而在供应放量的作用下，预计6月市场仍将保持较高热度，成交也将继续回升。 当然，各城市市场、各项目去化将持续分化，核心一、二线城市市场前景值得期许，中高端乃至豪宅市场仍有强劲需求支撑，弱三、四线城市市场下行压力仍不容小觑，购房消费降级、延期已是大概率事件。今年市场压力更多还是在就业层面，低薪家庭收入或将有所下滑，首付款、月供还贷压力陡增，预计刚需市场仍不容乐观，成交或将明显回落。

　　本文摘自《2020年4月全国市场简报8P》

　　排版丨李玥瑶

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